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你们最看好的琶洲,居然降价了

广州乐居  2020-08-01 08:43

  广州孕育中的“掌上明珠”琶洲,正在猛发力建设中。整个大湾区的眼光都聚焦在这个“互联网创新集聚区”上。

  “燃鹅”,在近期二手房市“量价双涨”的背景下,琶洲板块的挂牌价和成交价,居然降了。

  | 广州中原研究发展部数据显示,7月广州二手房网签量环比上涨9.2%,二手住宅成交均价为28208元/㎡,环比上涨8.5%。  | 广州中原研究发展部数据显示,7月广州二手房网签量环比上涨9.2%,二手住宅成交均价为28208元/㎡,环比上涨8.5%。

  归属于琶洲互联网创新集聚区的二手房板块主要在琶洲中部及磨碟沙、万胜围。这些地段的二手房放盘量是少之又少。

你们最看好的琶洲,居然降价了

  琶洲中部主要有5个小区在售,挂牌量极少,均价在3.6-4.3万元/㎡。

  磨碟沙(琶洲西部)的在售小区数量稍多,共计14个小区,但挂牌量约在30套左右,房源并不多。价格在3.4-5.6万元/㎡水平。

  相比琶洲核心的二手塔楼来说,琶洲东侧的万胜围板块的小区楼龄短、配套好,价格自然不菲,均价在5-8万元/㎡。项目总体挂牌量不高,出售小区也很少,约有7个小区在售。

  接下来,让我们来看看琶洲板块几个有代表性的二手盘。

  -琶洲核心-

  有二手房“跳水”150万元

  从琶洲的核心看,房源、出售小区极少。

  目前放盘量较多的小区为珠江大家庭花园,约有20余套放盘,均价在3.67万元/㎡居多。小区总体来说比较普通,但好在有小区式管理,及一小部分绿化。楼龄约在20年左右。

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  从交易记录上看,2016年曾卖出一套62㎡的小两房,该户型不方正,为简装装修。成交单价是2.6万元/㎡。

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  2017年,卖出了一套98㎡的中层,带精装修,成交单价已经跃至4.1万元/㎡了。

  2018年曾卖出过一套51㎡的简装南向户型,成交单价是3.9万元/㎡,还有一套约53㎡的简装东南向户型,装修较51㎡那套稍好,卖出4.2万元/㎡的单价。

  不过,经历过2018年卖出4字头的高光时刻后,2019年、2020年的成交价不及当年。

  近年来二手成交盘一直在3字头。成交价在约3.1-3.9万元/㎡区间。例如一套都是南向的二手单位,在2020年以3.9万元/㎡售出的那套房,户型明显好过2018年成交的4.2万元/㎡那套。

  |左为2018年以4.2万元/㎡成交,右为2020年以3.9万元/㎡成交。  |左为2018年以4.2万元/㎡成交,右为2020年以3.9万元/㎡成交。

  在2020年3月,还成交了一套单价3.1万元/㎡的71㎡简装小两房,户型方正,这个价格还是相当划算的。

  目前,珠江大家庭花园的20多套挂牌房源中,平均挂牌价约3.6万元/㎡,约有11套下调挂牌价,降价幅度在10-20万元左右。有一套128㎡的刚需户型,直接降了40万元。

  降得最狠的是一套复式四房,从最高价到最低价,“跳水”了150万元。(惊不惊喜,意不意外?)

  -磨碟沙-

  200万可拿下一套小户型

  往新港东路的磨碟沙板块淘一淘。

  磨碟沙板块的挂牌量依然很少,主要有两个盘挂牌量相对较高,丽景花苑目前只有约15套挂牌,邦泰国际公寓则约有9套挂牌。

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  丽景花苑跟珠江大家庭花园的小区配套有些类似,都是简单的小区管理。建成于2000年前后。丽景花苑以30-60㎡的小户型为主。目前均价在3.5万元/㎡。基本上200万左右的总价能拿下一套。

