乐居财经 孙肃博 3月31日，万科举行2022年度业绩推介会，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海、联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁兼首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭出席会议。以下为问答实录：

Q1:想请教一下郁主席，对于开发业务23年整体的判断和认为行业的恢复程度，以及万科的经营策略？

郁亮：谢谢你的问题。对于市场判断，确实目前市场上给到我各种各样的看法。我看到最典型的有两种说法比较极端，一种叫“狂飙”，一种叫“倒春寒”。我想，不同的观察者身处在不同的市场里，本身有不同的参照系，所以对市场的感受是完全不一样的。从万科的角度来说，我们比较熟悉的是新房市场。我们的结论是，新房市场没什么变化，市场仍然处在温和恢复的阶段，这是我们过去半年以来的观点，今天看来，我觉得这个观点还不需要修改。

为什么会有人说“狂飙”。相比1月份，2月份的新房需求表现出明显回升，尤其是一二线城市，2月份比1月份环比上升了46%，据此很多人认为是“狂飙”。打开来看，大概有4个原因：第一是去年12月份和今年1月份的需求，积累到2月份得到集中释放；第二是今年春节是1月份，大家三年没回家了，都回家去了，所以春节前销售是受些影响的；第三个原因应该说政策是非常友好的，从中央到地方都出台了相当多的支持住房合理需求的政策，使大家信心有所回升；第四个原因是目前因为房价也有点调整，调整之后使得性价比变得更好了，现在是一个合理买房入市的时间点。

这4个原因使2月份的销售比1月份有明显的增长。但是1月份跟2022年同期环比同比来看，其实一二线城市的新房销售只增加了7.2%，所以说不上是“狂飙”。

3月份第二周以来，看房人数各方面人气有所下降，很多人得出结论说是不是“倒春寒”了？其实我们从周的成交水平来看，3月份的成交高点只比2月份的高点回落6%，而且大多数时间都超过了2022年的同期水平。所以说从这点来看，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。

这有点像今年的春天，闰2月的春天通常会比平常春天的气温低一些，时间会长一些。但是毕竟春天来了，草也变绿了，花也开了。房地产市场仍然处在温和复苏的阶段，这个判断仍然是成立的。

对于未来资产需求，我们有个非常明确的看法——新房的需求上有天花板，下有保底线。为什么说上有天花板？一方面我们国家住房的存量规模已经很大了，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

基于这样的判断，市场短期上下的波动都是正常的。但是作为企业来说，需要认清大势，行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对大企业而言，开发经营服务并重是个必然的选择，是没有其他选择的。所以对万科而言，我们会认清大