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碧桂园:守望“好日子”丨闯关⑭

乐居财经研究院 2022-01-29 10:26 3.8w阅读

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2021年的最后一天,易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中提到,2022年的房地产市场,销售规模将回到5年前的11万亿左右,而过去两年,房地产的销售在17万亿左右。

行业规模收缩,这其中既有行业早期快速发展带来的库存过高所引发的价格危机,也有调控政策叠加带来的环境变局。一批地产公司债务违约,行业风险暴露,行业格局也已出现明显分化。

面对这样的行业困境,包括碧桂园万科在内的头部房企也开启“节衣缩食”战略。

同样是在2021年最后一天,碧桂园集团内部发文,宣布了新一轮的组织架构调整。将原有106个区域公司合并成了65个,再次通过主动变阵提前准备面对市场挑战。


连续5年夺魁

2021年,全国房地产销售额突破18万亿录得新高,但全年前高后低特征明显。2021年上半年,市场热情高涨,开发商表现也格外积极,但进入下半年以来,全国房地产市场销售萎靡,房企销售增速大多都大幅下跌。

市场整体下行的背景下,2022年1月5日,碧桂园发布公告称,2021年全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元,权益合同销售面积约6641万平米。

克而瑞数据显示,碧桂园2021年实现全口径销售金额7588.2亿,位列房企第一。多家第三方机构最新的年度销售排行中,碧桂园均稳居行业榜首。这已经是碧桂园销全口径销售额持续五年领跑行业。

随着房地产行业从土地红利、金融红利步入管理红利时代,产品与服务的高质量发展逐渐取代规模扩张的传统模式,也是碧桂园取胜的关键因素。

2021年初,碧桂园正式发布了“星、府、云、天”四大全新产品系。同年12月15日,又焕新升级了“碧U好房”概念,不断提升房子的安全、健康、美观、经济、适用和耐久性。

同时,碧桂园将目光转向企业本身,向管理要效益。当前碧桂园坚持“投销供回支”的管理模式。即投资牵头,销售牵引,然后供货、回款和支出形成闭环管理。

2021年上半年,碧桂园加强了对销管费的管控后,并表的销管费占收入的5.9%,同比降低1.4个百分点;在回款方面,上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率90%,已连续6年达到90%或以上,处于行业领先水平。降本增效成果显著。

2022年1月10日,胡润研究院首次发布《胡润中国民营企业可持续发展百强榜》,寻找最符合联合国17个可持续发展目标的中国民营企业,碧桂园集团位列第三。


聚焦新型城镇化

专业人士认为,对三四线城市的深耕,为碧桂园的持续增长奠定了坚实基础,也将成为碧桂园从容穿越行业发展周期的保障。

2021年《政府工作报告》及“十四五规划和2035远景目标纲要”,都提出了要完善新型城镇化战略,坚持走中国特色新型城镇化道路,推进以人为核心的新型城镇化。2016-2020年间,三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升至49%。

按照机构预测的数据,未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇。不仅将增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等坚实的消费需求。

新型城镇化战略下,2021年,碧桂园获取土地中,新项目占比96%。其中,按照权益金额来算,位于三四线城市的占比66%,位于一二线城市的占比约34%。

截至2021年6月底,碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个。

2021年上半年,碧桂园实现权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,这已是碧桂园连续6年权益回款率达到90%或以上。

在2021年中期业绩会上,碧桂园管理层曾明确表示:不会放弃一二线市场,而是会坚持一到五线城市市场的均衡布局。2021年5月,碧桂园在北京首批集中供地中,以41.15亿元的价格竞得通州副中心一块综合用地,包括居住、医院以及多功能用地。据悉,该地块一度成为碧桂园单体投资额最大的项目。

据克而瑞2021年全年新增货值榜,碧桂园以5833.2亿元的新增土地货值位列榜首,丰沛的土储将支撑碧桂园持续稳健的增长与发展。


融资渠道通畅

一般来说,越是行业调整期,越能考验房企抵抗财务风险的能力。2021年中期业绩会上,碧桂园首席财务官伍碧君表示:“碧桂园是通过整个资产的运营去逐步降低负债率,而不是通过缩表,所以说公司在资产负债的管控上面是和预期一致的。”按照计划,碧桂园将在2023年中期之前,实现从“黄档”到“绿档”的调整。

2021年上半年末,碧桂园净负债率仅49.7%,较2020年末下降5.9个基点,公司已连续多年保持了净负债率低于70%。同期,碧桂园加权平均融资成本由2019年的6.34%逐级而下,以每半年下一个台阶的走势稳步下降,至2021年上半年末,平均融资成本达到5.39%的行业低位,较2020年底再度下降17个基点。

凭借稳健的财务状况、优秀的运营能力和可持续的发展预期,2021年下半以来,穆迪、惠誉等国际权威评级机构给予碧桂园“投资级”评级,而摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间,给予“买入”、“增持”等较高评级。

去年12月1日,中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示,碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。

在传统公司债之外,2021年12月13日,碧桂园成功发行2.84亿元供应链ABS,利率5.5%;同年12月15日,又成功发行10亿元公司债券,利率6.3%。两次融资的顺利进行,反映出监管层和投资者对碧桂园的认可。

2022年1月,碧桂园地产集团作为共同债务人又在深交所成功发行两笔ABS,发行金额分别为5.21亿元和7.21亿元,共计规模12.42亿元,票面利率分别为5.3%、5.5%。

同月,碧桂园再次成功发行39亿港元可转债,票面利率4.95%,期限4.5年。据公告,本次募集资金主要将用于一年内到期的现有中长期境外债项进行再融资,持续优化债务结构。

中信证券1月研报观点称,碧桂园融资渠道畅通,信用记录可靠,是去年11月以来首批境内信用债融资渠道恢复畅通的大型民营企业之一。



     责:丽娅   

来源:乐居财经研究院

作者:程孟瑶

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