乐居新媒体任时建 发自苏州

2022年苏州最后一场集中土拍于12月5日结束，10宗地全部成交，总成交金额约132亿，3宗地溢价成交，最高成交楼面价约34500元/㎡。

园区湖东和独墅湖地块进入摇号

本场土拍，关注度最高的莫过于园区3宗地了。

今天开拍的第一宗地块是位于园区湖东的苏园土挂（2022）06号，地块竞争激烈，开拍1分钟报价12轮，在经历42轮报价后进入线下摇号阶段。这宗地也是苏州土拍规则调整后首宗进入线下摇号的地块。

根据苏州土拍新规，地块网上竞价超过最高限价（含最高限价）时，网上竞价中止，转为现场摇号方式确定竞得人。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加现场摇号，竞买人无需另行报价，最高限价即为成交价格。

由此可判定该地块最终成交总价为15.67亿元，地块成交楼面价33350元/㎡，溢价率约15%。溢价率与其邻居招商沁苏禧项目（地块于今年5月成交）相近，但楼面价高了约2304元/㎡。

苏园土挂（2022）06号地块位于工业园区旺墩路北、津梁街西，紧目光所及为园区现代传媒广场、多家银行银行园区，与次新房上华琚花园和纯新盘招商沁苏禧均一路之隔，同时还紧邻旺墩路幼儿园和星洲小学。

地块面积不大，约23486.66平方米，容积率1.6-2.0，为住宅用地。地块规划条件：建筑限高70米，住宅建筑不低于10层；全装修成品住宅，装修成本3000-6000元/平方米。

旺墩路6号地块实景

据悉，招商沁苏禧马上就要入市了，6栋大平层，500多户，含建筑面积约152、264、365㎡三款户型，装标也是3000-6000元/㎡。此次出让的06号地块算是有参考样本了。

位于园区独墅湖月亮湾板块的苏地2022-WG-66号地块是本场土拍第二宗进入线下摇号的地块，地块经过45分钟共计52轮报价冲破最高限价。地块成交总价19.97亿元，楼面价34500元/㎡，溢价率15%。

苏地2022-WG-66号地块位于工业园区启月街西、创苑路南，直面独墅湖，遥望铂悦犀湖，紧邻美颂花园，两个小区二手房挂牌均价分别是7.9万/㎡和5.2万/㎡。除此之外，地块旁就是刚刚开通的独墅湖南隧道出入口。

土地出让面积48238.6平方米，是旺墩路6号地块的2倍多。容积率仅1-1.2，后期大概率采用高低配。

苏地2022-WG-66号地块实景

目前独墅湖板块仅一个新盘，即招商文禧花园由苏高新、万城、建屋、招商四家房企合作开发，预计今年年底入市。项目容积率约2，主打13-17层高层产品，2梯2户，总户数300户，户型建面约160㎡、190㎡，全装修交付(装修标准不高于6000元/㎡)。

绿城重回园区

位于奥体板块的苏园土挂（2022）07号地块虽未进入摇号，但热度也不低。经过28轮报价被绿城拿下，地块成交总价约14.4亿，成交楼面价约32000元/㎡，溢价率10.35%。

很快，绿城华东区域就发出了拿地喜报，“奥体正相逢，美好若绿城”。

其实，绿城来苏州的第一站就是园区。2009年的9月，绿城以61亿元总价连拿园区两幅地王，中国土地出让史上单价最高的住宅用地也由此诞生。这两宗地后来开发为名噪全国的绿城苏州桃花源和绿城苏州御园。

2013年10月19日，绿城苏州桃花源正式亮相，不到一个月，就以热销10亿元的业绩震惊业界，并被业界誉为经典的“地产MBA营销案例”。

2014年上半年，绿城苏州桃花源再以8.12亿的成交金额登上苏州2000万以上豪宅销冠，并同步成为全国2000万起豪宅销售亚军，全国各地海外园林收藏买家纷至沓来，房源一度供不应求。

（绿城苏州桃花源，现为融创苏州桃花源实景）

此后多年绿城虽然也在苏州陆续布局了不少项目，但一直没有再在园区拿地。时隔多年重回园区，绿城将带来怎样的作品还是备受业内外期待的。

绿城拿下的这宗苏园土挂（2022）07号地块位于工业园区锦溪街东、西洛巷北，属于园区也比较热的奥体板块。奥体板块去年有林溪雅苑千人摇，今年有颐和玲珑花园千人摇，都是买不到系列。不知道绿城项目入市是否也会延续之前的热销传奇。

该地块与唐宁府仅一路之隔，斜对面为园区儿童医院，目前唐宁府二手房挂牌均价在7万/㎡左右。

奥体地块一路之隔即唐宁府和儿童医院

不过该地块目前为林溪雅苑项目方办公地，后面可能需要协商搬离。

奥体地块现状

国资托底其他区

除园区地块外，其他区地块无一例外全部底价成交，基本由国资托底。

新区科技城和通安地块分别被苏高新地产和苏州高新区新振建设发展有限公司竞得。

苏州高新区新振建设发展有限公司股权结构图

相城的3宗地都是由2家企业联合竞得。黄桥69号地块由苏州常润房地产开发有限公司和苏州市东挺河智能科技发展有限公司联合竞得，它们分别为苏州第五建筑集团和苏州市相城黄桥国有资产经营管理有限公司的全资子公司。

位于相城元和街道的苏地2022-WG-71号地块最终由太仓中惠房地产开发有限公司、苏州市相城区元坤重建发展有限公司联合竞得，前者由中亿丰控股全资控股，后者由相城高新控股全资控股。

高铁新城70号地块也是爆冷底价成交，由苏州嘉盛房地产开发有限公司、苏州高融置业发展有限公司联合竞得，经查，后者由苏州高铁新城经济发展有限公司全资控股。苏州嘉盛房产为民企，上一次土拍也有参与拿地。其甪直新盘最近刚公布了案名。

吴江此次也有2宗地出让，太湖新城地块由亨通地产和吴江城建拿下；汾湖地块被苏州伟业竞得。亨通地产和伟业集团都是吴江本土企业，关键时刻还是承担了应尽的责任。

苏州第5轮集中土拍结果显示，土地市场的分化更加剧烈，这之后或将直接传导到楼市。