最近两三个月，宝龙地产的高层会议中，讨论和分析调控政策是必不可少的环节，面对未知的市场变化，宝龙地产和同行们有着同样的看法，一切战略归结到一个“稳”字。在总裁许华芳看来，只有做好了“稳”字策略，一切蓝图才能顺利地推进下去。

　　今年是宝龙地产冲刺千亿的一年，其全年销售目标是1050亿元，许华芳说过，1050亿元是一个相对保守和求稳的数字，而今年上半年的成绩来看，宝龙地产年销售目标完成度过半，为50.51%，实现销售额530.39亿元，同比增加68.2%。

　　当然，上半年成绩不错并不意味着下半年就没有了压力。8月19日宝龙地产2021年中期业绩发布会上，许华芳提到，“三道红线”和“两个集中”政策的实施，让公司明显感觉到回款的放缓，这也是近几个月来宝龙高层们不得不反复讨论和分析政策的原因之一。

　　为了应对行业和市场的变化，宝龙地产变得更加谨慎。许华芳透露，拿地方面，宝龙地产不拿高价地、不拿没有利润的地；融资方面，“不借贵钱”是基本原则；销售方面，宝龙地产已备足“粮草”，下半年计划推出约1184亿元货值，去化超44%可完成全年目标。

　　关注并购，但不作为主要工作

　　2021年上半年，集中供地是房地产行业的一个重大事件。但当首轮集中供地启动后，同行们冲锋陷阵抢地时，宝龙地产却选择了“隐身”。

　　“上半年重点城市集中供地时，我们测算地块的时候发现，算来算去还是上海最好，其他很多城市的利润都非常薄。”许华芳称，由于算不过账，宝龙地产选择避开首轮集中供地，一块地也没有拿。

　　但即使放弃参与22城的集中供地，今年上半年，宝龙地产仍斩获19个项目。半年报显示，19个项目共计有384万平方米土储，对应货值约510亿元，平均土地成本4927元/平方米。另截至6月底，宝龙地产总的土地储备的总货值为4759亿元，面积为3775万平方米。

　　需要注意的是，上半年新增土储中，“大本营”长三角依然是宝龙地产的重仓区域。除此之外，在被其提为“第二重点区域”的大湾区，宝龙地产也卯足了劲。据高管介绍，上半年，宝龙地产挺进中山、佛山，还与广州市政府签订了500亿元的战略投资协议。

　　半年报进一步披露，宝龙地产上半年新增土储中，大湾区的平均成本是其布局的四个主要区域中最高的一个，达到7437元/平方米，较平均土地成本高出2510元/平方米。亦明显高出长三角区域的4687元/平方米、中西部的3868元/平方米，以及海西区域的1285元/平方米。

　　这也不难看出宝龙地产布局大湾区的决心。许华芳在业绩会上表示，大湾区的成本的确会更高一些，但宝龙地产非常看好大湾区的潜力和空间。他继而指出，宝龙地产在大湾区的拿地策略就是“只勾地，不拍地”，以此保证达到利润要求。

　　事实上，在拿地方面，宝龙地产有着诸多“红线”。例如，多年前，宝龙地产便定下规则，要求每一宗地块的毛利回报都尽量达到30%。

　　此外，许华芳对于拿地方式也有自己的见解，他坚信收并购市场的“馅饼”不会掉落在自己碗中。“根据多年的习惯和经验，从市场中收购及拍卖回来的项目，最后都发现是很折腾和浪费精力的。”因此，宝龙地产会关注收并购机会，但不会把收并购作为主要的工作去做。

　　然而，尽管设下种种利润“红线”，上半年宝龙地产的毛利还是出现轻微的下滑。半年报数据显示，上半年其毛利率为37.1%，同比下降1.6个百分点。

　　商业持续加速，出租率首次破90%

　　去年，宝龙地产曾宣布一个“双百双千”的战略目标。未来五年内，宝龙地产要达成新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿的四大目标。

　　商业地产板块被视为宝龙地产实现“双百双千”目标的重要支撑。根据宝龙地产的分析，未来随着增量市场的缩小，商业运营带来的收入回报将逐步超越住宅销售，从而撑起宝龙地产庞大的千亿帝国。

　　去年，宝龙商业敲开资本市场大门，迈入新的阶段。与此同时，宝龙挖来商业地产老将陈德力，大有要赶超头部企业的姿态。

　　从半年报来看，宝龙商业已进入高速发展模式。上半年，宝龙地产的整体收入约为207.30亿元，较2020年同期上升约20.7%，其中，租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为18.48亿元，较2020年同期大幅上升约20.5%。

　　宝龙地产联席总裁陈德力在业绩会上介绍，宝龙商业上半年的出租率实现了大幅提升，达92.3%。这也是2018年提速以来，宝龙商业出租率首次突破90%，去年上半年，其出租率为87.1%，去年底则为89.9%。

　　但短时间内，商业地产板块的规模仍旧难以超越住宅板块。宝龙地产高管坦言，上半年，宝龙地产的住宅去化率好于商业。即便如此，出租率及收入的双双增长还是给了许华芳和陈德力很大信心，他们纷纷表示，宝龙商业会继续保持高速。

　　上半年，宝龙商业新签约共23个项目，总建筑面积227万平方米，商业新增第三方签约面积30万平方米。截至6月底，宝龙商业及旗下公司已布局超130个项目，已开业项目达71个。

　　接下来，宝龙商业计划保持“每年新增50万平方米”。今年下半年，宝龙商业还将有18个项目陆续面世。