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意向房企纷纷隐身,烟台蓝天20亿再斩大郝家地块 土地市场变天了?

乐居买房 2021-11-26 10:00 5.6w阅读

  乐居买房讯 李晓娜 进入十一月,烟台供地潮奔涌而至。

  截止到11月24日,芝罘、莱山、开发三个重点区域已集中出让16宗商住地,总建面高达136万平方米,平均起始楼面价近4000元/平。尽管多数地块较为优质,但临近年底,在市场下行及房企融资几近枯竭的情况下,房企会积极拿地,还是选择躺平?

  莱山区大郝家地块的“试水”,或许给予了一种答案。

  11月26日,占地高达300亩、起拍总价20个亿的大郝家地块挂牌截止,那些曾经有着高意向的房企,却在实际摘牌中,“默契”般的选择了“隐身”。

  与其他城市同样的命运,这一次,依旧是国企入场托市。

成交信息成交信息

  最终,地块由烟台市城市建设投资有限责任公司(烟台蓝天投资开发集团有限公司投资子公司)底价196700万元、成交楼面价4683元/平获取。这也是,继10月中旬,城投(蓝天)8.6亿摘得白石旧改G、H1两宗地后的再一次托底拿地。

  01

  城投公司背景

  为进一步拓宽城建融资渠道,加快中心城市建设步伐,2012年5月,烟台市政府组建烟台市城市建设投资有限公司,作为具有独立的投融资主体,注册资本6.1亿元,主要承担市区土地一级熟化整理、城建重点项目投融资和资金管理、保障性住房建设、资本运营等方面职责。2018年城投公司整体划转至烟台蓝天投资开发集团有限公司。

  烟台蓝天投资开发集团有限公司是烟台市政府批准设立的市属国有独资投资性公司,在原烟台市电力开发办公室(1986年)、烟台市电力开发公司(1989年)基础上逐步改制发展而来,是烟台市金融、城建、战略性新兴产业等的重要投资经营主体,承担了若干省市级重点项目开发建设任务。

  近年来,蓝天集团从承担重中之重“芝罘仙境”及白石区片改造、新文化中心等总投资约300亿元的30个重点项目,到投资海阳核电、中核烟台浮动式核能、城市燃气供应等,始终站在烟台城市建设和经济发展的前沿。

  02

  房企缘何躺平

  从近年来烟台出让的住宅用地来看,大郝家南地块为总价最高的一宗地,近20个亿。

  地块为纯净地出让,未设置竞买条件,公开拍卖。

  虽然位置优越,不涉及安置,但受多方因素影响,不少开发商仍然望而却步。

  从地块本身来看,五万方的商业占比过大,不好排布;地块体量太大、总价太高,未来开发周期过长,分批开发下的资本化利息过高,对开发商现金流考验较大。

位置图位置图

  从市场层面来看,今年二季度以来,烟台楼市下行明显,购房者观望情绪浓厚,不少项目选择以价换量,但成效欠佳。从地块周边项目来看,去化难度系数过高。而去年成交的几宗高价地块,目前来看,售价抬不上,利润率大打折扣,销量也一般。市场不景气,开发商信心较弱。

  从房企层面来看,三道红线与信贷收紧下,开发商面临融资难的困境,临近年底,多数早已停止拿地,该地块20个亿的总价更是难出,房企已十分谨慎。

  有业内表示,年底的供地潮,开发商不一定会买账,后续地块摘牌不排除同样的结果。

  03

  地块信息分析

  烟J[2021] 2004号,大郝家南宗地,位于莱山区,东至凤凰西路,西至虎山南路,南至双河西路,北至凤凰南路及用地边界,出让面积199999.2平方米(包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地),住宅、商服、公共管理与公共服务,容积率≤2.1且>2.0,竞买保证金40000万元,总价196700万元,楼面价4683元/平。

  地上规划建筑面积大于40万平方米且小于等于42万平方米,其中:住宅不大于36.3万平方米,商业服务业设施不大于5万平方米(沿凤凰西路设置集中商业,其中包含不少于1000平方米的菜市场);警务室100平方米,老年人日间照料中心750平方米,社区卫生服务站150平方米,社区居家养老服务设施850平方米,文化活动站250平方米,文化体育设施用房1100平方米,社区服务站(居委会)600平方米,物业管理用房3100平方米,公厕100平方米。不包括25班小学11015平方米,9班幼儿园3828平方米。规划地下车库及设备用房建筑面积不少于17.2万平方米。建筑密度小于等于20%;绿地率大于等于35%。

定界图定界图

红线图红线图

  地块为居住用地,可兼容商服、小学用地。建筑高度小于等于80米,地上建筑层数小于等于26层。

  需要注意的是,该地块项目采用装配式建筑面积比例不低于35%,其中应用装配式钢结构住宅建筑面积不低于30000平方米。

  根据编辑实探,地块内部已无太多建筑物,但地势有起伏,杂物、土方较多。北面紧邻锦绣好家,西侧为东昌供热站,东侧烟台毓璜顶医院新院及烟台国际肿瘤医学中心在建。周边学校有莱山区第八小学、初家中学。

地块内部实景(西部分)地块内部实景(西部分)

地块内部实景(东部分)地块内部实景(东部分)

周边实景周边实景

  从地块位置来看,位于莱山区目前炙手可热的居住板块,交通通达,靠近凤凰湖,环境优美。周边在售楼盘有滨湖万丽、碧桂园凤凰铭著、融创壹品等,房价在14000元/平左右。

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