文/乐居财经 魏薇

2023年，是中国楼市重要的转折年。这一年，中共中央政治局重新定调楼市，直指供求关系已发生深刻变化。

具体而言，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。房地产行业也正告别旧模式，回归民生属性和居住属性，转向高质量发展阶段。

每一轮行业调整都伴随着阵痛，但此轮房地产下行的深度和周期、变化的剧烈程度都已超过市场预期。

2023年以来，各地因城施策，陆续出台相关房地产调整优化政策，包括取消或放松限购政策、优化公积金贷款政策、阶段性取消贷款利率下限等。从市场反馈来看，市场调整压力仍在。

国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%；全年开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%；全年新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。

据克而瑞统计，百强房企2023年实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。

而购房者信心和行业预期的修复尚需时日，销售低迷态势短期内难以扭转，企业销售去化及回款还将持续承压。

业绩承压

在这场持久的调整中，房企的盈利能力还未得到修复，营收和净利润亏损或下滑依然是行业主旋律。

据乐居财经统计，2023年已发布年报的79家在港上市内资房企，39家房企2023年营收下滑，占比近半；净利润累计为-1103.91亿元，其中有50家净利润为负，占比为63.29%。

市场下行的大环境下，国央企地产商也难以独善其身。

例如，保利发展业绩快报显示，其在2023年的归母净利润约120.37亿元，同比下降34.42%；中国金茂出现上市以来首次亏损，去年其归母净利润亏损68.69亿元；中交地产近十年来首次亏损，2023年的归母净利润为-16.73亿元；

业绩下滑和亏损是多种因素叠加影响的结果。在销售持续低迷的同时，房企在2021年左右高价拿下的地块于2023年普遍进入销售阶段，但在市场下行期难以卖出理想的价格，“高价买地、低价卖房”之下，土地成本在房价成本中的占比越来越高，从而使得结转项目获利降低，压低了房企的盈利水平。另一方面，新房销售价格下行，出于对未来市场的谨慎判断，房企相应增加了存货跌价准备。

保利发展称，相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

中国金茂在财报中称，集团及集团的部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开发项目收入及毛利率下降及土地开发收入金额下降导致毛利下降。

就中交地产而言，其在2023年录得亏损主要有三大原因，其一，2023年度达到交付条件的货值有所减少，导致销售结转收入减少；其二，受结转项目结构变化等因素影响，项目的毛利率有所下降；其三，部分房地产开发项目存在减值迹象，计提金额有所增加。

思路调整

在高质量发展的大目标下，国央企地产商正主动适应行业新变化，加速开展管理与业务改革。

今年2月以来，包括招商蛇口、华润置地、中交地产等在内的多家央企均对组织架构进行调整，大方向是缩减或合并低能级城市、业绩低迷区域，将资源向和核心城市、核心区域倾斜，同时进一步推进扁平化管理，通过内部变革向管理要效益。

中交地产撤销了7个区域公司，将16个城市公司变为9个，强化市场深耕。架构调整后，中交地产彻底告别“集团总部-区域公司-城市公司”的三级管控模式，改为由集团总部直管城市公司，组织结构更精简高效。

招商蛇口将七大区域合并为五大区域。深圳区域和华南区域合并成新区，华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域。

华润置地将原有的七大区重组为五大区，28个片区公司合并为20个片区公司。华中大区取消，华北大区与东北大区合并成北方大区。

大量区域、城市公司被撤销、合并的背后，是国央企地产商正在从三四线城市撤出。在投资端，国央企地产商聚焦一线与强二线城市，以控制投资风险、保证项目质量。

有研究机构数据显示，去年百强企业进一步向一二线核心城市聚集，新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%，一线城市占比21.0%，三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。

从百强房企2023年拿地城市布局看，拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙和合肥等14个城市均在列。

华润置地管理层在2023年业绩会中指出，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则，保持一定的投资强度，调节投资布局，优先保证高能级城市的投放，侧重于聚焦中小型快周转项目。

中交地产表示将持续坚守价值投资理念，进一步聚焦核心城市和区域，在新增投资项目上，严格把关，确保新获取的项目为经济效益好、周转效率高的项目。同时重视项目的全周期管控工作，确保投资决策阶段预期收益实现。

对于2024年的投资策略，中海地产表示“投拓会聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目。”

招商蛇口在拿地上主要保持区域聚焦、城市深耕策略，2024年计划9成以上的投资仍布局在10个核心城市，比2023年更为聚焦。

在行业增量开发遭遇瓶颈时，房企们也正探索新的发展模式，轻重并举成为重要方向。

华润明确将资管业务作为主航道业务之一进行推动，做优做强，积极向大资管业务转型；中国金茂进一步明确以高品质开发为核心，聚焦精品持有和高端服务，加速打造第二曲线，同时聚焦建筑科技领域，培育新增长点；招商蛇口则将2024年的战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块，在重投入的同时，也会采取轻重并举的策略发展；中交地产同样实行轻重并举的双轮驱动发展战略，其代建业务近年来发展迅速，2023年代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。

未来可期

在行业的深度调整期，国央企地产商承担着防范风险的作用。前两年，在民营房企节衣缩食、减少拿地过冬的时期，国央企地产商纷纷托底拿地，甚至是扮演起了“白衣骑士”的角色推动房企项目纾困。

在拿地市场中，国央企地产商是主力军。克而瑞集团董事长丁祖昱表示，2023年TOP30拿地总金额一万亿，同比上升14%，仍处于低位。有30%的房企没有拿地；前30强房企基本上是以央国企为代表。拿地金额TOP20的房企当中，国央企从2019年的20%已经上升到去年的65%。

从销售数据来看，2023年百强销售下降4%，比2022年的降幅有明显缓和，而国央企整体正增长11%，跑赢大市。

部分国央企地产商在行业寒冬下仍实现了回款的正向增长，这也从侧面印证了国央企地产商质量信誉可靠。如中海地产2023年内销售回款2171.9亿元，其他经营回款为145.0亿元，总经营回款2316.9亿元，同比上升14.8%；中交地产实现权益口径销售回款328.81亿元，较上年同期增加12.87%。。

经历此轮大调整之后，行业风险逐渐出清，大量民企也将出局，国央企地产商将成为行业的中流砥柱。

2024年，国常会等会议体现出中央对稳定房地产市场的高度重视。业内人士表示，市场总体仍处在缓慢恢复的过程中，下一步，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，预计今年房地产政策环境将持续宽松。

长期来看，房地产行业仍有可为。虽规模有所收缩，但房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。

另外不可忽视的是，我国城镇化还有很大的发展提升空间，2023年末我国常住人口城镇化率已经达到66.16%，但新型城镇化依然有很大发展和提升空间，农业转移人口市民化水平还有待提升。

同时，保障性住房建设按下“加速键”，2023年12月，中央经济工作会议强调,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。随着房地产业向居住、民生的属性回归，国央企地产商也将在租赁、城市更新等领域承担更多的责任。

在新的地产格局下，以经营稳健为主要基调的国央企地产商将受益于行业出清获得一定的土地和资金资源优势，或将在行业回暖后迎来业绩反弹期。