乐居财经 魏鹏 发自石家庄 今年的楼市“内卷”哪家强？长安区东北二环版块可以说当仁不让。万科、旭辉、绿城、当代等众多品牌开发商“你方唱罢我登场”，本土房企与品牌开发商先后扎堆进驻该版块，形成了当下“诸侯争霸”的竞争局面。

在如此乱世之下，该板块一个新面孔“不合时宜”的出现了，它就是金茂。

提起金茂，很多石家庄人都比较陌生，但对上海、北京这些一线城市而言，从20年前在上海浦东建设的地标建筑——金茂大厦，到首期开盘便以29.47亿元宣告售罄的明星住宅——北京广渠金茂府，金茂无一不在宣示着自己的豪宅段位。

究其本身，打铁还需自身硬。

中国金茂是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市。金茂坚持“将科学引入到住宅当中”的建筑理念。在让科技融入生活，打造豪宅产品这件事儿上，金茂实实在在地秀了一把“黑科技”：拥有毛细管网辐射系统、地源热泵系统、降霾防尘系统、24小时全置换新风系统、隔音降噪系统、同层排水系统、净水系统、高效外维护被动保温体系、安防系统等十二绿金科技系统傍身，这也让金茂在科技工艺筑造豪宅领域稳坐了头把交椅。

背景如此豪横，中国金茂入局石家庄带来了怎样的产品？

金茂的选择

金茂在产品打造上分为府系、悦系、墅系3大系列。此次金茂入局石家庄带来的项目是“悦”系产品——长安金茂悦。长安金茂悦在建筑工艺上用到了航空粒子阻尼降噪、吉博力同层排水、智慧安防系统等科技手段，社区采用新加坡式园林、实行人车分流设计，物业层面也完全承袭了“府”系一级物业。

横向对比其它楼盘，长安金茂悦在产品打造上确实属于“优等生”，但是，没有“黑科技”加持的“低配版”金茂缺少一些灵魂，和认知中的豪宅金茂有不小的落差。

将入市的首个项目定位悦系产品，自然和它所处的地段脱不开干系。东北二环区域地处长安区与正定新区交接地带，这一区域城中村扎堆，在城市发展的号角下，南高营、北高营、南石家庄、十里铺等众多城中村为该区域的蝶变更新提供了丰富的土地资源，因此也吸引来了众多开发商纷纷入驻。但该区域尚在初步完善中，交通、商业、绿地等配套亟待成熟，难免给人一种城乡结合部的感觉。

虽说这一区域现如今有众多利好政策加持，但石家庄人根深蒂固的“二环情结”，并不会那么轻易的改变。金茂纵然想尽情挥洒自己的实力，奈何先天条件不允许。

金茂选择悦系入局，确实也是无奈之举。

金茂的坚守

长安金茂悦项目总规划11栋楼，以小高层和洋房产品为主，建面在82平方米到143平方米不等，目前小高层定价在17000元/平方米，洋房定价在20000元/平方米。

东北二环区域内，为了抢占市场份额，“价格战”成为众多房企的无奈之举，金茂石家庄却始终巍然不动。临近年底，市场血雨腥风来袭，某科由18500元/平方米调整价格为14500元—15500元/平方米；某辉推出特价房11000元/平方米……金茂石家庄能在外部环境如此恶劣的情况下坚守“价格阵地”，可谓是乱世中的一股清流。

在这种局面下，金茂石家庄坚守“价格阵地”，源于“家底”丰厚。

在中国中化的央企背景下，根据中国金茂（00817.HK）发布2021年半年报显示：中国金茂销售金额1301.5亿元，同比增长27%；半年回款率超94%，居于行业前列。中国金茂稳健、均好发展态势进一步凸显，继续保持“三道红线”全绿档的安全表现。2021上半年中国金茂净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，剔除预收款后的资产负债率68.92%。此外，公司融资成本下降至4.01%，其中外币债务融资成本低至2.33%。

在家底殷实、自身资金利好局面下，金茂不需同其他房企一般通过银行高杠杆、高周转来实现项目的铺排开发，这就使得金茂石家庄无需同其他房企般通过以价换量的方式着急实现资金回炉，其充裕的资金流也足以撑起金茂石家庄在东北二环版块大打“价格战”时波澜不惊。

金茂的无奈

在产品品质的打造上，长安金茂悦虽说是悦系产品，但对标市场中的改善类住宅，金茂可圈可点，可以和龙湖、中海等高端改善项目同场竞技，但是单从择址这一点，就注定了金茂无法和两者站在同一起跑线上。

以其115.86平方米小三室为例，三成首付56.58万，剩余房款按照等额本息以5.15%的商贷利率贷款30年，平均月供达到7089元。对于刚需客户来讲，这样的价格门槛很难企及，但对于有购房实力的改善客群而言，地源性的短板无疑又是购房选择的一个硬伤。“高不成、低不就”，对位客群的不清晰，让金茂空有一身武功，却无力施展。相信随着高营大街的通车，东北片区配套的逐步完善，希望金茂的坚持，可以看到曙光。

据了解，金茂的高端府系产品明年有望落地，金茂的石家庄深耕之路才刚刚开始。