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真实!实调200位一线城市商办运营人,看到了这样的结果…

地新引力 2022-05-27 09:28 3.6w阅读

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疫情下,克而瑞资管研究中心针对“疫情对商办市场的影响,以及对后市的判断”对一线城市商办运营人员进行了问卷调研。调研共收获204份有效问卷。其中商场101份有效问卷,写字楼103份有效问卷。调研结果显示,在疫情封控已经对商办市场影响显著。“疫情反复和随之而来的封控将会成为常态”已经成为商办运营所必须应对的挑战。商办运营者普遍认为这波疫情后,商业、办公市场都将经历一波困难时期。

商业篇


核心观点

● 2022年1-4月份,超7成商场出租率出现下滑

根据克而瑞资管中心调研显示仅有35%的商场出租率保持在95%以上。48%的商场出租率出现小幅下滑,大幅下滑占比30%。上海和北京商场出租率出现小幅下滑,广州和深圳商场出租率下滑幅度较大。

● 疫情下退租业态前三的为餐饮、服装、休闲娱乐

各城市在退租业态各不相同,上海商场欲退租业态排名前三的为餐饮、服装和配套服务;北京商场退租业态前三的是服装、儿童和休闲娱乐以及餐饮;广州商场退租业态前三的是餐饮、服装和休闲娱乐;深圳商场退租业态前三的是休闲娱乐、餐饮、儿童以及服装。

● 超7成商场运管人员对于未来6个月较为乐观

根据克而瑞资管中心调研显示商场运管人员对消费市场信心较为乐观,有71%的人较看好后市。


一、调研对象基本信息

调研商场主要以市级商圈和区级商圈项目为主,两者占比超过6成。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

二、近8成商场出租率下降。上海和北京出租率小幅下滑,广州和深圳商场出租率下滑较大

调研数据显示,2022年1-4月期间,有35%的商场出租率保持在95%以上,32.3%保持在85-95%。相比2021年,48%的商场出租率出现小幅下滑,大幅下滑占比30%。

数据来源:CAIC调研

调研数据显示:四城市从出租率上看,上海和北京商场出租率出现小幅下滑,广州和深圳商场出租率下滑幅度较大。从出租率分布上也能看出。

数据来源:CAIC调研

三、超6成租金出现下降,大幅下跌超2成,广州和深圳租金下跌最大

调研数据显示:调研商场中60%的商场租金出现下跌,其中大幅下跌的有22%,小幅下跌的有37%。还有三分之一的商场租金没有变化。

数据来源:CAIC调研

调研数据显示:2022年1-4月,四城中广州和深圳租金下跌最大,其次为北京,上海由于疫情还未结束,其结果有一定滞后性,还未显现出。

数据来源:CAIC调研

四、近5成租金收缴率出现了大幅下滑,北京表现最好,其中广州下降幅度最大

调研数据显示,2022年1-4月期间,租金收缴率超90%占比为32.3%,收缴率在80-90%之间的为27.4%。相比2022年之前,租金收缴率大幅下跌的占比45.2%,小幅下跌的35.5%,无变化占比19.4%。

数据来源:CAIC调研

调研数据显示:2022年1-4月四城市中,北京表现最好,租金收缴率80%在90%以上。广州降幅最大。上海当前疫情还没结束,其结果有一定滞后性。

数据来源:CAIC调研

 

五、商场疫情中退租业态中,排名前三的是餐饮、服装、休闲娱乐

调研数据显示,2022年1-4月期间,退租业态中,餐饮,休闲娱乐及配套服务位列其三,比例分别为74.2%、66.1%和50%。

调研数据显示:2022年1-4月,上海商场欲退租业态排名前三的为餐饮、服装和配套服务;北京商场退租业态前三的是服装、儿童和休闲娱乐以及餐饮;广州商场退租业态前三的是餐饮、服装和休闲娱乐;深圳商场退租业态前三的是休闲娱乐、餐饮、儿童以及服装。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

六、超过5成预测疫情影响不会超过半年,超6成认为未来租金下滑

预计疫情影响半年的人占比37.1%,三个季度的占比24.2%。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

商场运管人员有32%的人认为下降,35%的人认为疫情后会持平,认为上涨的只占12.9%。主要来自于疫情的反复,导致对后市不明确的态度。

数据来源:CAIC调研

其中,上海超过一半认为疫情租金会持平,但目前看上海疫情的持续度,疫情后,租金下降是铁定。北京则对疫情后不确定,广州也比较犹豫和观望,深圳则坚定为疫情后租金会下降。

数据来源:CAIC调研

七、超7成的人对于后市较为乐观

调研数据显示:商场运管人员对消费市场信心较为乐观,有71%的人较看好后市。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

 

八、为应对疫情,与商户攻克难关是共识。

超6成商场在招商过程中增加免租期,其次为增加招商代理数量。同时还将加强会员运营。

商场针对商户主要采取的措施主动与商户提前商谈合约,包括可能沟通的优惠条件。其次是个别困难商户进行租金减免。四城市采取政策不尽相同,上海是多管齐下。北京和深圳则主要采取租户商谈沟通的渠道,广州则主要是减免租金的办法。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

