乐居财经李杨 发自南京  A股上市房企首份2021年业绩快报在1月9日出炉，今年的领头羊是央企保利发展。

1月9日晚，保利发展披露了2021年的业绩快报。业绩快报显示，2021年全年，保利发展实现营收2850.48亿元，同比增长17.2%；全年公司销售均价16050元/平米，同比增长8.8%。无论销售金额还是销售均价也都创下历史新高。对比同行来看，这个业绩与增速已经是相当不错。

凭借在一二线核心城市的布局，保利发展抵抗市场风险的能力日益凸显。以南京区域为例，在2021年南京房企权益销售榜单中，保利以96.88亿的权益销售额，超越中海和金茂，位居第五位，俨然已是国资房企的领头羊。

一、布局：高起点入宁规模快速扩张

相比其他全国性的品牌房企，保利进入南京，并不算早，但起点颇高。2009年，经过150轮竞价，保利以15.92亿元拿下奥体区域一幅宅地，楼面地价7553元/㎡，成为当时河西地王，这就是后来的保利香槟国际。

回顾这十余年保利的布局，不难发现，在拿地方面，保利是国企中少有的激进主动，毫不保守，曾多次打破区域（河西、江北、江宁淳化等），甚至南京全市的地价记录。从河西、城东，到南部新城、仙林湖、江北核心区、江宁大学城、六合……十余年的时间，保利在南京先后开发了四十多家楼盘，实现了规模的快速扩张。

南京近年来大力推动拥江发展，保利也是重点布局江北核心区。以2021年的项目销售榜单为例，长江时代1516取得36.14亿元的成绩，位列全市项目金额榜TOP20。

二、阵痛：拿地热、入市冷被迫高位站岗

近年来，南京诸多品牌房企，无奈地承受着楼市起伏带来的阵痛，央企保利也未能幸免。

2017年3月，保利拿下淳化G05地块（保利伴湖院），正值楼市火爆，当时成交楼面价高达21612元/㎡，打破了当时的区域地价记录，甚至超过了周边的房价。然而，进入2017年下半年，随着限购限售等调控出台，市场行情急转直下，新房年成交量从12万多套暴跌至6万余套。

淳化、上坊等江宁新兴板块从此陷入低谷，保利伴湖院也蛰伏了三年多时间，直到2020年8月末，才首次开盘。项目共6栋小高层房源，目前去化率刚刚超过50%（数据来源：南京网上房地产，截至1月25日）。最新的单价仅2.2万/平，比较一下当初的地价，基本上是亏本销售。

地产人的难亦在于此，市场好的时候，不拿地是死，拿地是死中求活，最终把营销人折腾的死去活来。2022年，这样的楼市阵痛或将重演。

2021年5月20日，南京2021首批“两集中”土拍共成交51幅涉宅用地，揽金近千亿，行情十分火爆；但进入下半年，市场急剧降温，入市新项目的去化成绩与预期大相径庭。

在去年上半年出让的地块，大部分将在今年陆续入市，恐怕又将陷入“拿地热、入市冷”的痛苦局面。

三、展望：市场下行中如何负重突围

从保利发展近日公布2021年业绩快报中，不难发现，营业收入实现正增长的同时，该公司的盈利情况却出现下滑：2021年，保利发展实现营业利润497.32亿元，下降4.85%；利润总额为500.01亿元，同比下降4.83%；归母净利润为275.77亿元，下降4.74%。这是该公司自2004年披露业绩以来，首次出现利润下滑现象。

在房地产市场下行的大环境下，几乎所有房企都收敛锋芒，减少拿地，但保利发展却一反常态，在激进拿地的同时还发债补血，拿地后又不断寻找优质的合作方引资回血。公开资料显示，2021年前11个月保利发展发债8项、票据4项，总规模已达186.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%左右。

从全国来看，2021年保利发展以1272亿元的权益拿地金额，排名国内房企第三。以南京为例，2021年保利成功竞得大校场G28地块（保利锦云台）、江北核心区G14地块（保利阅云台）和河西南G114地块，耗资77.5亿，新增土储28万方。

目前南京新房库存达到7.3万套（截止2021年1月25日），去化周期超过半年。虽然近期市场利好风声不断，但在当前供需两端均被有效调控的情况下，大行情普涨再无可能，市场预期和信心的修复仍需一段时间。去年下半年市场降温后，南京市场“由热转冷”最明显的区域便是江北核心区，曾经“千人抢房”，如今开盘也卖不完，开发商只能不断降低首付门槛，提高购房优惠。未入市的保利江核G14地块，2022年销售压力也是陡然升高。

对于保利南京区域来说，如何在江北六合、江宁淳化等非核心区域加快库存去化，如何在河西南、大校场等优质地段保持优势，取得销量+利润同步提升的良性发展，我们还将持续关注。

延伸阅读：保利南京7个项目春节不打烊

1月26日，据“江苏保利会”微信公众号消息，称保利江苏2022年春节期间各在售项目不打烊，其中包括南京保利阅云台、保利云上、保利伴湖院、保利观棠和府、锦云台、翠语江岚、湖光晨樾7个项目。