旭辉的克制 | 闯关⑨
乐居财经研究院 2022-01-23 15:11 4.3w阅读
编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。“最寒冷的时候，仍要对行业保持信心。”旭辉控股CEO林峰坚定的说道。正如林峰所言，回顾2021年的房地产行业，满目都是艰难险阻。“三条红线”、“集中供地”和“三稳”等政策接踵而至，叠加疫情反复影响销售进度，让不少房企陷入困境，行业暴雷声声入耳。但艰难的环境，往往也是对企业韧性的考验。旭辉作为一家民营企业，长期以来一直被视为业内的优等生，在无比艰难的2021年，依然有着不俗的表现。2021年，旭辉实现全口径销售金额2472.5亿元，在百强房企中排名第14位，实现合同销售面积约1448.73万平方米，同时顺利完成了2300亿元年度回款目标。经营方面，旭辉展现较强的控费能力。2021年上半年，内房股财务费率均值为11.11%，而旭辉财务费率不足1%，远低于行业平均水平。期内，旭辉的三费费率仅为8.61%，跑赢了3/4的内房股。旭辉控股董事局主席林中曾说过，“旭辉要做强做厚做久，通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展。”这或许正是旭辉从一众房企中脱颖而出的秘诀之一。保证安全，是2021年地产商们的共同追求。而保证安全的前提，就是要对投资有所克制。“坚持不拿贵的地”是旭辉2021年的拿地方针。期内，旭辉新增的土地建筑面积为1092.5万平方米，在百强房企中排名第10位。不过，旭辉的权益拿地金额较2020年有所“缩水”。2021年全年，旭辉权益拿地金额为292亿元，同比下降超50%，于百强房企中排名第23位。从具体的布局来看，旭辉更加聚焦于一二线城市。2021上半年，旭辉收购了43个新项目权益，总建筑面积为770万平方米，其中一二线占比达82%。长三角区域、环渤海区域及中西部区域是旭辉控股重点布局的区域。2021年中期业绩会上，林峰表示下半年可能不会再进入新城市，会在已经进入的城市深耕。此后，旭辉补仓速度有所放缓，下半年新增土地建筑面积为322.5万平方米。拿地方式上，旭辉一直推崇多元化的拿地策略，通过招拍挂、合作拿地、城市更新等方式获取土储。2021年，“两集中”供地新政之下，房企们抱团取暖，联合拿地成为主流，旭辉也不例外。通过联合拿地，既可以在获取土地的同时控制拿地成本，也有助于分散拿地风险，这是旭辉拿地权益金额下滑的重要原因。旧改方面，2021上半年旭辉完成签订6个村子的旧改协议，由此获得了大量潜在的土储货值。此外，集团还于2021年6月成立了集团拓展中心，将通过商业、产业、收并购、城市更新等多元化途径获取项目。据了解，该拓展中心由新加盟的集团高级副总裁张海民负责，加盟旭辉之前，张海明曾任主攻广州旧改的升龙地产总裁，在城市更新方面有着丰富的经验。旭辉控股董事局主席林中表示：“相信他的加入，将助力旭辉在竞争日益激烈的市场上获得更多优质项目。”在2021年初之时，旭辉曾把年度销售目标定为2650亿元。而从全年的数据来看，旭辉实现的合约销售额为2472.5亿元，同比增长约7.03%，目标完成度为93%。分时间段来看，2021年上半年旭辉的合约销售额达1362亿，同比上升69%，且已完成了销售目标的51.4%。下半年以来，受市场环境的影响，旭辉的销售不如上半年强劲。面对市场环境变化，旭辉也做出了积极的应对。2021年3月，旭辉宣布进行架构调整，将成都事业部更名为华西区域事业部，原新疆城市公司划入华西区域事业部；西北事业部更名为西北区域事业部。通过组织架构调整，旭辉赋予了区域更大权限，区域已逐步承接原本属于总部的多项业务职能，有效提升了公司的运营效率。房地产的黄金时代已然逝去，在此背景下，多元化业务的重要性也愈发凸显。2021年，旭辉的物业管理与租赁业务增速迅猛。2021上半年，旭辉永升服务(01995.HK)营收为20.6亿元，同比增长53.1%。其中，物业管理及其他服务收入为18.25亿元，同比增长55.18%。截止2021年底，市值超200亿港元。租赁方面，旭辉下设了领寓国际和旭辉商业等公司，开展公寓以及商业出租业务。2021上半年，旭辉实现持有物业运营总收入5.17亿元，租金收入同比大涨79%，出租率保持在94.3%的高位。其中，领寓国际旗下的品牌长租公寓“旭辉瓴寓“已进入10余个城市，聚焦6个核心城市，房间近8万间，位列开发类长租品牌TOP3。 2021上半年，旭辉商业获取了成都温江TOD、重庆西站TOD等4座商业综合体项目。截止同年7月末，旭辉商业已进入16个城市，开业9座商场，总建筑面积63万平方米，合计储备30余座商业综合体。2021下半年以来，旭辉在物业管理与租赁业务方面均有所突破。2021年11月30日，旭辉永升服务完成收购上海美凯龙物业管理80%股权；不久后的12月，旭辉商业与山钢地产签订合作协议，合作项目地处闵行区浦江镇鲁汇组团，是一座总建筑面积约8万方的综合体，包含近3.5万方的购物中心，10栋独栋商墅，近5000平方的酒店以及约7200平方自持公寓。作为行业的优等生，旭辉除了在销售及回款方面表现亮眼外，在财务方面也非常稳健。2021年1月份，旭辉成功发行一笔6.25年期限的境外美元债，规模为4.19亿美元，最终收益率为4.375%，这笔美元债同时创下旭辉境外发债期限最长、利率最低的双纪录。此外，该笔美元债发行获得投资者的青睐，峰值认购超过11倍。同年3月11日，旭辉2021年首笔公司债成功发行，规模14.48亿，最终发行利率为4.4%，期限为3+2年期。与同期发债的民营企业相比，旭辉发债的期限较长、利率较低。同年5月份，旭辉发行总额5亿美元的绿色债券，其中包括5.25年期债券3.5亿美元，利率4.45%；7年期债券1.5亿美元，利率4.8%，本次7年期绿债发行，刷新了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。不仅如此，旭辉还用5月份绿债替换此前发行的2023年到期7.625%美元债，进一步优化其财务结构。长期以来的低息发债，让旭辉的融资成本处于行业地位。2021年上半年，旭辉的加权融资成本仅5.1%，平均债务账期则拉长至4.6年。2021年8月，在债券市场下行的大环境下，旭辉逆势发行3+2年期30亿境内公司债，利率仅为4.2%，为同期民营企业最低水平。发债融资之外，大股东也为旭辉提供财务帮助。2021年11月份，旭辉发布供股公告称，发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元。其中，林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元，用于助力公司的长期发展。截止2021年上半年，旭辉的短期债务为190.31亿元，同比下降10.33%，占比17.7%。期内，净负债率60.4%，现金短债比2.7，剔除预收款后的资产负债率72.1%，仅最后一项指标略高于“红线”阈值。
