文/乐居财经 严明会

每一个城市更新项目，都是一部史书，幕后的故事，精彩纷呈。

来自深圳南山区的恒裕柏悦湾项目，亦不例外。

最近，它已经拿到预售许可证，卖36-77平精奢公寓，售价预计7.1-7.2万/㎡。等待这一刻到来，这个项目已经过去了整整十年。

有人说，柏悦湾是小户型公寓的天花板。到底好在哪？柏悦湾的楼书上做了详尽说明。大部分的城市更新项目，配套都不会差到哪里去。

柏悦湾的密度，高出了天际，容积率超过11，两栋公寓和两栋写字楼，建筑高度200米。开发商只能在精装上找卖点，无非还是那些老套路：用全球一线品牌来武装它。

它还有一个亮点，由三家深圳本土民营地产商打造，恒裕集团、瑞思集团和世纪星源（000005.SZ）。柏悦湾流出的海报上，把这三家的LOGO依次放在显著位置。

十年来，柏悦湾一波三折，经历打官司、换股东，才迎来了今日即将开盘的局面。至于未来卖得如何，新的考验才刚刚开始。

开发柏悦湾的项目公司，名为深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司（简称“蓝色空间”），2019年4月之前，叫深圳市星源恒裕城市基建投资有限公司。

它最早成立于2018年1月，注册资本1000万元，由深圳市泰合瑞思投资有限公司（简称“泰合瑞思”）和世纪星源分别持股75%和25%。它的董事长由恒裕集团董事长亲任。

大股东泰合瑞思成立于2019年3月，深圳市恒裕华飞投资发展有限公司和深圳市优瑞商贸有限公司（简称“优瑞商贸”）分别持股80%和20%。恒裕华飞成立于2016年，由恒裕集团和中国华融资产管理股份有限公司（2799.HK）分别持股51%和49%，也是它们联合投资的唯一公司。

穿透股权后，柏悦湾间接引入华融资产为股东，间接持股约29.4%。华融资产的第一大股东是中信集团。

和华融资产直接做生意，恒裕集团的背景非同一般。

恒裕集团由龚俊龙于1990创立，注册资本56.6亿元，对外投资105笔，以房地产开发为核心业务。他1959年出生于广东陆丰的一户普通人家，父母均为农民，后创业搞丝绸贸易和开发豪宅。退隐之后，长子龚海鹏掌管恒裕集团，次子龚泽民负责恒裕资本。

有了央企加持，加上恒裕进入，这也注定了柏悦湾会是一个引人注目的项目。

得来如今的局面，来之不易。如果时间倒推三年，龚海鹏是柏悦湾的局外人。

局内人是崔湘秀，深圳瑞思集团董事长，出生于宁夏。这位女老板十分低调，瑞思集团官网上几乎没有她的资料。百度百科上，只有她的一张个人照，长发披肩，面容姣好，约莫40多岁。目前，在柏悦湾项目上，瑞思集团旗下的优瑞商贸在泰合瑞思里持股20%。

时间追溯到10年前，柏悦湾项目原本是由崔湘秀独自牵头，当时没有龚海鹏什么事儿。

2012年3月27日，世纪星源与优瑞商贸签订了南油工业区福华厂区（即柏悦湾项目）《合作开发协议》，打造成集科技产业用房、商业和居住一体的城市综合体。世纪星源是南油工业区福华厂区的业主方，优瑞商贸打了1亿元定金。

当时合作的主要条件是，世纪星源和优瑞商贸双方按持股比例25%（优先股）：75%（普通股）合作组建项目公司，实施该城市更新建设项目。由优瑞商贸单独承担项目的全部投资和收益，但需要支付世纪星源2亿元旧厂房拆迁的货币补偿和在开发期内每年支付8000万元股息。

据悉，该项目规划计入容积率建筑面积236000平方米，其中：科技产业用房60000平方米，住宅50000平方米（含保障性住房6500平方米），商业48760平方米，商务公寓48620平方米。

一年时间里，双方就闹起了矛盾。

根据世纪星源公告，在2013年8月份，优瑞商贸利用其负责规划方案设计之便、擅自变更了规划设计方案中的有关指标，致使城市更新职能部门批准的建筑面积主要为办公和商务公寓，没有住宅和科技产业用房。于是，双方对簿公堂。

在2014年、2015年和2016年，世纪星源与瑞思集团进行了多次仲裁，但依然要求裁决《合作开发协议》、《补充协议》及《备忘录》合法有效，应继续履行。

时间悄悄从双方的扯皮中溜走，柏悦湾项目一晃就来到了2019年。

2019年6月，恒裕集团出现了。瑞思集团把优瑞贸易在柏悦湾项目上的全部权利义务，转让给才成立3个月的泰合瑞思。由泰合瑞思和世纪星源组建的蓝色空间来进行开发。

简而言之，崔湘秀把柏悦湾项目的控制权转手给了龚海鹏的恒裕集团，但优瑞贸易仍然在泰合瑞思保留了小股权。就在恒裕集团、瑞思集团和世纪星源三方联手的那年，世纪星源的控股股东把持有世纪星源12.47%质押给了龚泽民，他也是泰合瑞思的董事。

这样一来，皆大欢喜，柏悦湾项目继续推进。2020年1月7日上午，恒裕集团董事长龚海鹏出席了东滨路福华厂区项目正式开工仪式，开始拆除原有的4.2万㎡建筑。

两年后，它推出案名——柏悦湾，总计容建筑面积26万平方米，其中商业1万平方米，办公13.8万平方米，商务公寓10万平方米。原来与瑞思集团发生争议的，规划的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不见了。

在柏悦湾取得预售证前夕，蓝色空间收到世纪星源的一封催款起诉书，要求立即付款2908万元。按约定，柏悦湾每年是要向世纪星源支付8000万元股息的，直到项目开发完毕。

为了每年这8000万，龚海鹏也得加快柏悦湾的推进速度。