在招商策略调整上,增加免租期占比64%,其次为增加招商代理数量占比22%。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

同时,会员精细化运营、强化数字化运营、加大线下营销活动,成为后期精细化运营的主要措施。

数据来源:CAIC调研



办公篇

核心观点

● 写字楼市场出租率超4成出现下跌,超3成无变化

2022年1-4月期间,出租率在85-94%之间的占比为41.8%,出租率在75-84%之间占比为31.3%。相比2021年,出租率无变化的达到32.8%,下降幅度低于5%的占比28.4%,上涨幅度低于5%的占比为16.4%。

● 2022年1-4月退租行业教育培训、住宿/餐饮和房地产业位居退租前三

2022年1-4月期间,写字楼退租行业中,教育培训占比为55.2%,住宿/餐饮为50.8%,房地产业为46.3%。

● 约6成疫情后于写字楼市场持乐观态度

较乐观的人占比约有56%,不看好的占比约34%,非常不看好的人占比9%。

一、调研对象基本信息

本地调研对象分布合理,写字楼其中超5成分布在城市核心区和CBD区域。调研样本体量超6成体量超过5万㎡以上。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

二、四城市超5成写字楼已经全部复工,上海疫情目前处于停滞状态,北京由于疫情严控复工率较低

数据来源:CAIC调研

三、超4成出租率出现下跌,超3成无变化,北京表现最好

调研数据显示,2022年1-4月期间,出租率在85-94%之间的占比为41.8%,出租率在75-84%之间占比为31.3%。相比2021年,出租率无变化的达到32.8%,下降幅度低于5%的占比28.4%,上涨幅度低于5%的占比为16.4%。

数据来源:CAIC调研

北京写字楼出租率85%以上约有6成,高于广州和深圳。四城中表现最好。

数据来源:CAIC调研

 

四、超6成写字楼租金出现下跌,广州租金下跌比例最高;租金收缴率近5成出现小幅下降,北京最近收缴率最好

上海有58%的写字楼租金出现下跌,北京有66%的写字楼租金出现下跌,广州出现租金下跌的写字楼超过71%,深圳的有56%出现下跌。各城市租金无变化的写字楼基本都在3成左右。

数据来源:CAIC调研

收缴率高于90%的占比达40.3%,收缴率80-90%之间的占比为29.9%。与2021年相比,小幅下降占比47.8%,大幅下降的占比22.4%,无变化的22.4%。随着疫情影响扩大,未来租金收缴率存在进一步下滑的趋势。

数据来源:CAIC调研

北京租金收缴率最高,其次为广州和深圳,上海租金收缴率最低;增幅看上海降幅最大,北京超过8成出现小幅下跌,广州和深圳相对较好。

数据来源:CAIC调研

五、教育培训、住宿/餐饮和房地产业位居退租前三

写字楼退租行业中,教育培训占比为55.2%,住宿/餐饮为50.8%,房地产业为46.3%。

数据来源:CAIC调研

上海写字楼租户退租行业前三为:教育培训、住宿/餐饮和文化娱乐;北京写字楼租户退租行业前三为:住宿/餐饮、房地业、文化娱乐;广州写字楼租户退租前三为:教育培训、房地产业和金融业;深圳和其他三城市明显不同退租前三的行业为:贸易、专业服务、住宿/餐饮。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

六、小面积需求是主力,300㎡的占比约5成

调研数据显示:2022年1-4月,需求面积段下降,其中48.5%需求在300㎡以下,另外300-500㎡占比为36%。需求500㎡及以上,占比只有14%。

数据来源:CAIC调研

广州写字楼需求面积段300㎡以下占比约有78%,其他城市均为40%左右,但300-500㎡占比中北京占比约50%,其他城市40%左右。

数据来源:CAIC调研

七、超7成预测疫情对写字楼市场的影响时长会在1年内,超3成认为租金会下降,约6成对于后市持乐观态度

调研数据显示,影响时长在半年以内占比42%,一年以内的占比73%。对于未来6个月租金走势,32.8%认为会出现小幅下降,无变化的29.9%,认为不确定的占比达26.9%。

数据来源:CAIC调研

数据来源:CAIC调研

对于未来6个月租金的预测,上海约有57%占比选择下降,北京选择不确定和下降的占比超过58%。广州选择持平占比41%,不确定和下降占比50%,深圳选择持平占比58%,不确定和下降占比48%。

数据来源:CAIC调研

调研数据显示:较乐观的人占比约有56%,不看好的占比约34%,非常不看好的人占比9%。

数据来源:CAIC调研

八、加大渠道推广,增加谈判空间,阶段性的增加佣金,成疫后招商重点策略

调研数据显示:首选的招商策略是加大渠道推广占比66%,其次为加大谈判空间占比55%,最后为增加佣金(阶段性)占比54%,另外针对疫情还推出线上看房等手段。

数据来源:CAIC调研

上海、广州和深圳三城市写字楼招商策略类似,主要以加大渠道推广、加大谈判空间以及增加佣金为主,北京主要以加大渠道推广和加大谈判空间为主。

数据来源:CAIC调研


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来源:地新引力

作者:克而瑞资管

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