招商蛇口(001979)
事件：
3月18日公司发布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比减少4.37%；实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%；基本每股收益0.65元，同比增长58.54%；公司拟每股派发现金红利0.32元（含税）。
归母净利润同比高增，项目权益占比提升
2023年公司营业收入同比减少4.37%，归母净利润同比增长48.2%，归母净利润增速高于营收主要原因有：1）资产及信用减值损失大幅减少，2023年为24.2亿元，同比减少62.56%；2）项目结转权益比例同步提升，2023年少数股东损益为27.9亿元，同比减少42.36%。全年公司出租收入44.9亿元，同比增长42.09%；招商积余物业管理实现营收和归母净利润156.3、7.4亿元，同比增长20%、23.96%。
坚持聚焦核心城市，销售规模逆势增长
2023年公司销售面积1223万平方米，同比增长2.49%，销售金额2936亿元，同比增长0.35%，销售规模跻身行业前五。公司坚持聚焦核心城市，“核心6+10城”、“强心30城”签约销售额占比分别达77%、91%，投资金额占比分别为99%、88%。全年共拿地55宗，总计容建面积约590万平方米，总地价约1134亿元，新增项目中有29个项目实现当年拿地当年开盘，贡献340亿销售金额。
财务结构保持稳健，融资成本持续优化
公司“三道红线”始终保持绿档，2023年公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
盈利预测、估值与评级
当前市场持续承压，公司有望通过高能级城市聚焦策略以及多元化业务发展模式，实现业绩稳健增长。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为1920/2121/2294亿元，同比增速分别为9.72%/10.44%/8.19%，归母净利润分别为87.0/102.0/113.1亿元，同比增速分别为37.59%/17.34%/10.87%，EPS分别为0.96/1.13/1.25元/股，3年CAGR为21.41%。鉴于公司优质土储充足，融资优势显著，参照可比公司估值，我们给予公司2024年15倍PE，目标价14.39元，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期，政策调控不及预期