  这个小区在2016年时交易过一套61㎡的小三房,当时的交易单价才1字头,为1.9万元/㎡。

  2017年,又交易了几套简装的小户型,成交单价在2.5-3.3万元/㎡不等,其中,3字头的那套装修和朝向都比较好。

  到了2018年,成交基本上都是3字头了,从3.3-3.9万元/㎡,价格高的单位都是精装修。

  2019年里,大多成交还是3字头为主,但有少量已经触及到4字头了。一套34.92㎡的1房1室成交单价达4.3万元/㎡。

  在2020年起至今,成交单价基本到达3.2-3.7万元/㎡的水平。部分价格较高的单位,已经加装有电梯。

  从目前的挂牌情况看,挂牌单价从3.8-4.7万元/㎡。有部分单位价格总价下调10万元。但从总体情况来看,没有出现大涨大跌的情况。

  再来看看同在磨碟沙板块的邦泰国际公寓,虽然是公寓,但产权是住宅。这个盘楼层较高,共21层,景观视野较好。户型上基本上以1室为主,但户型比较奇葩,是这样的:

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  从2016年起,二手成交单价为2.8万元/㎡,2017年已攀爬至3字头,2018年又有5.6万元/㎡的成交高价。

  目前,这个盘的挂牌单价大概在4.6-7万元/㎡,以5字头的挂牌单价居多。也有少量4.6、4.7万元/㎡的挂牌单位。目前,1室的租金约在3800元,复式的可租到4600元。

  不过,琶洲板块总体挂牌降价的情况下,这个盘大多都逆势涨价,有盘甚至一口气涨了158万元。(上述7万元/㎡那套),还有项目提价50万元。(看不透)

  这个项目虽然面积小,但单价高,基本上要270-450万元才能拿下一套。

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  -万胜围-

  部分盘挂牌价下调10万元

  位于琶洲东侧的万胜围板块楼龄新、配套好,但价格自然较高。比较大的盘有保利天悦、雅郡花园会展新世界水蓝郡。

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  保利天悦自2016年开卖,住宅货量很少,以200+㎡大的大平层居多,当时的2016年的新盘约6.8万元/㎡,主推是明火公寓,约3.8万元/㎡。

  在二手房成交记录中显示,2017年12月曾卖出一套119.22㎡的公寓,以单价约4.2万元/㎡卖出。

  2019年3月,卖出了一套255㎡,4室2厅南北向的高楼层住宅户型,价格猛飞至9字头,达9.3万元/㎡。

  2020年3月,成交了一套5室2厅、 283㎡的中楼层住宅,朝向没有2019年成交那套好,是西南向。单价稍回落了些,但也要8.8万元/㎡。

  目前,保利天悦共有14套公寓在出售,二手住宅在135-770㎡面积段,但放盘量很少。

  公寓多在100㎡的刚需户型,可明火,单价在4.6-5.7万元/㎡居多。在所查询的房源中,有一套119㎡的大三房精装公寓,在近期将挂牌价提了10万元。还有一套117㎡的供应一口气提价24万元。

  另外有4套开启降价模式,以降价10万元以内的居多。但有一套113㎡精装修的供应降得最狠,一口气降了50万元,均价降到了5万元/㎡。

  同板块的雅郡花园会展新世界水蓝郡,交易并不频繁,挂牌量目前仅看到5套,挂牌单价在5.8-9.6万元/㎡,但主要以5-6万元/㎡的居多。几套房源的挂牌价一直很平稳,没有涨跌。

  上述两套房的楼龄都不高,约10年左右,都配套有小区,环境整体较好,预算较充足的购房者可以留意下。

  04

  降温的琶洲二手房市场

  琶洲暂未落成,楼市却早已降温。

  琶洲的二手盘在2018年时被成交价达到顶峰,然而,2019、2020年的交易情况则相对回落。在2020年更是有不少二手房逆市下调报价。

  从本次观察的数据看到,琶洲核心区楼龄高、配套一般的单位,目前挂牌、成交价双降。例如珠江大家庭花园、丽景花苑已经出现了大批下调挂牌价的案例,近期成交价格远不及2018年的高峰时期。

  配套较为齐全的万胜围板块楼龄较低、小区配套高端,价格相对来说较“稳”,出售房源较少。

  琶洲的下一波大幅上扬行情,或许要等到众多总部大楼完工落成之日了。

  部分数据来源:链家网、广州中原研究发展部


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