文/乐居财经严明会

在股权质押与转让的基础上，房企与信托的联动有了第三种“玩法”。

1月28日，乐居财经获悉，俊发集团将全资子公司云南俊发宝云房地产有限公司出质，出质股权数额为46.167亿元，占所持股份比例为100%，质权人为深圳俊航投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“深圳俊航投资”）。

据了解，深圳俊航投资成立于2021年 6月24日，注册资本13.6001亿元，俊发集团与中航信托分别认缴6.8亿元，各持股49.9996%，余下0.0007%的股份由执行事务合伙人深圳企巢资本管理有限公司持有。

大多情况下，房企的股权质押融资操作，是将项目公司股权直接质押予银行、信托等金融机构，俊发却将项目股权质押给一家与中航信托联合成立的合资公司，表面上看，是左手倒右手，实际上，这或是其信托融资的一层保护壳。

信托融资“保护壳”

刚刚成立半年的深圳俊航投资，已至少为俊发提供了四笔“弹药”。

2021年7月及12月，俊发集团曾两次出质云南俊轩房地产予深圳俊航投资，出质股权数额分别为7.08亿元、4.16亿元股权。第二次出质前两天，云南俊轩房地产将旗下云南俊博房地产质押予深圳俊航投资，出质股权数额为9.7142亿元。

有业内人士分析称，相比直接质押给信托公司，将信托公司“套”进合资公司的壳里，没那么显眼。

刚刚过去的一年，房地产行业“雷声”阵阵，暴雷的房企名单越来越长，频繁踩雷的信托引起了监管的注意。部分机构出于对监管态度的考量，审慎对待，对涉房业务进行暂停并压降清退，甚至处于停摆状态。

2021年12月底，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，多位业内人士预计，强监管之下，房地产信托业务可能会有所波动。

据了解，中航信托踩中的“雷”包括恒大、宝能系、蓝光发展等。如2019年9月，中航信托借款10.5亿元给中山润田，有宝能旗下钜盛华股权质押等增信措施。该项借款到期日为2021年10月31日，目前中航信托却已经以贷款合同纠纷申请了诉前保全，中山润田尚欠付本息合计6.3亿元。

不过，根据当前银保监会对房地产信托监管趋严的环境，能够进行融资的主体，质量相对较好。中航信托披上保护壳，通过合资公司曲线援手俊发。除上述股权质押之外，中航信托也通过合资公司，直接持有项目股权。

2021年2月，俊发集团联手中航信托成立云南航俊商贸有限公司，注册资本15.9亿元，双方分别持股51%、49%，从事国内贸易、物资供销、房地产开发等业务。

同月，俊发集团退出云南俊烽房地产80%股权，云南航俊商贸接盘。然而七个月后，俊发集团在云南航俊商贸的股份比例从51%增加到100%，中航信托退出。

2021年7月12日，俊发集团转让云南俊轩房地产开发有限公司49%股份，深圳俊航投资接盘。五个月后，俊发集团再次转让该公司21%股权。截止目前，云南俊轩房地产股权定格在：俊发集团持股30%，深圳俊航投资持股70%。

俊发“逆袭”

在过去的一年间，土地供给政策生变，房企资金链吃紧，不少房企纷纷减少拿地甚至是“躺平”。在云南，俊发拿地最多，龙湖、招商、中铁建等少量拿地，但数量远不及俊发。而万科、融创、碧桂园等头部房企均未在云南拿地。

2021年，俊发在昆明的新增预售面积最多，俊发·观云海、俊发城·逸璟峰、俊发城、俊发·俊云峰、俊发·龙泉俊园等12个项目共获得29张预售证，新增预售面积合计约112.9万方。

“战场”不止云南，从一家区域型房企进化至全国性房企，俊发在近年来坚持“城市更新+全产业链”模式，快速推进全国布局，并在地产红利消失之际加速规模扩张。目前，俊发已进入大湾区、长三角、华中、西南四个高成长区域，上海、佛山、广州、西安等14个城市。

2021年3月，俊发与平安不动产签订战略合作框架协议，未来双方将重点围绕“城市更新”这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补，共建“1+1>2”的共赢局面。

同年6月18日，上海集中土拍中，俊发集团携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司，合力以15.37亿元在上海青浦区拿地。

据克而瑞发布的2021年昆明房地产企业销售业绩TOP20榜单，俊发、融创、万科依旧和2020年一样，占据前三位置。作为发家于云南的本土房企，俊发已多年蝉联冠军。

2021年昆明十强房企的总销售金额为703.53亿，比2020年大降40%，按权益金额计算，10强房企的总销售金额为504.35亿，降幅甚至达到42%。

但排名第一的俊发却相对优势较大，按流量金额计算，俊发的销售额为171.7亿元，是第二名的1.9倍，几乎等同于去年。按权益金额计算，俊发是第二名的2.4倍，领先优势更大，而在2020年，俊发的权益销售金额是第二名恒大的2.05倍。