南都物业(603506)
公司营收稳步增长，2022年受信用减值拖累盈利能力略承压，2023Q1已有所修复。2022年&2023Q1公司分别实现营收18亿元、5亿元，同比分别增长15.9%、12.2%，整体营业收入的增速保持稳健。从盈利能力来看，2022年公司实现净利润及归母净利润分别为2亿元、1.5亿元，分别同比下滑8.6%及10.7%，主要原因为：（1）2022年毛利率同比下滑3.3pct；（2）公司基于谨慎性原则对单一大客户进行单项坏账计提操作。进入2023年一季度，外部不利因素释放，公司盈利能力有所修复，2023Q1毛利率较2022年末提升2.0pct至21.6%，净利润及归母净利润分别同比增长8.2%、7.2%。
费用管控能力持续提升，在手现金充裕，分红比例维持在较高水平，股息率较为稳定。（1）公司费用率连续多年保持下行，2022年销售费用、管理费用、财务费用及研发费用合计占营收比重较2021年下降0.6pct至8.9%，且该比重在2023Q1进一步下降0.5pct至8.4%。（2）截止2023年一季度末，公司在手准货币资金达到9亿元，其中货币资金3亿元，拥有充裕的现金储备能支撑公司灵活调整收并购战略，在合适的时机及时扩张规模。（3）2022年分红比例为40.01%，与A股同业公司相比位于较高水平。股息率自2018年开始一直保持在2%~3%的水平。
“一体”业务深耕核心区域，规模持续扩张，业态持续丰富；“两翼”业务转型发展。（1）物业基础服务仍然是公司最主要的营收来源，2022年占主营业务收入比重为86.2%，其签约规模持续扩张。2022年公司在优势区域长三角（江浙沪皖四省）签约面积占比达到87%，较2021年上升约5pct，优势区域项目密度持续提升。此外业态也在持续丰富，2022年新增签约面积中，商写与城市服务业态占比已经超过了50%。（2）增值业务在2022年受到房地产行业波动影响，营收同比下滑7.9%，但其零售业务销售额有较为明显的增长。资管业务转变运营策略，退出亏损的长租公寓项目，并主推轻资产运营模式，盈利能力大幅改善，全年毛利率提升40.7pct，由负转正为5.9%。
投资建议：公司外拓积极，持续丰富服务业态，区域深耕，优势区域项目密度有望进一步提升。营收增长稳健，外部不利因素释放后，盈利能力有望修复。零售业务计划布局更多新零售产品，提高资源点位利用率，资管业务及时转变运营策略，退出亏损项目，盈利能力大幅提升。我们预计公司2023年~2025年EPS分别为0.89元、1.01元及1.14元，按照2023年7月12日收盘价计算，对应PE分别为13.4x、11.8x及10.5x。首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：业务拓展不及预期，人力成本大幅上涨，坏账风险，零售业务推广不及预期等。
