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观点直击 | 许华芳:2020拿地最出色,2021千亿没问题(实录)

观点地产网 2021-03-03 22:33 5.3w阅读

观点地产网 或许是因为过去一年表现还算不错,宝龙地产早早便发布了2020年度报告。

业绩发布会现场,主席台中央是总裁许华芳,在其右侧,坐着入职还不到一年的联席总裁陈德力,左边是宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜;除此之外,还有副总裁兼资本管理中心黄文钟和资本部总经理刘泊旸。

尽管受到疫情影响,不过宝龙深扎长三角的策略没变,发展还算稳健。从业绩公告看来,大部分财务数据均呈现出了增长趋势。

报告期内,宝龙地产录得总收入约354.95亿元,较2019年同期增加约36.3%。其中,物业销售收入314.86亿元,同比增长40.1%,租金收入和提供商业运营、住宅物业管理服务收入共约32.36亿元,同比增加约15%。

实现总利润、归母净利润约88.15亿元、60.93亿元,分别同比上升约46.5%、50.8%。期内,宝龙地产毛利约为128.16亿元,较2019年同期增加35.1%。尽管毛利率较2019年同期36.4%下降约0.3个百分点,但仍算行业内较高水平;

与此同时,宝龙地产也走到了千亿门口,报告期内实现合约销售额约为815.51亿元,同比增长约35.1%。据许华芳介绍,宝龙2021年将要突破千亿目标,至于具体数字,定在了1050亿。

按此计算,宝龙地产今年销售同比增幅要达到28.75%以上。虽然近年来不少同行放慢了脚步,但许华芳对于这一速度依然有信心:“对1050亿的指标,公司管理层非常有信心,我们甚至不需要拿任何新项目,就基本可以接近这个指标。”

至于会不会需要牺牲利润来保持规模增速,许华芳表示,得益于公司坚持长三角的特有拿地模式,有把握可以做到高增长和高利润并行。

“我们目前土地储备里,所有土储指标都具备很高的毛利率,放眼三年内,这都不会是问题。”

“抄底”长三角

话题先从近期热议的“集中供地”延伸开来。

许华芳坦言,自己对此持中性态度,对整个行业而言肯定是好的,对于房企来说竞争也是有的。

“客观来讲,可能会多一点点竞争,但生意总是在竞争中成长,我们也会继续努力,我相信还能拿到不错的项目。”

当说到拿项目这一话题时,许华芳喜不自胜:“这件事(买地投资)其实是我们过去2020年做得最出色的一件事,有运气的成分,也有努力的成分。”

2020年,宝龙地产共新增了39个项目,新增货值为1332亿元。全年土地投资中,有80%投资金额聚焦长三角及大湾区。截至年末,宝龙地产总土储面积约为3650万平方米。其中,开发建设中物业约为2430万平方米;持作未来发展物业约为1220万平方米。

由于投资集中在长三角,因而宝龙地产目前所有土地储备中,有70%在长三角地区。

“在我们内部,去年的特殊贡献奖是给到投资部门的。”能让许华芳喜笑颜开的,自然不仅仅是拿地聚焦长三角这么简单。

更让其看重的是,2020年新增土储总溢价约为4.7%,平均土地成本为5367元/平方米。换而言之,宝龙地产2020年有相当一部分新增项目是底价获得的。

给他留下深刻印象的,是宝龙去年在南京的突破。

“虽然我们的长三角战略很坚定,但其实南京这个城市前几年一直都没有找到大范围进入的机会。”许华芳坦言。

出于对这座城市的看重,许华芳去年疫情后第一次出差的地点就是在南京,并且顺利找到了一些勾地的机会。

2020年全年,宝龙一口气在南京拿下了七宗地块,全部都是底价取得,总建筑面积合约149.6万平方米。

土地成本低意味着盈利空间大,据管理层预计,2020年在南京拿的这些项目,平均毛利率或将达到39%。加上今年1月再拿下的一个项目,宝龙去年至今在南京新增项目合共可以提供274.7亿可售货值。

“对于南京,我们认为今年会有超过100亿的贡献度,有可能是今年单一城市最高都说不定。虽然还没有很准确的数据,但我们认为把握还是很高的。”

照此来看,南京将成为宝龙今年冲击千亿最有力的一个区域。

数据显示,2020年宝龙各城市销售排行中,金华以140.16亿排名第一,销售贡献占比17.2%,而南京单城销售金额为30.2亿元,贡献占比3.7%,位列第七。

显然,2020年这一轮“抄底”之后,许华芳开始对南京有了更高的寄望。

走出长三角,许华芳同样关注的还有大湾区。

2019年11月,宝龙首进大湾区并落户珠海,截至2020年底大湾区土储面积约为148.94万平方米,在总土储中占比4.1%。相比起深耕已久的长三角,宝龙在大湾区无疑是一个“新兵”。

