热门搜索

搜索历史清空

债券

关注行业债券发行动态。

地产商们“花式”融资

乐居财经 2021-12-03 17:52 6.9w阅读

文/乐居财经 杨宏彬

年关将至,在三道红线的压力之下,房企对资金的需求越发迫切,在融资上也是各出奇招。

11月30日晚,绿地控股(SH:600606)发布公告称,将向公司股东上海地产集团与上海城投集团出售上海地产星弘房地产开发有限公司(下称“星弘房地产”)合计60%的股权,交易总价为30亿元。

根据公告,星弘房地产被出售的股权将由两位买方各自出资15亿元,分别购买30%。而根据企查查显示,星弘房地产成立于2014年4月21日,注册资金为8.17亿元。在本次交易前,公司由绿地全资子公司绿地地产集团持有80%,上海地产集团持有20%。

在本次交易完成后,绿地在星弘房地产的持股比例下降到了20%,而上海地产集团则成为星弘房地产的最大股东,持股比例为50%,新进的上海城投集团全资子公司持有30%。

据了解,上海地产集团与上海城投集团分别为绿地的第二和第三大股东,在绿地的持股分别为25.82%与20.55%。

在即将“交卷”之际,绿地通过向股东出售星弘房地产回笼资金,或与其在去年年末定下的目标有关。

彼时,绿地针对“三道红线”,向投资者透露了具体降档方案,包括2021年6月30日,现金短债比降至绿档;2022年6月30,净负债率降至绿档;2023年6月30日前,完成有息负债降至2800亿元以下。

在今年2月,绿地控股已经成功实现现金短债比“红线”转绿,较计划提前了一个多季度。之后,在11月1日,绿地集团指出,绿地控股净负债率指标已降至100%以下,较原计划提前了8个月。

此番回笼30亿元资金后,对于绿地完成三线转绿的目标必然也是有力的支持。而绿地则表示,出售星弘房地产将让公司现金流将得到改善,同时抗风险能力也将得到增强。

出售的“外衣”

实际上,这次绿地与股东交易更像是一种质押借款。公告中提到,绿地向两名买方承诺,在收到交易全款后的两年内,将向两名买方回购星弘房地产的股权,回购价为买方实际投入金额加每年8%收益。

同时,虽然绿地已经不是星弘房地产最大股东,但上海地产集团与上海城投集团选择将星弘房地产的经营权交予绿地,所以绿地依然是星弘房地产的运营方。

这样看来,星弘房地产的股权似乎只是绿地向上海地产集团与上海城投集团借款的抵押物,而绿地通过这样的方式获得了一笔期限为两年的借款,但利率略高于银行贷款。

根据公告,截止10 月 31 日,星弘房地产的总资产约为24亿元,净资产为8.14亿元。按此计算,60%的股权对应的价值约为4.884亿元,上海地产集团与上海城投集团的出价溢价率约为514%。而根据资产基础法评估,截止10 月 31 日,星弘房地产的股东全部权益价值约为51.42亿元。绿地股东的出价正是根据评估值给出的。

据了解,星弘房地产主要的资产为绿地创驿大厦项目。该项目位于上海市浦东新区,土地使用权面积 3.74万平方米。项目业态包括超高层办公A栋,面积5.42万平方米,高层办公 B 栋,面积1.39万平方米;商业裙楼 C 栋,面积2.93万平方米。

目前该项目工程已竣工,预计 2021 年底前获得竣备证。其中B 栋可即刻办理预售许可证,A 栋和C栋需在竣备后自持5年。换言之,在短时间内,绿地在该项目中可以出售变现的只有面积最小的B栋,A栋与C栋仅可通过租赁获取相应租金。

据业内人士分析,商业类物业本身对资金的占用高,但现金回流普遍较慢,选择出售的方式对短期降债的效果更为显著,也更有利于保持合理的现金流。

与国资“互动”

此番与绿地进行交易的股东,他们还有一个特殊的身份,即是国有独资企业。据了解,上海地产集团与上海城投集团分别由上海市国有资产监督管理委员会与上海市国资委100%持有。绿地在公告指出,本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措。

然而,绿地与国资之间的互动不仅于此。11月25日,绿地全资子公司绿地控股集团曾出质恒滨置业11.98亿股权,质权人为广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会(简称:广西国资委),对应股份比例29.23%。

而在两天之前,绿地控股集团出质上海新华发行集团有限公司1.04亿股权,质权人同样为广西国资委。

绿地参与混改的国资企业并不止广西建工一家。2015年至今,绿地共参与过贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工、广西建工5家国资建工企业的混改。

混改建工企业之后,绿地控股陆续将股权出质获得融资。近两年以来,绿地陆续将混改企业股权出质,总额已达47亿元。

实际上,在资金承压情况下,融资端尚未放宽,很多房企为了自救,和绿地做出了同样的选择:出售资产或是将股权出质。而房企们的交易对象中,国企占了很大一部分。

如今年11月,上实城开拟以35.76亿元代价转让旗下上海寰宇60%的股权,接盘方正是徐汇国资委。5个月前,东阳市国有资产投资则通过控股子公司以5.48亿元竞得浙江广厦25.83%的股权,从而正式入主。

而在去年12月,富力则是分别将旗下的三家子公司部分或全部股权质押给广州城投,后者背靠广州国资委。

据乐居财经不完全统计,今年以来,包括广州、福建、四川、上海、江苏、郑州等十余个省市的国资,均已下场接手民营房企下属公司的项目股权,涉及的房企包括富力、旭辉、恒大、万科、泰禾、佳兆业等。

房企“花式”融资

转让项目、质押股权之外,房企“花式”融资的手段还有很多,通过资本市场进行股权融资成为近来常见的融资手段之一。

2021年9月,中国奥园公布配股方案,拟以3.708港元/股向JoyPacific发行约1.62亿股认购股份,所得款项净额约为5.99亿港元。据了解,Joy Pacific在中国奥园的持股比例为55.61%,该公司由中国奥园董事会主席郭梓文及其配偶江敏儿实际控制。

上个月,旭辉同样发布了供股公告,称发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元。其中林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股,并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购,合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。

同样的,在12月2日,新城发展(01030.HK)也发布公告,称以供股的方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元。公告中提到,如若供股认购不足,大股东将全额对供股进行认购。

有业内人士分析,大股东斥巨资“兜底认购”,不仅将进一步增厚上市房企的资本,还能为市场注入信心。

与上述三家内房股不相同,保利推出了一个百亿融资方案。11月30日傍晚,保利发展发布公告称,为提升公司自持物业的运营效率,探索创新型资产运作,保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品,拟发行规模不超过100亿元。

据悉,保利发展提及的租赁住房资产支持证券化产品一般涵盖三种,一种是轻资产运营的住房租赁主体,仅可选择收费收益权ABS,以未来一定期限内的租金收入为底层资产。

另外两种则都是重资产运营的住房租赁主体,以房企为主,具体证券化方式可选择CMBS和类REITs,通过引入物业产权提高发行证券的信用等级,以降低融资成本。

重要提示: 本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com或点击联系客服

24小时热门文章

更多热读

最新文章

更多原创

评论

点击下载App参与更多互动

前往乐居财经APP查看原文,体验更佳

榜单