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专注地产上市公司解析。

财信发展“吞了”卢生举的物业上市梦

乐居财经 2021-06-15 18:20 7.1w阅读

将物业资产注入财信发展,卢生举保障了地产上市平台,却难圆物业上市梦。

乐居财经杨宏彬 发自合肥

将物业资产注入财信发展,卢生举保障了地产上市平台,却难圆物业上市梦。

611日,财信发展(SZ:000838)发布公告,拟以现金方式向财信物管收购安徽诚和物业100%股权,交易价格1.98亿元。

据了解,财信物管为财信发展控股股东重庆财信地产全资子公司,卢生举为重庆财信地产实际控制人,总股权股比例74.3581%。因交易双方均由卢生举实际控制,故此笔交易构成关联交易。

交易标的安徽诚和物业是一家具有国家一级物业管理资质的企业,成立于20088月,注册资金2000万元。旗下有一家子公司,即合肥宁巨物业管理有限公司,18家分公司,现有项目45个。

2020年,安徽诚和物业实现营业收入1.33亿元,净利润1675.22 万元。截至2021 3月末,公司合同管理面积合计1568.05万平方米。截止20201231日,安徽诚和物业100%股权评估值为2亿元。

在这次收购之前,财信发展上市公司并没有物业业务,只有房地产和环保。

对于此次收购缘由,财信发展在公告中表示,公司将以本次收购为契机切入物业行业,拓展物业管理业务,同时,本次交易后上市公司将注入具备一定盈利能力的物业服务资产,改善上市公司的盈利状况。

保底”收益

如上所述,财信发展此次收购行为实际上是卢生举将物业资产注入了上市公司。而被注入安徽诚和物业原本不是重庆财信地产旗下资产。

据了解,安徽诚和物业最初由北京蓝鼎投资有限公司出资设立,起初注册资金为500万元。2018-2021年,公司经历了多次易主和增减资,在成为重庆财信地产全资子公司前,安徽诚和物业由海南烨城投资与重庆得固商贸分别持股50%

据企查查显示,海南烨城投资由袁智杰100%持股,重庆得固商贸则是由刘光银与明钰森各自持股99%1%

202157日,海南烨城投资与重庆得固商贸分别将其持有的股权转让予财信物管,彼时安徽诚和物业的全部权益评估值约为2亿元。

也就是说,卢生举将安徽诚和物业收入囊中仅一个月后,就将其注入了上市公司。

根据安徽诚和物业近两年的营业数据来看,公司正处于利润的上升期。2019年公司营收1.46亿元,实现净利润1.36亿元。2020年,公司的营业收入减少了9%,但净利润却增长了超20%。此外,根据评估结果,安徽诚和物业预计在2021-2025年的净利润分别为1667.79万元,1882.9万元、1962.94万元、2017.05万元及2027.32万元。

将处于盈利期的安徽诚和物业注入财信发展,无疑将影响上市公司未来的财务指标。

除此之外,交易双方还签署了“盈利预测补偿协议书”,财信物管承诺安徽诚和物业2021 年、2022年、2023年的净利润分别不低于1,700 万元、1,900万元以及2,100 万元。若安徽诚和物业无法实现承诺数额,财信物管将以现金的方式向财信发展补齐。

可见,无论安徽诚和物业日后盈利与否,财信发展的收益都已经得到了保障。

提升估值

物业股平均市盈率通常在30倍以上,明显高于地产。此次,卢生举将物业注入财信发展,这笔逆操作背后,或有意借物业提升上市公司估值。

去年12月,方圆房服集团注入物业概念——方圆现代生活,彼时其动态市盈率约为11.38倍,如今已经上升至18.22倍,估值大幅提升。截止615日,方圆房服集团总市值达2.36亿港元,年内增幅超20%

近两年以来,财信发展股价一直低位震荡,大多在4/股之下徘徊。2021525日,公司股价盘中冲高至每股3.63元,创近半年以来新高后便持续下跌,截止615日,财信发展报收于3/股,跌4.15%

横盘太久,财信发展的股价需要一剂“强心针”。事实上,方圆房服集团已做出了“正确示范“。

分拆上市“梦碎”

据了解,财信智慧服务集团为财信集团下属的物业板块,该公司同样由重庆财信地产100%控股,卢生举为公司实际控制人。

换言之,财信集团本是有自己的物业公司,在2019年财信智慧服务集团已经有了谋求上市的打算。

2020116日,财信智慧服务集团董事长薛茫茫曾在集团新春团拜会上称:要加速扩张发展,切实履行战略发展规划和“31”阶段性战略目标,实现香港主板的上市。

今年5月以来,卢生举一直在挪腾旗下的物业资产,挪入的主体正是于今年4月才成立的财信物管。

企查查显示,财信物管成立于2021426日,注册资金2000万元。成立一个月后,公司开始了一波收购行动。除了安徽诚和物业之外,还购入了湖南财信智慧生活服务30%股权与重庆财信龙水湖物业服务100%股权。

202158日,湖南财信智慧生活服务30%股权由重庆得固商贸转至财信物管,另外70%的股权握在财信智慧服务集团子公司公元物管手中。

同日,重庆财信龙水湖物业服务100%股权由财信智慧生活服务集团转向财信物管。加上前一日收购的安徽诚和物业,财信物管两日内拥有了三家公司。

挪移资产往往被业内视为公司谋求上市的前兆,但随之安徽诚和物业被放入地产上市平台,同业竞争变成了卢生举上市路上的一道坎。

与收购公告同日发布的是财信地产关于避免同业竞争的承诺函。重庆财信地产承诺,自本次收购后起18 个月内,通过包括资产重组、关停并转、业务合并等方式解决同业竞争的问题。

换言之,财信智慧服务集团、财信物管在未来18个月之内,都要注入到财信发展上市公司内。

在物业资产被注入财信发展后,物业独立上市的梦也将随之破碎。

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