不过,宝龙在广东拿的五个项目也都是底价竞得。据许华芳介绍,宝龙其实在广东储备了很多项目,今年会有不一样的增长。

“今年一开年,我们就给到投资、营销、商业等部门团队任务,要求他们集中精力去广东大量覆盖。我们希望在除了珠海、中山两个已经布局的地方,还能在更多城市落地,希望在年底能有一个不错的新增长点。”

“绿档”也有压力

除了拿地和销售,财务指标是投资者们另一个关注的焦点。

尽管宝龙2020年各项数据较为平稳,但随着“三道红线”等政策相继出台,外界关心的是宝龙接下来会如何应对。

截至2020年底,宝龙总资产负债率同比下降了2.6个百分点至73.5%;剔除预付款后资产负债率下降2.1个百分点至69.9%,净负债率同比下降了7.3个百分点至73.9%,现金短债比为1.226。

也就是说,按照“三道红线”规定,宝龙2020年已经顺利将相应财务指标降到了红线以内,由“黄档”变为“绿档”。现金方面,宝龙地产于2020年12月31日的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币282.76亿元,较2019年底增加约19.5%。

一般来说,房企营运及投资发展物业所需资金,主要来自核心业务营运产生的收入、银行借款及发行债券等途径所筹集到的现金所得款项。

想要维持高增幅的扩张速度,必然离不开杠杆使用。能够看到,截至2020年底,宝龙地产借款总额约为665.67亿元,较2019年底增加约20.5%。

该等借款中,包括了银行及其他借款约364.63亿元、公司债券约119.28亿元、短期融资券约8亿元、商业按揭支持证券约23.41亿元、资产支持证券约12.69亿元及优先票据约137.66亿元。

按照规定,虽然宝龙如今身处“绿档”,但每年也仅有15%的有息负债规模增幅可用。所以,这个增幅究竟够不够用?

对于这个疑问,廖明舜算了一笔账:按照宝龙目前665.67亿有息负债规模计算,15%增幅也就意味着公司2021年负债规模还能增加将近100亿。但他表示,从今年总的预算来看,宝龙或许还是会控制在90亿以内。

不过,廖明舜也并未将话说得太满,又表示今年拿地结构发生了变化,如果能勾到更好的地,有可能也会有接近100亿的负债增长。

“但是不管如何,我们还是希望在三条红线条件下扩大经营跟拿地规模。”

这一番解释,除了表明了企业自身财务管控之外,同时也说明了如果出于勾地需要,宝龙有可能会向“红线”规定的天花板靠近。

从现金流和负债情况看,宝龙或许不需要考虑太多安全性问题,但如何平衡拿地扩张与财务管控之间的关系,还需要投入更多精力。

事实上,宝龙距离其中一根“红线”并不遥远。按照规定,房企剔除预付款后的资产负债率须不超过70%,而宝龙这一指标是69.9%。

廖明舜也表示,未来两年宝龙维持“净负债率”跟“现金短债比”在绿档是没问题的,但要将扣除预售账款后的负债率控制在70%以下,还是存在一点压力。

针对这一问题,宝龙计划通过优化结构跟提升效率,把财务结构管理住:“要把要求传递到整个管理层、执行层,大家一起行动起来,把三道红线控制在绿档范围内,单纯靠财务确实有一点难度。”

以下为宝龙地产控股有限公司2020年度业绩会问答实录摘选:

现场提问:宝龙2020年在买地方投资方面总体溢价率只有5%,南京也有一个非常好的布局,是如何做到的?往后能否保持?集中供地对今年拿地是否有影响?

许华芳:你的问题其实也是我们2020年做得最出色的一件事,有运气成分,也有努力成分,特别是在南京这个市场。

我们长三角战略是很坚定的,但是在南京前几年一直都没有大范围进入的机会,去年疫情后第一次出差,去跟南京市长有了深度的交流。

我们内部的特别贡献奖都是给予了投资部门,还是很不错的。

对于今年如何保持拿地优势的情况,客观来讲,我没记错的话我们上市11年只有一年低于30%的毛利润,每年都还是很高的。

两个维度,第一,长三角竞争越来越激烈,这是个趋势,但我们坚定不移在长三角布局。虽然短期有一定压力,但我们很有信心。

第二,我们其实在广东储备了非常多的项目,相信今年在广东会有不一样的成绩,我希望在年底能有一个不错的新增长点。

对于集中供地,从总的逻辑来讲,集中供地最大优点是地王以及高溢价的情况会下降,对整个行业来讲一定是好的。

至于到时候是谁拿到,从表面看当然是央企优势最明显,相对我们这些民营企业来讲,机会中等的。对于整个行业,我认为毛利润会有改善。

现场提问:首先是22个城市土地集中供应政策,会不会有一些房企在公开市场上面拿地会困难?宝龙在购地方面有什么优势?第二个问题,陈总来了后,商业板块的调整是否已经看到效果?第三个问题,股权激励方面有什么进展?

