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泰禾想活,靠一个万科不够

商业地产头条 艳姐team 2020-07-31 18:47

撰文/ 艳姐team

头图原图/ 视觉中国

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持续了近三个月的“泰禾引战”终于落下帷幕,正如市场曾一度盛传的那样,万科最终成为了泰禾的“白衣骑士”。
万科此行,带了24.3亿元,将拿下19.9%的股份
如果向前回溯,自2018年被曝出资金链紧张,到如今战投入局,泰禾以及黄老板经历了长达两年的煎熬,期间几度反复,多家知名房企被传闻裹挟其中,堪称是中国地产史上一道奇景。

01

万科入股前提严苛

根据泰禾的公告显示:于今日收到公司控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)通知函,泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与海南万益管理服务有限公司(以下简称“海南万益”)于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.3亿元。

详细见公告官网(http://www.cninfo.com.cn/new/index)

根据公告显示,此次交易落地需达成两项严格的前提条件:

一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

看来此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不会大包大揽。

在业内人士看来,救人前也做好必要的保护。这也是万科处于投资风险的考虑。如果泰禾债务危机无法化解,万科不会入局。那么解题钥匙仍在泰禾和债权人手中。

而经营层面上,万科最终会派多少人过来,也给外界留下了一定的想象空间,在泰禾《公司章程》第124条就写明了,“公司设总经理(总裁)1名,副总经理(副总裁)不超过12名,由董事会聘任或解聘。”

至于在管理经营上,万科要派多少人来,不需要太纠结。在泰禾《公司章程》第124条就写明了,“公司设总经理(总裁)1名,副总经理(副总裁)不超过12名,由董事会聘任或解聘。"

02

战投泰禾,万科拿到怎样一副牌?
泰禾此番引入万科的战投,两家企业在具体业务层面上存有相当的契合度,未来合作的空间也充满想象力。
首先,泰禾的手上还是捏着一些优质的资产的

尤其是一二线优质土储,这构成了黄其森手上的重要一张牌。根据年报显示,泰禾2019年底土地储备剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。
 
2020年,泰禾56个在售项目预计供货量可达到2000亿元以上,即使按50%的去化率计算也可收回1000亿元。
而万科是业内当之无愧的老大哥,其滚动开发运营能力和操盘实力自不必怀疑,盘活泰禾的这笔资产,万科是个很完美的角色。
 
其次,对于万科来说,泰禾的高端精品战略,“院子系”产品的品牌价值,对万科自身的产品体系来说是一种有益的补充。

泰禾·津海院子实景图   图片来源/泰禾集团官方微信


再次,泰禾的股权结构相对来说比较简单。
截至今年一季度,黄其森控制的泰禾投资持股48.97%,是公司第一大股东,黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%。三者为一致行动人关系,共持有泰禾集团62.54%的股份。
 
从这个角度来看,黄其森在泰禾有绝对话语权,这种股权结构有利于新的投资人进入。更重要的是,泰禾是A股上市平台,近年来恒大富力万达等房企苦寻“回A”路径,泰禾A股的平台身份则是黄老板手中的另一张牌。
 
最后,“白衣骑士”不是慈善家布道者,这场战投归根结底还是要看收益。
地产本就属于资金密集型行业,净资产收益率水平相对来说仍处在较高水平,尤其对泰禾这样的大型房企来说,盈利水平、操盘运营能力不弱,这次入股相比会有较好的投资回报。

03

一波三折的“引战”计划

 
如今挽救泰禾危局的”白衣骑士“,其实并非大家最初猜测的人。

在过去一年多之中,泰禾集团屡屡传出将引入战投的消息,曾有媒体曝出彼时负责泰禾集团投融资业务葛勇曾为泰禾牵线联络,后被擢升为联席总裁。

葛勇等人的升迁是泰禾结束大规模外部招聘,转向“内部提拔”的重要举措,和葛勇一同被提拔的王景岗,都是黄老板常说的“忠诚干净担当”的代表。
 
2020年初,先后有媒体报道,泰禾集团与华侨城、信达资产等企业接触,筹划引入战略投资。
 
随后在4月28日,泰禾集团发布公告称,计划将母公司旗下的保险业务并入上市平台,同时宣布了股票停牌,这个举动被外界解读为泰禾“引战”的强烈信号。但这个收购计划被深交所一纸关注函“吓退”。
 
有媒体援引了泰禾内部人士的话称,这份收购计划名为重组资产,实则是应急之举,主要为将股票停牌。由于受2019年业绩影响,泰禾股价不断下挫一度触及质押警戒线。

图片来源/摄图网
 
真正为泰禾“引战大戏”鸣锣的,是泰禾自己。5月13日晚间,泰禾集团发布公告,正式宣布引入战略投资者的计划,并说明相关交易可能涉及公司控制权变更。
 
而引入战略投资者,主营业务要包含房地产业务,也为后续的猜测指明了方向。
 
泰禾宣布将引入战投的第二天,“国企或央企”将入股泰禾集团的传闻就已经传遍了市场,甚至有媒体直指中国金茂,而复牌后的泰禾集团也立即以一个涨停板作为回馈。
 
有关“谁将接盘泰禾”的问题也成了资本市场热炒不断的话题,中国金茂、厦门建发、厦门国贸先后被捧出,福建省政府成了“保媒人”,连黄其森造访厦门国贸和厦门建发的照片都在社交媒体广泛流传,但遗憾的是这些消息接连被否认。
 
喧嚣过后,“老大哥”万科成为了外界最笃信的那个“接盘侠”。
 
据媒体报道,早在今年5月初,泰禾与万科就已展开接触,并表示出合作意愿。此后,虽有其他公司介入泰禾“引战”工作,但双方始终保持着沟通。截至目前,双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商,谈判进展总体顺利,对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。
 
从计划引入战投,到最终完成,前后不过三个月的时间,期间泰禾和黄老板究竟经历了怎样的故事,那些官方辞令之外的博弈与妥协,究竟真相如何,或许要等黄老板未来的回忆录来为我们揭晓了……

04

泰禾的“远虑”与“近忧”

虽然资金链困局缠身的消息已经困扰了泰禾近两年,但泰禾首次出现债务违约是在近期才出现的。
 
而根据泰禾集团在7月8日回复深交所的问询函,截至 2020 年7月7日,公司已到期未付的债务270.65 亿元,2020 年内到期债务为 555.11 亿元,其中下半年到期242.1亿元

公告中还提到,泰禾集团因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的债务为逾期资金18.56亿元,被冻结银行资金0.23亿元,已计提预计负债678万元
 
债务压顶,是泰禾以及刚入局的“白衣骑士”们面临的第一道考验,如何给企业纾困,缓解现金流危机,修复和金融机构的关系,在债券市场重塑品牌和信誉,这里面肯定不都是依靠资金来解决。
有人测算过,要盘活泰禾手上的千亿货值,滚动开发成本也至少在百亿以上,而且还需要操盘者拥有强大的操盘能力。
私心一点说,还是希望万科能善待那些泰禾院子,从中国地产产品进化史的角度来看,泰禾的产品应该留下一笔。

结语

如今,战投尘埃落定,大幕虽已落下,但故事还将继续。
蓦然回首,倏忽间发现,黄老板竟成了地产界最后的那个“狂人”。
属于地产行业的一个时代轰然而逝,留下了那些喧嚣与躁动,狂妄与挣扎的故事供人久久回味。

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