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万科救泰禾内幕:祝九胜赴京亲谈,有三大考量

未来之地  2020-07-31 22:43

  等了几个月,黄其森的救世主终于披着五彩霞衣,从天而降。

  他就是万科

  7月的最后一天,一大早,泰禾喜滋滋地公告了万科入股的消息。万科将花24亿买入泰禾20%股权,黄其森家族还持有40%以上,实际控制人的地位没有变。

  事实上这个消息已经传了很久,在万科之前,已经有好几个收购泰禾的绯闻对象,像融创、世茂、金茂、厦门国贸等等,都被否了。泰禾的股价,也因此上上下下了好几回。

  年初到现在,泰禾就没有一点乐观的消息,全是糟心的事儿。黄老板成了被执行人,限制高消费,公司欠债未还已达270亿,好几个项目停工业主维权,股价也几次快爆仓,整个公司游走在破产的边缘。

  很多人不理解,万科为什么要介入泰禾这个烂摊子?公告一出来,大家更是一脸懵,合着万科这是把投资当慈善做?

  宅总收到风说,万科前前后后调查做了三个月,结论是可以投。最后是万科总裁祝九胜亲自来北京谈的。

  万科极度厌恶风险,这首先是一笔股权投资,相当于财务投资。泰禾股价目前处于低位,相较2018年的高位已经跌去了80%多,市盈率7倍左右,非常便宜了,入股不亏;其次,24亿对手持千亿现金的万科而言,真的只是“洒洒水”,也就一块地的价钱。

  更何况,根据公告,转让价格为每股4.9元,对比前一日的股价5.98元折让了约20%。

  公告入股事项,是万科对泰禾帮助的第一步:注入万科的信用,协助推进泰禾债务重组,让各方对泰禾恢复信心,顺便提振股价。

  之后第二步,当泰禾解决了先决条件之后,万科才正式付款,注入流动性,盘活泰禾。

  这些先决条件包括,泰禾债务重组要与债权人达成一致,并恢复经营,尽职调查中没有出现其他幺蛾子,以及泰禾所提供信息完全真实等等。

  万科表示,希望协助泰禾走出困境,逐步恢复正常经营,但股权转让能否成功,还要取决于先决条件是否满足。

  需要强调的是,这并不是一个承债式收购。万科对泰禾经营及债务等不承担任何责任,也不提供任何增信措施或财务资助。

  也就是说,万科不不干涉泰禾的经营管理,不参与项目开发,也不管泰禾业主维权那些事儿,所以债权人、业主们就别指望万科进来能还钱、开工啥的,这些还要靠泰禾自己解决。

  因此,整个过程对万科来说,是具有非常大的主动性和灵活性的,是金额较小、风险可控的。行就给钱,不行就撤,不会让自己陷入泰禾那些债务麻烦。

  最后,万科大概是想在不良资产领域树立一个样本。在房地产并购市场,大家一想起来就是融创、世茂或者恒大,不太会想到万科。但万科在这个领域是有追求的。

  想想三年前,万科花550亿拿下广信资产包,在广州这个城市砸了这么多钱,还是挺激进的。好在万科后来引入了信达等机构,回笼了390亿。

  一年前,万科董事长郁亮就说,“除了不良资产,找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。今年4月,万科参股的地方AMC 深圳资产管理有限公司成立;6月30日股东大会上,针对广信资产包,祝九胜也说,万科希望通过引入投资者,习得不良资产的处置能力。

  宅总获悉,这次万科入股泰禾,也带了AMC一起谈,最后那些债务可能只先还本金,那家AMC出力很多。

  知情人士说,这件事主要是祝九胜主导的,而他的人脉资源,很多是顶级的金融机构。

  通过入股泰禾,万科还想向市场、向那些潜在的被收购对象,传递一个信息:泰禾这么糟的境况,我们都愿意伸以援手,我们和之前融创、世茂们的“秃鹫”式收购不一样。我们不会一进入就赶走你们,更不希望公司垮掉。

  看起来,万科在复刻它的大股东深铁,希望扮演一个善意的股权投资者。想当年,宝能举牌万科,被王石、郁亮称为“野蛮人”,今天,他们是不会想变成自己曾经讨厌的角色的。

  反过来说黄其森,看到这个公告,宅总的第一反应是,黄老板这次得救了。

  五月份,黄老板在他住的北京院子里宣布,要引入战投,他将让出控制权,很失落的样子。

  差不多一年前,他还在这里告诉大家泰禾没有想象得那么难。同一座院子,同一件蓝色polo衫,不同的是他两边头发都白了,眼中也再不见笑意。

  这个曾意气风发的55岁福建商人,忽然就露出了老态。

  当时传战投是央企、国资。泰禾副总裁全忠在微博晒书单,《50后的青春》、《晚清大变局》、《帝国失格》等,底下有人评论,“听说要国资了,恭喜哥们”。

  泰禾以开发豪宅中国院子著称。历史上,玩豪宅的开发商往往很难躲过调控的车轮碾轧。上上一轮,本土豪宅鼻祖星河湾在鄂尔多斯折戟,至今未能翻身。

  上一轮调控周期,信奉“高负债”的绿城宋卫平,栽倒在流动性宽松的黎明前,他逃过了孙宏斌的并购大网,却跳不出中交的掌心。

  这几年卖股权、卖资产的房企老板也不少,王健林、许家印、王文学、潘伟明等等,在黄其森之前,有几个他的福建老乡,已经倒掉了。

  年初,潘伟明将福晟卖给了去年刚接班的世茂二代许世坛,之前,三盛的员工维权也闹得沸沸扬扬。

  而黄其森等来了万科。他就如一个在沙漠中濒临死亡的旅人,忽然天降神兵,给他送上了一袋水。泰禾还是黄老板的。只要他完成了那些先决条件。

  而万科只想做个安静的二股东。财务投资,意味着在标的公司度过危机,实现一定收益后,就会退出。

  那时,万科将“事了拂衣去,深藏功与名”。

  你们觉得,这事儿,能成不?

  欢迎留言!

(来源:未来之地)

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