乐居新媒体 范范发自哈尔滨  虽然立春已过许久，但哈尔滨的天气却一直未能回春，未见春暖，只见春寒。不仅天气如此，冰城的楼市也仍处于一个冬寒的状态。

“项目2021年刚开盘时卖到均价17000元/平方米，现在优惠价为14000多元/平方米，可以说是优惠力度很大了。”哈西板块某热门项目置业顾问告诉乐居新媒体。

2021年，该项目也曾位居哈尔滨市商品房成交金额排行榜前十。如今，虽然每平方米便宜近3000元，但看房者寥寥，偌大的售楼部只有两三组客户。

这个颇显冷清的楼盘在哈尔滨并不是个例。据同策同程数据统计，2022年哈尔滨春节月的成交量同比去年1、2月下跌0.77%。

虽然2022年春节假期已过，受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，哈尔滨购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎，返乡置业潮也并不热烈。

从成交量上看，2月哈尔滨商品住宅共成交11.6万㎡，与去年2月的9.3万㎡成交量相比，有小幅度提升。

“这已经比我想象中的好太多，我们公司前一段时间刚裁了一大批人。”一位在哈尔滨某地产公司工作多年的营销经理表示。

数据：供销量环比下降 小阳春还来不？

受制于楼市下行压力，加之近两年返乡置业客群减少，今年春节前后，哈尔滨新房市场的供销量一度跌至谷底。

据策同程数据统计，2022年2月，哈尔滨商品房累计供应10.7万㎡，环比下降50%，同比上涨83%；累计成交约14.3万㎡，环比下降30%，同比上涨28%。

可能有人会认为与去年相比胜之不武，的确，2021年2月哈尔滨疫情闹得正凶时，市场几乎处于休克状态。

但2022年2月也有疫情，还有春节，而且今年的优惠力度远不及去年，以致于节后第一个周末“平淡”度过。然而第二个周末就不同了，新房人气明显回升，部分售楼处到访不断，带动整个2月走出了一条“上行线”，直至目前热度仍在往上飙。

新松璟荟祥府，日均到访30余组；万科智慧未来城，日均到访20多组；汇龙·云景拾里，日均到访30-40组，成交周期只有3天左右；金地峯范，日均到访30多组，高峰时有40多组；

另外，各项目成交周期也在明显缩短，成交数量和春节前比，攀升一大截。

鲁商悦未来，成交周期在3-15天；保利天悦，50%的客户成交周期都在7天内；万科中俄国际城，平均每天成交7-8套，2月成交80套......

分区来看，松北新区、香坊区和道里区位居成交量前三甲。2月份成交量分别约为5.5、3.7、1.8万㎡。

松北新区是“地大物博”的价格洼地，外来人口居多，需求量大；香坊区是著名的刚需重地；道里区是改善置业首选之地。不管怎么说，当下市场，刚需仍是成交主力。

虽然2022年2月份的成交量并不是很大，但整体均价也并没有大幅下跌。

2022年2月，哈尔滨全市商品房成交均价9985元/㎡，环比微跌1%，同比微跌4.6%。

乐居新媒体认为，成交均价之所以环比微跌，是由于成交结构的原因。

纵观全市，哈尔滨的房价天花板仍是道里区、南岗区。

作为哈尔滨房价第一梯队的南岗、道里两区2月份成交占比比1月减少了19个百分点。

南岗区表现最惊艳，不仅成交均价已逼近1.5万/㎡，2月成交量环比上涨了17%。

道外区也有“进步”了，成交量环比上涨9%，成交均价环比上涨13%。

当前，哈尔滨楼市已进入“恢复期”，关键原因就在于，政策变了。降首付、降利率、加速放款、放款购房资格等各种宽松政策纷至沓来。

连两会也给予了罕见“支持”，没有提房地产税，没有提共同富裕，却提了“因城施策、满足合理住房需求”。

实际行动+定调喊话，双管齐下，市场信心大振。

到访、成交，节节高。

表现：楼市分化剧烈 品牌房企率先突围

目前哈尔滨楼市分化剧烈，房价走势也分化，有涨价的，也有特惠降价的。

从全市商品房成交金额TOP10来看，松北区、香坊区均有4个项目上榜，其他区域却在吹冷风。

从各项目销售表现来看，哈尔滨房地产市场上高端改善盘竟然也走起量来了。特别是位于哈西板块的中海云麓公馆，2月份成交约0.89亿元，位居全市第一。果然，好产品才是制胜法宝。

