乐居财经 李晓娜 发自烟台

“应该就是城投了。”

距离大郝家地块摘牌前两日，一位圈里人透露。

11月26日当天，距离地块10点摘牌仅剩半小时，烟台土地拍卖系统上，出价那一栏依旧保持着空白。众多“看客”们的心理预期，已经从前期的多家抢拍，落差到了要么流拍，要么托底的境地。

烟台清一色的规模房企选择“偃旗息鼓”，似乎已成事实。

9点53分33秒，编号“1788”的首位竞拍人出现。

淡定的“出价”记录犹如一枚定海神针，在公开宣告着，“盘“坚决不能落地，流拍绝对不可能。

直到10点整，有且仅有一次的出价，让烟台这宗总价高达20亿的黄金地块的挂牌生涯，就此爆冷结束。

这一次，地产人对市场的研判出奇一致，因为，不少人都押中了结局——

烟台市城市建设投资有限责任公司（烟台蓝天投资开发集团有限公司投资子公司）以底价196700万元、成交楼面价4683元/平、0溢价率获取了地块。

地块成交结果

这也是，继10月中旬，城投（蓝天）8.6亿摘得白石旧改G、H1两宗地后的再一次托底拿地。

“巨无霸”地块试水

规模房企默契“隐身”

早在几年前，莱山区大郝家这宗地就在不少投拓人的跟进计划里。

至少有十家，都曾先后找过相关部门聊过，最终的结果是，“既然都想要，那就公开吧。”

在2020年11月住博会土地推介现场，烟台土地储备中心的工作人员发布了“近期拟出让的9大地块”，其中，大郝家南地块赫然在列。

时隔一年，地块“姗姗来迟”。

但偏偏选择在年底节点整体出让，总价20个亿，不少开发商都犹豫了。

全国土地市场的降温，传导到了烟台，在销售难、融资紧之下，品牌房企拿地意愿降至冰点。能一次性拿出20亿的，更是屈指可数。这是其一。

从市场层面看，二季度以来，烟台楼市下行明显，购房者观望情绪浓厚，多数楼盘选择以价换量，但成效欠佳。去年成交的几宗高价地块，目前来看，售价抬不上，利润率大打折扣，销量一般。不景气的楼市，让开发商对烟台市场信心一再减弱。

回到地块本身，尽管地块位置优越，但体量太大、总价太高，未来开发周期过长，分批开发下的资本化利息过高，对开发商现金流考验较大。

此外，一位品牌房企的投拓还告诉编辑， “地块有硬伤，五万方集中商业占比过大、去化难度系数高，我们出了两版方案，的确没法排布。”

从“不赚钱也要拿地”到“无人问津”的市场转变，足以见得当前房企投资的谨慎程度。

为保证“零流拍”

城投公司频频“托底”

规模房企不买账，市场信心“弱不禁风”的当下，一宗好地的爆冷流拍，势必带来一系列多米诺骨牌反应。

这个时候，地方城投公司便出场“扛大旗”了。

从全国22个集中供地的城市来看，第二轮土拍热度骤降，民企“销声匿迹”，但为保证零流拍，大型国企、央企以及部分地方城投公司“频频托底”。

对烟台来说，城投早已入场多时。

十月中旬，白石旧改两地块原定竞买人半路“失约”，城投（蓝天）紧急筹备8.6亿，没让这两宗涉及了千户躲迁居民的归家梦直接公开破灭。

从目前来看，白石改造无非两种结局，第一，城投找到接盘侠，新的品牌房企入驻，第二，跟建城丽都一样，城投自己来开发。

对于旧改项目来说，哪种都不算太坏。

此次大郝家地块的现身，城投应是临危受命，提前做好了准备。

说到底，国企托底，还是为了维稳，稳住市场，以防土地流拍动摇市场信心。

但也有犀利的网友看透，从“左手”到“右手”，跟流拍也没有太大区别。

地产危机之下

城投迎来新任务

城投在一座城市是怎样的存在，多数人并不了解。

九年前，烟台市城市建设投资有限责任公司搭载着市政府“拓宽城建融资渠道，加快中心城市建设步伐”的东风，应运而生。

2018年底，城投改革划转至烟台蓝天投资开发集团有限公司，承担着城市开发与建设、房地产项目开发、土地一级整理等业务，辖属10余家全资及控股子公司。

在这之前，城投承担了塔山南路等4个重大基础设施项目、科技广场等5个公益性项目、大庙等7个土地熟化项目的投融资任务，实施了建城丽都、西府、颐苑三个市级安置房建设。

改革划转后，城投公司加快了转型升级步伐，迈出由政府性融资平台向市场化经营转变的第一步。资产规模由2018年底的71亿元扩张到2021年8月的219亿元，资产负债率下降55.01个百分点至41%。

如今的烟台城投，以承担项目建设为主线，正在推进滨海一带、崆峒胜境、马山寨世界设计公园、中央山体公园、融创·蓝天壹号、市级公益性公墓、烟台文化中心等7个项目以及白石铁姆肯片区等土地一级整理业务，努力加快中心城市建设。

而今年，当地产遭遇危机时，城投也迎来了新的任务与转机。

有业内分析称，在一些民营企业出现危机后，城投作为地方政府的代表，第一时间成为了地方地产项目的托管单位。同时，土地市场的降温，城投入场托底，减少流拍状况，也不会过多影响市场信心。

当然，不排除，未来，城投将承担新一轮城镇化背景下的地产开发大任，抑或开始布局优质房地产业务。

边兜底、边供地

烟台年底反常大放量

烟台这波供地潮来得猝不及防。

进入十一月，一反今年供地紧缩的常态，烟台开始大规模放量，半个月已上架21宗好地，猛冲“KPI”。

这个数量，是今年前九个月的供应量总和。

21宗地全部来自芝罘、莱山、开发三个热点区域，并且地块整体素质均佳。

地块分6波供应，截止到11月24日，上架地块总建面已高达136万平方米，平均起始楼面价近4000元/平。时隔两天，又有五宗商住地组团出让，总价170790万元，占地面积达477亩。

这21宗地中，起始楼面价与去年相比，有了明显上涨，意味着房企利润不断压缩。同时，也出现了烟台目前最高楼面价地块——竹林路以南、福临夼安置房以西A1宗地，12102元/平起拍，已是烟台住宅地块的楼面价天花板。

土地市场的热度开闸，与大郝家地块的遇冷，形成强烈反差。

市场下行与融资几近枯竭之下，开发商是否会买账，目前来看，前景并不明朗。

有业内表示，年底房企躺平已成大势，后续地块摘牌不排除同样是城投托底的结果。

这个谜底，怕是得到12月10日才能揭晓了。