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产城洞见|一线城市办公市场再迎疫情“阵痛”,办公习惯改变或推动行业变革

克而瑞产城研究 2022-05-19 18:21 4.0w阅读

原创 | 克而瑞资管

编辑 | 克而瑞产城发展部

 推荐理由:

2022年1季度,一线城市受疫情反复的影响较大,目前办公市场整体表现仍较为稳定。但放长时间维度从近2年的表现来看,疫情对办公市场所造成的“阵痛”具有一定滞后性且辐射周期较长,城市内商务区的格局加速变化,疫情对各群体办公习惯的改变也势必会推动各行业和办公整体市场的变革。

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疫情新常态引发三类防疫模式

2022年,在面对此轮疫情爆发,北上广深四大一线城市均展现了不同的防疫态度,北京采取长期管控限制,最大限度减少进出京活动;深圳全市静默,快速清零;广州点状封控,动态调整;上海三区划分,长时间封闭。从持续时间和防疫影响上来看,深圳3月14日-20日全市静默7天,25日发布“30条”举措,鼓励减免租金等,清明小长假已基本恢复常态;而上海3月28日开始封闭浦东,4月1日开始封闭浦西,后调整为三区划分管理,至今仍未完全解封,封闭时间较长,影响较大。

表:一线城市防疫政策

数据来源:CAIC整理

目前市场整体表现稳定

但受疫情影响辐射时间久

具有滞后效应

1、一线城市受疫情影响程度不一,净吸纳量同比齐降

2022年一季度,重点城市办公市场的活跃度略有下降,4个一线城市净吸纳量均呈现同比下降,其中广州降幅最大达67%,上海降幅其次为26%,虽然受到3月初疫情影响的局部封控至3月末开始的全域封控影响,上海仍以27.3万㎡的净吸纳量位居一线城市首位。

2022Q1一线城市甲级写字楼净吸纳量同比 

数据来源:CAIC商办数据库

2、新增供应减少,空置率同比下降,平均租金持平

从租赁细分指标看,4个一线城市甲级写字楼平均租金与去年同期近乎持平,北上深在21年净吸纳量均破百万方创历史新高的同时,新增供应并未放量,空置率同时呈现下降趋势。广州为空置率唯一同比上升的一线城市,近年来首次突破10%,新兴商务区的集中新增供应及较低的新增租赁需求为推高其空置率的主要原因。

2022Q1一线城市甲级写字楼平均租金&空置率同比

数据来源:CAIC商办数据库

3、疫情对办公市场的冲击具有滞后效应且影响周期较长

从过往典型城市的办公市场表现看,2020年初爆发疫情,2019年末至2021近两年一线城市的甲级办公平均租金持续走低,北上广均下降13%左右,而深圳降幅最大为19.5%。一方面,已经形成的供大于求的市场结构给去化带来压力,另一方面疫情带来需求端的整体减弱会在一定时期内加速市场下行。2020全年典型城市的净吸纳量均处于低位,经过近1年长周期的恢复,2021年一季度后才开始出现较为明显的增长。2022年初四个核心城市均面临不同程度的疫情影响,其将面临的市场阵痛也必将伴随一定的滞后效应。

2019-2021年一线城市甲级写字楼平均租金

数据来源:CAIC商办数据库

疫情下,新兴商务区持续冲击传统商务区

1、大环境下行期,企业降本增效,性价比成为重要选址标准

租金高,交通拥堵,生活成本高同时缺少大面积的办公空间是很多大型企业离开传统核心商务区的重要原因,而这恰恰是新兴商务区的竞争优势,近几年的疫情极大加速了这一过程。

2、总部经济效应热点更聚焦于新兴商务区

对于在疫情中现金流仍较为充足的企业,此时楼宇的资产溢价较低,且长期来看,对于有固定大面积办公需求的企业,购置楼宇比持续租赁性价比更高,尤其在2020兴起的总部经济效应热点的带动下,众多头部优质企业调整战略,资源优化整合迁址或整栋购置写字楼于新兴商务区,其对传统核心商务区的租户的吸附现象明显。

北京丽泽商务区租金&出租率

数据来源:CAIC商办数据库

上海前滩商务区租金&出租率

数据来源:CAIC商办数据库

典型新兴商务区如北京丽泽和上海前滩商务区,自20年一季度以来均实现了出租率和租金的同时上升,至22年一季度空前滩的出租率更是达到了98.2%,远高于上海核心商务区的平均出租率。从2020年初,前滩对于传统核心商务区租户的吸附已较多,而吸附占比最多的便是陆家嘴新天地等传统核心商务区,而近2年疫情反复的大环境更加剧了这一现象。

2020年前滩商务区吸附成交情况

数据来源:CAIC商办数据库

疫情对大众办公习惯的改变

2020年初,新冠疫情是一个全球性的问题已成共识,不同国家文化和政策背景下防疫措施对办公市场环境的影响程度不一,不同人群的办公习惯也发生了相应的改变。

从海外办公市场来看,21年多个典型城市的核心商务区遭受冲击。如澳大利亚的墨尔本、悉尼,新冠疫情以来大量CBD写字楼被闲置,相关数据显示21年3月悉尼办公楼空置率达到50%,居家办公成为常态。加拿大多伦多亦是如此,从疫情之初众多企业包括行政单位即开始施行错峰上班,办公人员保持安全距离和密度,非必要不入公司,近两年相当比例的海外人群已习惯居家和远程办公。

大众办公习惯的改变亦将推动传统商务区形态的变革,单一商务功能的CBD需要做出改变满足更多生活需求。下层零售,中层办公和上层居住的复合功能有利于去化闲置空间,纽约、伦敦和香港均已采用这种方式,典型如曼哈顿下城区在2001年9月11日后从一个金融区逐渐发展成居住人口多了近三倍集生活和办公为一体的多功能商务区。

从我国办公市场现状来看,虽然办公文化和防疫政策与海外不尽相同,但不同行业间的办公方式也会因为疫情而进一步改变。如IT类,电商类、咨询策划和销售类等非必要固定办公场所的行业将会更多的实现居家办公和远程移动办公,而传统金融行业、制造业等则依然是商务区和产业园区的刚需,如何确保刚需正常运转的情况下维稳和扩大其他需求是办公市场疫情阵痛下所面临的严峻考验。


 文章来源:克而瑞资管  

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来源:克而瑞产城研究

作者:克而瑞资管

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