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万科的底盘、核心与场景

乐居财经 2020-08-10 10:21 2466阅读

科集团高级副总裁、上海区域首席执行官 张海科集团高级副总裁、上海区域首席执行官 张海

乐居财经 王帅 发自上海

8月8日,博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行,本届年会的主题为——穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑。

万科集团高级副总裁、上海区域首席执行官张海表示,万科一直秉承的两个原则:一个是与城市共同成长,一个是与客户共同成长。

他表示, 一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。①底盘:一个城市基础,不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施,还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心:持续推动城市向前发展的动力,它包括一群富有创新精神的人和机构、城市的精神、独特的制度和规则。③场景:在城市中被人们感知和体验的生活,包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。

以下为现场发言实录:

各位嘉宾,各位朋友,今天我把这段时间以来万科的实践,跟大家做一些分享。

分享主题是“生长的力量”,代表两层意思,即万科一直秉承的两个原则:一个是与城市共同成长,一个是与客户共同成长。

我们仔细观察了上海虹桥站,这个区域城际间高铁已经形成3小时圈,日均经停车次大于500次,日均客流量大于15万人次,每84秒发出一列车。这在过去是不可想象的,也极大的影响了我们之间的活动以及人与人之间的交互。

以前觉得在网上带货,特别带不动产,看上去不太可能。疫情期间,我们做了一个小尝试,还是有一些小发现的,我们做了“万科八点半回家生活节”。经过统计,当天在线观看人数达350万,收获了“音浪”168万。进入万科官方线上购房平台有22.3万人,抢券有10.3万份。从整个流量到实体转换,绝对值来说,已经超出我们的想象了。

服务更多的客户、服务客户更多次、服务客户的更多方面,是我们非常重要的遵循的原则。

女性购房群体增加

在这中间,我们最近对万科的客户做了一些分析,这个分析我们用了一些新的方法,有几个结论跟在座各位做一下分享。

首先年龄并不是区分购买力的重要动因——年龄的时代差减少,以90平方米为例,承载了不同人群的需求。20—29岁占36%。30—35岁占25%。36—40岁占到20%。95后还是要有自己一套房。80后说我们积蓄不多,暂时不准备要第二个小孩子,这套房从经济和功能比较符合我的要求。60后,这么多年攒了一些钱,老两口想换一套更好的。疫情之后,大家也知道大家对小区的物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。

另外,在我们统计数据中,女性购房群体显著增加,特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。

还有一个特点是兴趣爱好圈层化。从套人生模板到自在做自己,社交生活从锦上添花到必不可少。比如“我希望培养和凸显自己独特的爱好,展现自己是一个什么样的人。我们一家三口住一间房,给手办留了一个房间。”“推荐了5-6个朋友购买,都住在一起,生活很方便,一起接送孩子,我们姐妹团会一起看房,要搬家就集体搬。”

此外还有一个特点,从美好生活向往到专业解决方案。寻求灵感,愿意为高效精致的居家付费,哪怕这个房子不是很大。比如:“没事想起来的时候,就会去手机上搜一下灵感,Bilibili和小红书上的改装、装修和家居我都会去看。”“换季就很痛苦,主卧卫生间都做了收纳间,当季的东西都放外面,否则找不到;喜欢买买买,理衣服需要一整天。”“装修很一般,家里连床都没买,打通后睡在地板上,因为自己不会装修,搞的效果特别差,不愿意再花精力去做了。”

当然还有新的服务体验被期待。比如说反感功利化卖压式销售服务;渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。有的客户说最好整个过程中不要见到销售,谈价格的时候出现就行。还有一些共同的爱好,如果都是球迷,大家可能还有一些共同的话题可以一起分享。

因为客户也在不断成长,我们也在跟着客户学习他们很多自己的想法。将心比心,客户是我们的衣食父母。另外万科始终为普通人提供好产品、好服务,我觉得这一点不能改变。后面这个背板是我们做客户调研时的资料,我们访问的一些原生客户的一些心声。

将健康筑成美好生活最重要的底线

为了响应客户的这些需求,特别是新一代客户的需求,我们觉得还是有一些动作可以来响应:

