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否极泰来,泰禾的底气在哪里?

泰禾集团  2021-05-18 14:17 9.7w阅读

  土地对于房地产企业的意义,无异于行军打仗的弹药和粮草。土地成本的高低、所在位置、规模、容积率等因素,一定程度上决定了企业的产品定位以及未来能够走多远。据媒体统计,截至5月16日,在“两集中”供地要求下,北京、深圳、长春、广州等12城卖地总额已超5600亿元。持续近一个月的抢地热潮,也再一次验证了——土地是房地产最重要的生产资料。

  以北京为例,有媒体报道称:“数百位房企代表赶在每天8点半之前,就拿着准备好的资格文件到达现场,直到下午6点多竞拍结束才离去”,有的企业“算不清楚账也要抢”。

  从平均成交地价来看,多地均出现面粉贵过面包,楼面地价明显高于板块内房价,北京成为楼面价最高的城市。据贝壳研究院统计,5月10-11日,北京12宗地块平均成交楼面价达50432元/平方米,较2020年全年成交楼面价增长81.1%,而成交用地房价上限平均为78555元/平方米,意味着地块未来的利润空间一般。

  相比较而言,那些选择更早完成土地布局的房企,无疑占尽天时地利。

  泰禾集团就是其中之一。目前泰禾集团持有货值近4000亿元的土储,主要集中于四大一线城市和五大高能级二线城市等,可谓占据着“核心城市、核心地段、核心资产”。

  评价当下处于从谷底爬坡的泰禾,以优质土储为代表的资产价值是支持泰禾向好的重要基础。此外,泰禾多年积淀的品质口碑、高辨识度的产品IP,也是泰禾在逆境下能获得多方谅解和支持的重要原因。虽然暂处逆境,但泰禾依然留住了很多骨干人才,一批拥有知名企业背景的精英正在加盟,还出现了老泰禾人的回流。

  这些,正是泰禾翻身的底气。

  底气一:泰禾土储“两高两低一好”

  5月11日,15家房企竞争位于北京西五环到西六环之间的丰台区张郭庄村地块,最终楼面价约4.5万元/平方米,地块指导售价为6.8万元/平方米,利润空间可想而知。北京朝阳区金盏地块未来售价上限约6.46万元/平方米,而土地楼面价已达5.3万元/平方米,实际利润空间也不大。

  “但这并未影响房企积极参与竞拍”,业内人士认为,对于一线城市地块的争夺,房企们更多考虑的是市场份额的占有和强烈的补仓意愿,首都土地“寸土寸金”,对房企来说,始终有着特别的吸引力。

  过去十几年间,万科中海恒大等以近乎裂变式的速度走完百亿到千亿之路,如此高增速,没有前瞻性的布局以及充足的可售资源作为支撑,是无法实现的。

  泰禾也是很早完成核心城市土地布局的房企之一。目前,泰禾目前持有近4000亿货值的土储,且主要分布在北上广深四大一线城市和福州、厦门、苏州、南京、杭州等强二线城市核心地段,以及具有“好山好水”生态资源价值的区域。

1泰禾厦门院子实景图

  除了位置好之外,泰禾的土地储备还具有单盘规模高、货值高的特点,由于泰禾拿地时间相对早,地价也相对较低,这就更具有了突出的性价比。

  低容积率也是泰禾土储不容忽视的优势。例如,泰禾中国院子平均容积率为0.3、上海海上院子容积率0.5,与当下新批地块主流容积率超过2.0相比,泰禾的低密几乎成为市场绝版,体现了较高的稀缺性和价值。

  “两高(规模高、单盘货值高)、两低(成本低、容积率低)、一好(位置好)”,这些难能可贵的土储价值,都将成为泰禾反转的重要筹码。在北京,与刚刚成交的无论西五环外的张郭庄村地块、还是朝阳区金盏、王四营、崔各庄地块相比,泰禾位于南四环内的金府大院、位于东四环的北京公馆等项目,其成本优势、地理位置优势等,都将再次被放大。

  底气二:坚守品质是底线

  除了优质土储,泰禾的产品战略更为大家耳熟能详。

  泰禾从2003年开始做院子,10年只做了一个院子,在院子基础上还差异化衍生了其他多条产品线。在业界,谈豪宅必谈新中式、谈新中式必谈泰禾,已经成为共识。几年前,易居企业集团CEO丁祖昱就曾经评价,泰禾的院子系产品是独一无二的。

想泰禾中国院子实景图

  有长期关注泰禾的市场分析人士表示,泰禾多年积淀的品质口碑,和以“院子”“大院”为核心建构起来的新中式文化品牌影响力,是过去一年多时间里,泰禾能获得包括地方政府、金融机构、同行企业、媒体和业主等多方谅解和支持的重要原因,也是泰禾在如此艰难的环境下依然能够屹立不倒、东山再起的基石。

