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雅生活“出表”

乐居财经 2022-01-13 20:43 9.0w阅读

 文/乐居财经 邓鑫妮

  被收购两年多,城关物业的财务报表“难产”,雅生活似乎也没了继续等待的耐心,转手将其卖了出去。

  1月12日,兰州城关物业服务集团有限公司(简称“城关物业”)其中51%股权的主人从雅生活服务(03319.HK)变更为天津旭粤工程技术有限公司(简称“旭粤工程”)。

  虽然股权挪动在今年才有工商变更体现,但这笔交易在去年4月份就已成行。雅生活并未单独公告这一股权变动,只在其2020年报中提到:于2021年4月1日,订立一份股权协议,向独立第三方旭粤工程出售城关物业51%股权,对价1.5亿元。

  业绩未达标或许是股权转卖的主要原因。乐居财经获悉,2018年买下城关物业时,雅生活曾做了业绩约定,但仅在第一年城关物业达成经营目标。“尚未收到城关物业的财务报表。”雅生活在2019年财报中如此写道,而且在2020年的财报中依旧没有提到城关物业的财报内容。

  业绩并表并了个“空”,雅生活在2021年选择转手出表,似乎也就成了顺理成章的事。此次转卖城关物业,雅生活将权责一并转出。按照当初收购的付款约定,雅生活还余二期2958万元未支付,此次交易,这些付款额也顺势过继给了旭粤工程来承担。

  2900万未付款转移

  分期付款,让雅生活在这次的交易中及时止了损。

  2018年7月,雅生活从杨民召和杨佳林手中合计购入城关物业51%的股权,其中前者售出34.068%,后者售出16.932%。

  当年开出的价格是1.479亿元,雅生活将用五期把钱付清,其中第三期至第五期的付款条件分别对应城关物业2018年-2020年3000万、3500万和4000万元的净利润目标。

  彼时,双方约定,若2019年和2020年的净利润没有达到7500万元,最终款项按照两年净利润的总差额部分来抵扣。

  雅生活既已将后两期的款项共计2958万元转移给旭粤工程,意味着城关物业2019年和2020年的净利润目标似乎并未达成,所以雅生活实际的付款金额只有前三期,约为1.18亿元。

  如今,将相同股份卖给旭粤工程,雅生活方给出的价格也很实在,包括暂时没有付清的2958万元在内,总计1.5亿元,基本是按照3年前的购入价格平价出售。

  旭粤工程是一家成立于2020年的公司,主营业务包括技术服务、技术开发、工程管理服务等,目前注册资本1000万元,李永彬和高亚军分别持股50%。

  虽然旭粤工程以技术服务为主,不过其也有与物业相关的业务,如停车场服务、住宅室内装饰装修等。收购城关物业也算是一次突破,城关物业是其目前唯一直接持股的公司。

  眼下,城关物业由旭粤工程持股51%,杨民召持股26.052%,杨佳林持股12.948%,彩生活持股10%。

  回溯2018年,彩生活和雅生活前后脚进入城关物业股东席。如今,雅生活已经抽身离去,彩生活的持股份额暂未变。

  城关物业业绩成谜

  成立十多年的城关物业,已是西北地区排得上号的物企。

  城关物业的创始人是杨民召,时年56岁的他,近几年较少出现在镜头面前。和许多创业故事相似,杨民昭下岗后不断摸索,最终走上创业之路。

  1997年,杨民召从国有企业下岗,1999年便创办了兰州城关物业管理服务中心。2006年8月,城关物业成立,主要为位于甘肃省、青海省、陕西省及宁夏省的住宅物业、办公楼物业及其他机构物业提供物业管理服务。

  成立之后的城关物业,扩张颇为迅猛。截至2017年12月31日,管理逾170个项目,总合约管理面积超1700万平方米。2021年上半年,城关物业的在管面积已经达到2440万平方米。

  虽然规模扩张在加速进行,但其业绩似乎没能追上。

  截至2017年,城关物业净利润约为2200万元,同比增长15.5%。2018年其净利润达到3000万元目标,若按此计算,同比涨幅至少为35.6%。

  然而之后的几年,城关物业的业绩就成了一个让人猜不出的“谜”,财报迟迟出不来,雅生活在2019年报中表示道:“尚未收到城关物业经审核财务报表。”

  而且,除2018年的业绩之外,在之后的两年,雅生活再未发过城关物业经营目标达成的公告。2019年、2020年连续两年没有见到财报,或许雅生活失去了耐心,才有了脱手的意思。

  雅生活收购转向

  “提升位于我国西北区域的影响力和竞争力。”这是雅生活当初收购城关物业的原因之一。

  总部位于华南地区的雅生活,即使已经布局千里之外的西北,却也鞭长莫及。雅生活在西北的业务浓度本就不高,如今撤出城关物业,又将进一步稀释。

  截至2021年6月30日,雅生活在管面积约为4.24亿方,按照区域划分,西北地区面积占比还未排进前三。其中,38.2%位于长三角城市群,23.4%位于粤港澳大湾区,9.4%位于成渝城市群,其余分布于中国其他区域。

  随着越来越多的细分赛道出现,单一的物业管理服务对物企的吸引力正在下降。2021年,雅生活顺势而变,将“城市服务”纳入收购关键词当中。

  去年,雅生活公告了包括陕西明堂、北京慧丰在内5家公司的收购动作,累计花费约11.6亿元。标的公司的业务较为集中,多为城市清洁服务。

  去年中报显示,雅生活服务进一步完善了城市服务产业平台建设,完成对于北京慧丰51%股权和陜西明堂60%股权的收购。同时在4月份,完成收购新中民物业60%的股权。7月2日,雅生活服务的一家间接全资子公司天津雅潮又以2.82亿元收购济南宏泰100%股权。

  2021年上半年,城市服务作为单独的业务板块首次被雅生活列入营收名单,与物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务共同组成四大业务板块。

  虽然是首次作为单独板块被列出,雅生活的城市服务业务营收表现不俗,已经突破1亿元。

  期内,雅生活总收入62.47亿元,其中物业管理服务、外延增值服务、业主增值服务和城市服务的营收分别为39.77亿元、13.03亿元、8.07亿元和1.59亿元。

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