乐居新媒体 任时建 发自深圳

实探“深圳第一村”拆迁最新进展。

作为深圳百万级别的旧改项目，隐身金融CBD、深圳中轴之上的皇岗村绝对称得上是“深圳第一村”。

自2010年通过旧改专项规划以来，十年沉寂，2020年底一纸“房东退房通知”引发广泛热议，2022年底突然低调启动，光速开拆！

在今年1月的深圳市高质量发展大会上，与南天电力等城市更新项目正式官宣动工开发，皇岗村被列为2023年首批重大项目之一。

拆迁停滞十年，承接后疫情时代经济复苏的政策东风，如今的皇岗村，褪去昔日繁嚣，但依然保持一贯风貌。

豪华牌坊
       深圳中轴上的“第一城中村”

如果你看过广东的村，一定对村口牌坊印象深刻。据说一条村富裕程度看牌坊便可知晓。皇岗村的牌坊，群龙盘踞石柱，狮子立于柱前，花纹繁复，极其奢华。

皇岗村可追溯历史有700多年。

据资料显示，原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成。皇岗村红线用地范围，北至滨河路、南至皇岗公园、西至益田路、东至金田路，规划用地面积50.38万平方米。项目拆迁后，皇岗片区也将成为深圳中心区一个最大的综合居住社区。

因村子的背后有一个山岗，村子就起名“皇岗”，又因皇岗村与香港隔河相望，皇岗口岸也是得名于此。

据官方消息，皇岗村整体改造模式为“局部拆建与环境综合整治相结合”。

规划范围内建筑主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施。现状总建筑面积约130万平方米，现状容积率2.7。其中旧村私宅建筑约63万平方米，占48%。

皇岗村楼栋分布图

根据可查询《皇岗村改造专项规划》及开发商公示资料：皇岗村旧改规划用地面积50.38万㎡，建设用地面积31.40万㎡，总建筑面积约200万㎡，其中住宅面积约70万㎡，如果剔除旧村回迁部分（63万㎡），可售商品住宅几乎为零。

根据早前公示的规划效果图，规划中的皇岗将建“会展中心南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场。

由深圳老牌房企卓越集团操刀。

该项目为皇岗实业股份有限公司与卓越在皇岗村集体改造项目顺利合作后，再次牵手达成合作开发协议，共同更新改造的第二个城市更新项目。

首次合作的项目，是卓越世纪中心的旧商业区改造项目，其中的2号楼返还给皇岗村，也就是如今的皇岗商务中心。

卓越是全国范围内率先成立城市更新集团的企业，至今已有23载，其内部建立起的“卓越式”标准化运作流程和体系，在每一个卓越城市更新项目中，皆有迹可循。如深圳CBD岗厦旧改项目，规划建筑面积约140万平方米，是迄今为止深圳要求最高、难度最大的城市更新项目。

实地探盘
繁嚣渐去，曾承载新深圳人的梦

皇岗项目一期改造规划总建筑面积约28万平米，位于深圳市福田中心区核心区中轴线皇岗村内。

将建成以住宅为主，集居住、商业服务业和其它配套设施于一体的大型高端商住综合体。已通过专项规划审批，并于2020年启动拆迁。

福田皇岗村一期地块已经平整（乐居摄2023.02）

也许是靠近口岸的原因，这里的餐饮与商业文化偏“港风”，随处可见如烧腊店、茶餐厅等粤式餐厅。

福田皇岗村

除了旧改本身，目前外界最关注的就是皇岗中学（一贯制学校）的改造。

2018年皇岗中学启动了改扩建工程，将原有校舍整体拆除重建，重建后学校占地面积31400平方米，建筑面积78500平方米，是原来的5倍多，投入的重建成本巨大，师资力量得到非常明显的提升。

改建完成的新校园也将在同年九月开学后投入使用，办学规模达60个班。22年8年，皇岗中学正式升级更名为皇岗创新实验学校。这所办学近30年的老牌学校，为福田优质教育资源注入强有力支撑。

相比深圳几条著名的城中村，皇岗村的环境与交通便捷性最好，片区内两个地铁站，福民站及皇岗村站，福田这个位置去深圳的任何一个区域都较为方便。

福田皇岗村地铁站

相比过去最顶峰的时代，如今的皇岗村笼罩在旧改的期待中，褪去了往日繁嚣，增加一份静谧感。

10年停滞
区域价值腾飞

自《皇岗村专项改造规划》通过已超过十年，期间滨河大道的南北两侧呈现截然不同的风景。

滨河大道以北是高大上的会展中心板块，福田CBD是城市飞速发展的缩影；南侧则是密密麻麻、低矮逼仄的城中村，与对面拔地而起的甲级写字楼形成巨大的反差。

福田属于开发较早的区域，也正因为如此，片区内的小区都属于配套环境成熟，交通便捷的二手盘，二手指导价普遍在8万/㎡左右，实际成交价格超过10万+。

过去几年间，新建商品房供应非常紧缺，次新房很少。去年仅有会展中心以南的伶仃几个新盘入市，如承翰湾尚庭玺、加福华尔登府邸。

今年中洲滨海华府二期，中洲湾·迎海开盘入市，其商业中心c future city也已开业，这几个项目均价在10万/㎡左右。除此之外，今年年中还有金地旧改项目环湾城面市，整个福田滨河大道南侧，正在以肉眼可见的速度更新换代。

即使按照整个片区的均价计算，皇岗村旧改未来的售价，也将超过10万/㎡。