许华芳:从我的理解,3月份的供地能满足整年度供货,我个人认为3月份这次还是会比较热的,这是第一个概念。

拿地还是要看时机,去年我们拿了39块地,五一以前才拿一块,所有拿地都是在比较好的时机。至于说购地方面有没有什么大的改变,我认为不会。

客观来讲,可能会多一点竞争,但生意总是在竞争中成长,我们也会继续努力,相信还能拿到不错的项目。

我一直强调一个理论,其实所有土地支出已经很足了,我们还是把有限的子弹用到最好,不会强求一定所有都拿到口袋里,我们也没有那么强大的财务实力去做所有事。

股权激励方面,去年陈总加盟,商业团队做了大的股权激励。其实我们现在有两个股权激励,一是高级管理层的股权激励,二是商业集团上市时,所有商业集团高管的股份激励,其实这部分效果还是很好的。

地产我们也在思考,只能说会有一些单项性的股权激励计划,短时间内对地产没有太系统太庞大的股权激励计划。

陈德力:商业部分,2020年做了组织架构调整,我是6月份加入宝龙,所以我们在6月底就完成了整个组织架构的调整,同时把整个团队做了适当调整,保证一个好的架构和好的团队,把整个商业的运营提高。

第二是出租率,2020年疫情对实体经济影响很大,这种情况下我们做了巨大努力,专门成立了几个小组,最终年底实现出租率90%左右,恢复到疫情之前同期水平,预计这个出租率在2021年会有更高的提升。

第三是确保了9个项目开业,基本上在长三角。

第四是做了收并购,星汇的收并购对宝龙商业管理规模有很大的提高作用。

第五是经营品质和成本管控,相信这个在今年会得到很大改善。

2021年主要从三个方面努力,第一是继续提升经营品质,主要是几个核心指标,出租率,租金水平及利润水平。

第二是系统,我们做了五年规划,相信通过2020年的基础和2021年的努力,制定一个非常强大、完善的宝龙商业运营管理系统,这对未来非常重要。

第三是团队,五年战略规划中每一年战略需要以及梯队建设今年会全部完成。

另外在收并购和扩张方面继续努力,争取实现今年的目标。同时,我们也确保2021年开始收入的复合增长率不低于30-35%,这是2021年的工作计划。

现场提问:公司融资成本有没有下降空间?

廖明舜:融资成本确实还是有下降空间,我们还在努力,管理层也开了多次会议,要求融资结构更加合理,尽量短债少一些。

第二,资金使用效率进一步提升,配合融资效率的提升,资金占用水平也会进一步合理下降。

第三,因为这几年我们都跟大的银行合作,大银行融资成本比较优惠一些,加上这几年境外发债成本越来越低,总体来说境内境外融资成本都低了,进一步下降的空间还是有的,今年会继续往6.3%以下努力。

现场提问:总有息负债增加了不少,用什么措施满足三条红线下总负债增长不超过0-15%的要求?

廖明舜:总体来讲,我们2020年还是把三条红线控制在绿色档里面,按照规定总有息负债可以增长15%。

按照665.67亿规模增加15%,可以增加100亿,但是今年总的预算还是会控制在增加90亿以内。

当然,今年拿地结构变化了,如果能勾到更好的地,负债有可能会接近。但是不管如何,我们还是希望在满足三条红线的条件下去扩大经营跟拿地规模。

现场提问:是否能给到三条红线数据未来一到两年的指引?能否介绍一下公司的土地储备情况和2021年的销售目标?

廖明舜:关于三条红线的问题,宝龙现在绿档,未来两年净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题,但是扣除预售账款后总负债率控制在70%以下,诚恳的说还是有一点小压力,现在已经69.9%了。

未来管理层有信心控制在70以下,我们会通过优化结构跟提升效率,包括销售加速和工程提速,通过效率提升来管理财务结构。

另外,把三道红线的要求传递到整个管理层、执行层,大家一起行动起来,把三道红线控制在绿档范围内。

刘泊旸:土地储备方面补充一下,目前宝龙总土地储备3649万平方米,其中81%是可售部分,可售部分货值大约是4500亿,基本上可以满足未来三年发展目标。

其中,长三角占比高达70%,整体毛利水平30%以上。

现场提问:按照1050亿销售目标来算,公司要保持28%以上销售增速,怎样做到?另外今年整体拿地计划是什么?

许华芳:对1050亿的指标,管理层非常有信心,我们不需要拿任何新项目就基本能接近这个指标了。

这几年为什么保持高速增长?还是因为我们坚定长三角战略,加上特有的拿地模式,这两个基础因素满足了高增长和高利润,这个是核心。

未来三年时间,我们非常有信心能保持高增长跟高利润的。因为在目前土地储备里,所有土储指标都具备很高的毛利率,放眼三年时间,这个问题都不是问题。

第二个是对大湾区的理解,我看到的商机其实广东购物中心需求量巨大,而且很多城市能用勾地模式继续发展。

我们现在在广东拿了五个项目,全部是底价,今年一开年就给到投资部门、营销部门和商业部门团队,要求集中精力去广东大量覆盖,希望除了珠海、中山两个已经布局的地方,也能在更多城市布局。

我还是有信心的,今年希望广东能有新的一个亮点。

来源:观点地产网

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