  “品质是泰禾的底线”,这是泰禾集团董事长黄其森在所有内部会议上反复强调的话。许多房子延误了,有客观原因,也有泰禾的责任,“我们要保证交房的品质超出客户预期,这也是要表现泰禾的诚意和歉意”。

  在房地产行业里,能够始终坚持品质主义追求的,泰禾是为数不多的代表,也可以说是行业中的一股清流,对社会、对行业均有贡献。

  当下,无论是房企主动推崇还是被动追求的高周转模式,往往不可避免地会带来主动或被动的“品质妥协”,同时,房企联合拿地越来越多的现实,也很容易带来合作方之间在品质问题上的退让和中庸,产品主义者在这个时代越来越稀缺。

  底气三:具有高辨识度的产品

  “善待每一块土地”,也是黄其森在泰禾内部经常说的话。在土地之上对产品的打造,不仅是房地产开发,更是一种文化自信的落地和产品主义精神的落地。

  起家于福州的泰禾,从三坊七巷中获取“深宅大院、坊巷合围”的美学灵感,又在北京汲取皇家院落、园林等建筑哲学,最终以识别度极高的新中式院子系产品,扎根北京,辐射全国。

  有人说,泰禾的一砖一瓦、一木一池,都是故事。青石阶、柚木门、抱鼓石、影壁浮雕,泰禾将传统院落建筑文化完美复兴在一个个作品里,还形成了自己独有的门头、院落、坊巷三大造院体系,分别体现了中式建筑文化的建筑观、园林观和邻里观,还原了一个又一个典型的中国式生活场景,让更多人形成情感上的共鸣。

  在千城一面的快餐时代里,泰禾特立独行的产品和工匠态度,收获了众多粉丝。

  泰禾的每一座院子都因地制宜、与当地文化充分融合,比如在福州院子里,你感受到的是螺州古镇的风骨,在南京院子里,则是秦淮河畔的风情。

次泰禾福州院子实景图

次泰禾南京院子实景图

  很多人对泰禾的印象就是“院子”,事实上,除了院子,泰禾在室内空间打造上也彰显着匠心精神。可能鲜有人知道,泰禾的掌门人不仅对院子情有独钟,对室内空间、细节的设计,也非常关注。比如卧室门是单开门还是双开门、门的高度和宽度如何设定才更有豪宅感,还有窗的尺寸如何同时兼顾采光、观景、通风等效果。细节决定成败,泰禾在室内空间营造上充分雕琢细节。

  现在市场上绝大部分买房人,都已经不是第一次买房,大家对房子的要求只会越来越高、越来越全面。泰禾这种打造精品的理念,非常符合当下及未来市场的需求。

次

次泰禾济南院子实景图

  底气四:人才建设的“内生外引”

  新中式院落文化的领军者、一二线城市布局的坚守者,是泰禾的行业“人设”,也一直获得很多业内精英的青睐。近年来,泰禾的人才战略,也正以更高的刷屏频率进入舆论视野。

  尤为值得一提的是,虽然泰禾目前暂处逆境,但依然留住了很多骨干人才、吸引了新生力量的加盟,还出现了精英的回流。

  据悉,近期,就有一批拥有万科、世茂、和裕等背景的人陆续加盟泰禾,同时,一些曾在泰禾工作多年的老泰禾人,也在泰禾最艰难的时刻出现回流。复工复产复销,是泰禾眼下最重要的事,而这些精英的加入和回归,无疑为泰禾注入了更多力量。

  在精英文化指导下,“高薪挖人”一度成为泰禾人才战略的标签,2018年以前,在规模高速飞升的时期,泰禾的确通过高薪吸引了来自头部品牌房企、世界500强央企、政府、高校等各领域的大量精英人才,为正处于快车道上的泰禾注入了亟需的血液和能量。不过,进入2019年之后,泰禾的人才战略逐渐变成“两条腿走路”,在“人才外引”的同时更强化“人才内生”。

  全面推进复工复产复销、“打好翻身仗”,是眼下泰禾集团从上至下的共识,黄其森也在内部会议上多次提出,要以“二次创业”的心态扎实推进各项工作。

  股神巴菲特曾说过,投资的秘诀在于区分三种价值:市场价值、账面价值和内在价值,而他只投资具有“内在价值”的公司。

  即便遭遇阶段性危机,但泰禾仍然具备这样的内在价值,也因基于此,泰禾才能拥有如此顽强的生命力,否极泰来,静待花开。

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