①创造人们从容地共同生活的空间。有尊严的居住空间、平等/包容的新型社区、安全和健康得以充分保障。这一次疫情期间,是很明显的,大家对安全和健康非常担忧。从疫情之后的销售来看,非常多的客户也是为了让自己的生活更加安全和健康。

②将健康筑成美好生活最重要的底线。这是我们做的一些尝试,居住场景、家庭场景、社区场景,更安全、更有爱、更和谐。从几个维度我们在做一些探索。

③灵活的内部空间满足更多人的需求。比如说我们遵循了一些原则,比如说可定制的生活场景、可负担、高性能、全周期、模块化等等。在一段时间内可以满足客户对于自己空间的独特需求,包括在人的不同生活阶段。

④用可感知的、有温度的服务连接人与空间。刚刚客户有表达过,不愿意压迫式的,我们在这方面做了一些探索。客户销售体验中心新价值主张,以前是纯粹的卖房看模型,我们现在觉得是:获取生活灵感、不止于销售员、更喜欢的、差异化动线。

这是做了这些改变之后,响应客户需求之后,我们在传统的售楼处发生的一些场景。

从新建、重建到改建更新

另外,我们做了另一个尝试,参与了旧改更新,希望以更新者的模式让更多人共享城市发展的成果,这中间从新建、重建到改建更新发生了一些变化。还有微更新、微改造。还有联动周围环境,激发活力。

这是我们做的三个尝试:广州永庆坊、深圳南头古城、成都猛追湾。

这是上海的上生·新所。它是创新创意办公场所、文化艺术生活圈、时尚文化聚集地。这里是沪上新晋“网红打卡地”,有西班牙风格的哥伦比亚乡村俱乐部、著名建筑师邬达克设计的孙科别墅……无论是拍照“打卡”还是约上好友喝下午茶,这里都成为越来越多人的选择。上生·新所也成为了上海城市有机更新的缩影。

我们还做了一些微更新。这个老奶奶从1949年住在敬老邨小区,就没有搬走过,住了近80年。这是一处小区的传达室,我们把他变成交流的地方,有时候把不用的东西放在这里,大家可以互换。这是一个房子的屋顶,一方面我们用来给他们晒被子,大家也可以坐在上面聊聊天。还有上楼鞋柜的折叠座椅。还有流浪猫收集箱。居民们感觉挺好,因为他们获得了住了很多年从来没有过的新变化。

未来城市理想单元:底盘、核心、场景

我们同时也对未来进行了探索。未来城市会是什么样?相信非常多的人问这个问题。我们也尝试了一个新的场景,试着解读未来城市的理想单元是什么。我们希望构建城市理想单元,让未来生活更加美好。包括有实际需求支持、理论支持和制度支持,可持续发展、体系完整。而一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。

一个完整的未来城市理想单元,将会由底盘、核心、场景构成。

①底盘:一个城市基础,不仅包含公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施,还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。

②核心:持续推动城市向前发展的动力,它包括一群富有创新精神的人和机构,城市的精神,独特的制度和规则。

③场景:在城市中被人们感知和体验的生活,包括具体的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。

未来城市理想单元(IUFC)的核心包括什么呢?源动力、文化、精神。

①源动力是共建共享的基本制度框架;目标远大、能洞见未来的顶层设计者;高效率、能广泛调动社会资源的行政机构;富有创新意识和创新能力的创新者,及为之有效赋能的机制。

②文化是让人们自发遵从的习俗和伦理,是构筑公共空间、公共对话和交往的基础,需要充分挖掘中国传统文化的精髓。

③精神是让城市产生归属感、认同感,张扬特色的精神代表,需要充分理解和阐发上海的城市特征。

从生活、工作、学习、娱乐,四个角度,我们画了四个圈,这四个圈是交织在一起的。生活及消费场景不再界定在固定空间,更多交互发生在公共空间和线上;办公走向虚实结合,激发创意灵感AI助力更高效地管理人流和物流;自然空间渗透更多空间场所提高局部建设密度,让渡土地给自然构建自然生态,创造多样体验。这是我们心目中愿意为之奋斗的。

回应一下这次大会的主题“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”,现在我们万科集中力量做好自己的事情,包括三层含义:①长期主义、避免短视,不机会、不速成。②产品和服务好,效率高、口碑传播快和广。③时刻守住底线。

万科一直秉承做时代的好企业。谢谢各位!

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