但整体来看，刚需型产品依旧占据了市场相当一部分的关注度和成交量。中海、万科、宝宇、绿地等多个品牌房企项目的销售额均名列前茅，多个项目的月度成交超过30套。

尤其是万科中俄国际城项目2月单盘成交80套，一举登上2月哈尔滨商品房成交套数排行榜榜首。

作为哈尔滨新区以中俄产业和国际金融经贸为核心价值的产城项目，目前项目的商业街已经兑现，已与俄罗斯团结银行、VTB银行、新春集团等50余家国内外龙头企业达成合作，金融、农业、科技、电商、文化艺术等产业布局都已经明确落位。

在乐居新媒体看来万科中俄国际城的前置化产业、前置化招商、前置化呈现走在了行业的前端。

榜单更说明了新一代的置业客群在购房时对开发商品牌、产品舒适度、建筑品质、园林绿化、周边配套等方面的需求进一步升级，能够根据客户需求、做创新产品、做品质楼盘就能在冰城的红海中脱颖而出。

另从2022年1-2月哈尔滨市房企成交金额TOP10榜单来看，房企销售额差距较为均衡。据同策同程数据统计，TOP10门槛为0.95亿元。

详细看来，2022年1-2月哈尔滨市房企成交金额第一位为新松地产，销售额达到约5.17亿元。其中新松璟荟祥府等项目贡献占比较大，也是其所在区域内的热销盘。

新松地产之所以能够成为“黑铁时代中的火焰”，三个要素缺一不可：①地段；②产品；③价格。

持续多月蝉联哈尔滨全市销冠的新松璟荟祥府，就是个典型。

城市更新，板块轮动，如今哈尔滨正打造均衡发展，哈东板块已成为新的发力点，地铁、路网、商业、持续建设。

新松璟荟祥府位于香坊区香福路、公滨路、长江路的合围区域，是哈东板块的核心腹地，拥有着最具潜力价值的占位与配套资源。

长江路风华分校（暂定名）、地铁2号线（气象台站）、哈东万达广场、北大荒现代农业园......买房人最为关心的买房“三件套”学铁商，一件都不落，坐实了项目“天生丽质”的明星本色，也难怪始终处在哈尔滨买房人关注度首位。

该项目从首开就轰动全城，之后也一直热销不断，现已成为哈东板块顶流级选手，把持着香坊区大半的楼市热度。在楼市一片低迷之下，新松·璟荟祥府力挽狂澜，算是给沉寂的楼市打了一剂强心针。

虽因销量出圈，价格却也不乏坚挺的勇气。

2021年受多次疫情影响，哈尔滨房地产市场房价一跌再跌，但也有例外，2021年7月新松·璟荟祥府官方宣布，全线在售产品销售价格上调3%！

该项目首开时，起价9188元/㎡，如今参考价格已达到了约11000元/㎡。

过去这一年，很多信念、价值体系都崩塌了，但地段论却固若金汤，始终是房价最大的支撑。

可见，市场越低迷，越要入手好地段。

更值得关注的是新松地产开发的新松未来ONE、新松璟荟祥府、新松玺樾府三个项目都将在2022年下半年迎来交房。

能现房（准现房）不期房。如今的市场的确如此。不是危言耸听，虽然现在政策已触底，但买房人仍要120个小心。

因为去年就“天雷滚滚”，延期、减配都算好的，还有很多烂尾，至今遥遥无期，让买房的人悔得肠子都青了。今年依旧是偿债高峰，不少房企都捉襟见肘，前景也不乐观……

牛市卖预期，熊市卖现状。现在买房，“安全”真的很重要，不着调的开发商，坚决不能买。

在“雷声不断”的楼市，新松项目准现房在售，不仅是安全放心，还能节省大量等待交房的时间。

时间就是金钱，对于卖一买一的置换家庭来说，能省下不少租金。

在当下的市场，换成一个高负载率的开发商，很可能就停滞了。但新松地产始终保持零杠杆，按照计划，一步一个脚印的推进项目。足以证明企业的资金实力、产品能力都是不错的。

后市：3月份供应增加 市场回暖

后续哈尔滨楼市也将迎来今年的第一波新品加推热潮，更有中国铁建·江语时代、枫叶·蔚澜半岛、旭辉·公望、龙创·睦邻、东方庭园、爱达·尊邸等备受关注的纯新盘蓄势待发。

尽管近期楼市有所回暖，但项目间差异明显，除个别红盘项目之外，多数项目仍需要渠道带访。

如今临近一季度结束，“金三”抢收也已然开启，在一季度业绩考核压力之下，房企后续或将加大促销力度。

不用怀疑，现在政策底已至，市场全面回暖只是时间问题。