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烟台城投入场托底

乐居财经 2021-11-29 12:42 6.9w阅读

  乐居财经 李晓娜 发自烟台

  “应该就是城投了。”

  距离大郝家地块摘牌前两日,一位圈里人透露。

  11月26日当天,距离地块10点摘牌仅剩半小时,烟台土地拍卖系统上,出价那一栏依旧保持着空白。众多“看客”们的心理预期,已经从前期的多家抢拍,落差到了要么流拍,要么托底的境地。

  烟台清一色的规模房企选择“偃旗息鼓”,似乎已成事实。

  9点53分33秒,编号“1788”的首位竞拍人出现。

  淡定的“出价”记录犹如一枚定海神针,在公开宣告着,“盘“坚决不能落地,流拍绝对不可能。

  直到10点整,有且仅有一次的出价,让烟台这宗总价高达20亿的黄金地块的挂牌生涯,就此爆冷结束。

  这一次,地产人对市场的研判出奇一致,因为,不少人都押中了结局——

  烟台市城市建设投资有限责任公司(烟台蓝天投资开发集团有限公司投资子公司)以底价196700万元、成交楼面价4683元/平、0溢价率获取了地块。

烟台城投入场托底地块成交结果

  这也是,继10月中旬,城投(蓝天)8.6亿摘得白石旧改G、H1两宗地后的再一次托底拿地

 “巨无霸”地块试水

  规模房企默契“隐身”

  早在几年前,莱山区大郝家这宗地就在不少投拓人的跟进计划里。

  至少有十家,都曾先后找过相关部门聊过,最终的结果是,“既然都想要,那就公开吧。”

  在2020年11月住博会土地推介现场,烟台土地储备中心的工作人员发布了“近期拟出让的9大地块”,其中,大郝家南地块赫然在列。

  时隔一年,地块“姗姗来迟”。

  但偏偏选择在年底节点整体出让,总价20个亿,不少开发商都犹豫了。

  全国土地市场的降温,传导到了烟台,在销售难、融资紧之下,品牌房企拿地意愿降至冰点。能一次性拿出20亿的,更是屈指可数。这是其一。

  从市场层面看,二季度以来,烟台楼市下行明显,购房者观望情绪浓厚,多数楼盘选择以价换量,但成效欠佳。去年成交的几宗高价地块,目前来看,售价抬不上,利润率大打折扣,销量一般。不景气的楼市,让开发商对烟台市场信心一再减弱

  回到地块本身,尽管地块位置优越,但体量太大、总价太高,未来开发周期过长,分批开发下的资本化利息过高,对开发商现金流考验较大。

  此外,一位品牌房企的投拓还告诉编辑, “地块有硬伤,五万方集中商业占比过大、去化难度系数高,我们出了两版方案,的确没法排布。”

  从“不赚钱也要拿地”到“无人问津”的市场转变,足以见得当前房企投资的谨慎程度。

  为保证“零流拍”

  城投公司频频“托底”

  规模房企不买账,市场信心“弱不禁风”的当下,一宗好地的爆冷流拍,势必带来一系列多米诺骨牌反应。

  这个时候,地方城投公司便出场“扛大旗”了。

  从全国22个集中供地的城市来看,第二轮土拍热度骤降,民企“销声匿迹”,但为保证零流拍,大型国企、央企以及部分地方城投公司“频频托底”。

  对烟台来说,城投早已入场多时。

  十月中旬,白石旧改两地块原定竞买人半路“失约”,城投(蓝天)紧急筹备8.6亿,没让这两宗涉及了千户躲迁居民的归家梦直接公开破灭

  从目前来看,白石改造无非两种结局,第一,城投找到接盘侠,新的品牌房企入驻,第二,跟建城丽都一样,城投自己来开发。

  对于旧改项目来说,哪种都不算太坏。

  此次大郝家地块的现身,城投应是临危受命,提前做好了准备。

  说到底,国企托底,还是为了维稳,稳住市场,以防土地流拍动摇市场信心

  但也有犀利的网友看透,从“左手”到“右手”,跟流拍也没有太大区别。

  地产危机之下

  城投迎来新任务

  城投在一座城市是怎样的存在,多数人并不了解。

  九年前,烟台市城市建设投资有限责任公司搭载着市政府“拓宽城建融资渠道,加快中心城市建设步伐”的东风,应运而生。

  2018年底,城投改革划转至烟台蓝天投资开发集团有限公司,承担着城市开发与建设、房地产项目开发、土地一级整理等业务,辖属10余家全资及控股子公司。

  在这之前,城投承担了塔山南路等4个重大基础设施项目、科技广场等5个公益性项目、大庙等7个土地熟化项目的投融资任务,实施了建城丽都、西府、颐苑三个市级安置房建设。

  改革划转后,城投公司加快了转型升级步伐,迈出由政府性融资平台向市场化经营转变的第一步。资产规模由2018年底的71亿元扩张到2021年8月的219亿元,资产负债率下降55.01个百分点至41%。

  如今的烟台城投,以承担项目建设为主线,正在推进滨海一带、崆峒胜境、马山寨世界设计公园、中央山体公园、融创·蓝天壹号、市级公益性公墓、烟台文化中心等7个项目以及白石铁姆肯片区等土地一级整理业务,努力加快中心城市建设。

  而今年,当地产遭遇危机时,城投也迎来了新的任务与转机

  有业内分析称,在一些民营企业出现危机后,城投作为地方政府的代表,第一时间成为了地方地产项目的托管单位。同时,土地市场的降温,城投入场托底,减少流拍状况,也不会过多影响市场信心。

  当然,不排除,未来,城投将承担新一轮城镇化背景下的地产开发大任,抑或开始布局优质房地产业务。

  边兜底、边供地

  烟台年底反常大放量

  烟台这波供地潮来得猝不及防。

  进入十一月,一反今年供地紧缩的常态,烟台开始大规模放量,半个月已上架21宗好地,猛冲“KPI”

  这个数量,是今年前九个月的供应量总和

  21宗地全部来自芝罘、莱山、开发三个热点区域,并且地块整体素质均佳。

  地块分6波供应,截止到11月24日,上架地块总建面已高达136万平方米,平均起始楼面价近4000元/平。时隔两天,又有五宗商住地组团出让,总价170790万元,占地面积达477亩。

  这21宗地中,起始楼面价与去年相比,有了明显上涨,意味着房企利润不断压缩。同时,也出现了烟台目前最高楼面价地块——竹林路以南、福临夼安置房以西A1宗地,12102元/平起拍,已是烟台住宅地块的楼面价天花板。

  土地市场的热度开闸,与大郝家地块的遇冷,形成强烈反差。

  市场下行与融资几近枯竭之下,开发商是否会买账,目前来看,前景并不明朗。

  有业内表示,年底房企躺平已成大势,后续地块摘牌不排除同样是城投托底的结果。

  这个谜底,怕是得到12月10日才能揭晓了。

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