万科一直在破产边缘徘徊的泰禾集团，终于等来了好消息。

　　7月31日，泰禾集团公告称，控股股东泰禾投资已与公司牵手，希望能够全力推动债务重组。

　　此举，业内认为，泰禾集团终于找到了接盘侠。但是金妹儿研究发现，这一出手的背后，并非看起来那么简单。

　　一边是岌岌可危、债务压顶的泰禾；另一边则是下行压力加大、布局落后于同行的万科。

　　因此，表明上看万科是出手帮助同行，其实是背后另有打算……

　　1

　　泰禾找到“救命稻草”了？

　　大股东牵手万科全资子公司，对于泰禾集团实控人黄其森、公司债权人以及诸多购房者来说，无疑都是好消息。

　　根据公告，泰禾集团的大股东，即泰禾投资拟向海南万益转让19.9%股份，转让价格为每股4.9元，对应总对价约为24.3亿元。

　　注意，这一价格相较于目前泰禾集团的收盘价来说，是折价17.5%，几乎打了个8折。

　　同时，在股权转让框架中，万科还提出了两个要求：

　　一是，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，且方案能支持泰禾恢复正常生产、可持续经营，且得到万科的认可；

　　二是，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且不存在影响该交易的重大问题。同时，泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的情况。

　　相较于此前融创近300亿接盘万达文旅项目，此次出手的万科算盘打得更精。

　　除了这24.3亿元，万科就不愿多出一分钱了，不对经营负责，也不做任何担保。

　　除此之外，协议还约定，若在过户前收盘价的90%低于4.9元/股，万科还有权按照最新价买入。

　　业内人士表示，如果股价真创出新低，那么为了救泰禾，实控人黄其森还是只有低价出让股权。

　　“不过，从现在的消息面来看，短期泰禾集团的股价应该会企稳。”上述业内人士表示。

　　2

　　万科为何会救泰禾？

　　山雨欲来风满楼，泰禾出事已不是一天两天的了。

　　从6月底开始，金妹儿就在微博上看到，诸多购房者在泰禾的楼盘前拉横幅，要求泰禾赔偿业主。

　　之后，实控人黄其森又找到了厦门国贸、建发股份等友商，希望对方能帮泰禾一把，但厦门国贸和建发股份均双双否认。

　　到了7月7日，泰禾集团已到期尚未还款的金额达到270.65亿元，年内到期债务将达555.11亿元，一年内到期负债1464.3亿元，涉及近20家信托公司。

　　如此高企的债务还款压力，使得泰禾集团“危险”的声音不断，业内也风声鹤唳，不敢接招。

　　谁料，7月31日万科出手。

　　那么，万科为何会救泰禾？难道真的像万科回应中说的那样：这仅仅是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为？

　　一财务人士指出，其实，万科是看上了泰禾的土地储备。

　　2019年泰禾年报显示，土地储备达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿。主要分布在一二线城市，其中京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%。

　　2018年在万科高喊“活下去”之后，就放缓了拿地速度。而今年以来，一二线城市成了房地产企业的主要目标。

　　就连经济学家马光远也说，看好一二线城市！因此，真正救了泰禾的其实是手中的土地储备。

　　并且这些土地储备都在一二线城市，全部命中万科的目标。

　　与此同时，另一市场人士则表示，作为接盘方，万科虽然只出了24亿元，但其品牌影响力强大。特别是债务重组时，可能在一定程度帮到泰禾。

　　“不出意外，万科将帮泰禾找一家金融机构来解决上述债务问题，以达到全盘激活的目的。”该市场人士称。

　　3

　　万科在建开发产品压力大增

　　根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%。

　　在谨慎地拿地的政策下，2019年万科全年的销售额仅同比增长3.9%，增幅低于统计局同比增长6.5%的行业数据。

　　一时间，打脸王石透露的“年报非常好”。

　　与此同时，万科2019年底时的存货再创新高。数据显示，2017-2019年，万科存货分别达到5980.88亿元、7503.03亿元，以及8970.19亿元。

　　一边是拿地速度下滑，另一边是高企的存货。这难道意味着消费者不喜欢买万科的房子了？

　　金妹儿看了一下，在庞大的存货中，在建开发产品的存货在2019年达到6222.18亿元，占到当年存货总额的69%。

　　财务人士认为，这显然对万科的压力不小。一方面，公司需要投入大量的资金支撑在建存货，同时也在考验万科去化水平，毕竟在建还有部分是未售资源。

　　此外，2020年万科新开工计划仅有2921.2万平方米，同比下降28%。分析认为，新开工的下滑，对于新增可售资源也形成一定压制，这也在一定程度上解释了万科为何会接盘泰禾。

　　值得一提的是，6月4日万科在港股上配股融资79亿港元的这一行为引发业内关注。

　　上述财务人士认为，内房股再融资背后很可能是债务的腾挪。

　　“配股融资多半是因为对资金导入的渴求很大。”一财务人士对金妹儿表示，而这样做可以是用低成本债务替代高成本债务，以及调整本币与外币的比例。

　　来自东方证券的数据显示，2020-2021年将是房企偿债高峰期。其中，今年房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超过6000亿元人民币，而且从7月份开始是还债高峰。

　　在上述债务中，万科最多。其中，国内信用债、ABS以及海外债合计到期规模达650.85亿元！

　　因此，万科出手相救泰禾，答案不言自明。