乐居财经 4月13日，鹏元国际已将建业地产(00832.HK)的国际刻度长期主体评级从'BB'下调至'B+'，展望稳定。

评级下调反映了建业地产疲软的合同销售，持续的再融资困境和恶化的财务状况。建业地产稳定的评级展望反映了鹏元国际认为公司有能力走出市场困境并保持其河南省领先市场地位的预期。

评级观点

负面因素

疲软合同销售将会持续。建业地产的全部合同销售在2021年同比下降12%。但是，得益于河南省房地产政策的松绑，公司的合同销售在2022年前两个月取得同比35%增长。不过，我们认为建业地产的合同销售，受地产市场信心不足和疫情反复的影响，将在2022年继续疲软。建业地产合同销售的疲软将会对公司经营性现金流带来压力。

恶化的财务状况。由于房地产市场和融资环境的各种挑战，建业地产的财务状况有所减弱。尽管公司在2021年降低了其负债总额，受疲软的合同销售和困难的融资环境影响，公司现金下降并且净负债有所增加。这导致总负债比资本从2020年的69%降低到2021年的64%，但净负债比调整后库存从2020年的27% 增加至2021年的34%。除此之外，公司的EBITDA 利润率从2020年的12%收窄到2021年的10%。我们预期建业地产的财务状况会持续恶化，尽管公司有通过出售资产改善其流动性的空间。

困难的再融资环境。中国开发商正面临越来越大的再融资压力，由于信贷控制、严监管和境外市场投资者信心不足。在2021年，地产海外债发行490亿美元，同比下降31%;剔除到期偿付，地产海外债净融资同比下降73%。这个趋势在2022年一季度并未扭转，2022年前三个月地产海外债发行量只有40亿美元，而同期到期有170亿美元。我们预期海外债融资环境在2022年会依然紧张。

正面因素

在区域市场上的领先地位。建业地产布局河南，是河南省领先的房地产开发商。得益于公司的市场地位，2021年建业地产在河南省维持了约8%的市场份额(以总合同销售总额计)。根据乐居、易居和CRIC的房地产企业操盘合同销售排名，建业地产在2019、2020和2021年分别位列第43、34和36位。

低成本的土地储备。由于公司自律的土储政策，建业地产拥有低成本的土地储备，其土储足以支持大约四年持续稳定的现金流和增长。截至2021年12月31日，公司土地储备总建筑面积为5,300万平方米，平均成本为1,351元人民币/平方米。

评级展望

出现以下情况导致建业地产的信用状况显著恶化时，我们将考虑下调公司的主体评级：1)净债务与调整后库存的比率持续大幅上升。2)EBITDA利润率持续大幅下降。3)经营状况显著恶化。

出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时，我们将考虑上调公司的主体评级：1)净债务与调整后库存的比率大幅下降。2)EBITDA利润率持续大幅上升。3)经营状况显著改善。