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懵了!广州楼市库存创新高 下半年要怎么买房?

乐居买房  2020-07-31 07:56

即将过去的七月份,有关楼市的话题层出不穷,霸屏头条。 


7月15日,深圳新政,限购、限贷、限售、限假离婚;
7月22日,南京新政,离婚三年内买房,按离婚前家庭总套数计算;
7月25日,东莞新政,限购、限售,堵上了二手房的口子。
 
我们宜居程度领跑一线城市的广州(来源《广州蓝皮书:广州社会发展报告(2020)》),楼市情况如何呢?
 
想必大家都很好奇(蠢蠢欲动),那今天我们先来聊聊几个关键词。
 
1
库存
 
库存这个指标,可以说一直是楼市表现的“晴雨表”。简单粗暴一点理解就是,库存量缩水,购房者选择就少了;库存量攀升,就成了买方市场。
 
克而瑞数据显示,6月广州一手住宅库存总量为1037.4万㎡,创近5年新高,共计88060套,存量已连涨7个月,同比也上升了14.8%,仍处于上涨态势。
 
按照近12个月市场库存消化的速度计算,广州现有的住宅库存需要消化15.8个月的时间,楼市库存远高于正常去化水平。


广州楼市库存创新高图片来源:克而瑞广佛


 
问题来了,正常去化水平是怎样的?
 
以下是克而瑞给出的解读:
 
行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。
 
虽然年初,在疫情冲击之下,消费者受疫情影响,一方面观望心理较强、购买欲望较低,另一方面消费者资金实力受影响严重导致其购买能力下滑。
 
再加上,为刺激购房需求,市场大幅放量,众多新项目的入市将极大丰富市场房源,加上现有的库存,今年对于购房者而言挑选的空间加大。
 
乐居君解读:

从新房市场来看,广州楼市上半年整体成交低迷是不争的事实。新房仅网签了32207套,同比跌超2成,为近6年最差成绩!

广州楼市库存创新高

但是,从3月开始,受央行三度降准、LPR两度下调,房贷利率有下降趋势的利好影响,广州新房市场已逐步回温。从天河到番禺,保利天汇、珠江铂世湾等项目开盘加推都取得不俗成绩,成交金额以亿元计算......


广州楼市库存创新高

整体看,广州楼市上半年成交量逐月攀升。但从2019年12月起,市场基本上是新增供应量远远大于网签量。
 
这意味着,广州楼市供应量充足,且未来一段时间内都将供大于求。


  

广州楼市库存创新高图片来源:克而瑞广佛

 
2
区域
 
其实,脱离区域讨论库存都是耍流氓。比如,上面我们的结论是广州楼市库存量大,马上要进入买方市场了。但越秀区准备新推一个楼盘了,你是抢,还是等?
 
所以,接下来我们需要分区域聊一聊目前的楼市行情。
 
克而瑞数据指出,全市11区中,大多数区域住宅库存均高于警戒线。尤其是海珠、花都、从化及白云四区。
 
按照过去12个月的消化速度计算,这四区一手住宅去化周期均在20个月以上,整体消化周期较长。


广州楼市库存创新高图片来源:克而瑞广佛

我们重点看看海珠区。这里去化周期已经高达30个月,成为了全市库存之最。目前,海珠区在售住宅项目超过10个,单价均超过5万元/㎡,且多为大户型。下半年,位于客村的紫星华府也即将入市,到时可以关注下去化情况。

广州楼市库存创新高广州楼市库存创新高



从货量上看,增城区最高,但去化周期却只用12个月。没办法,羡慕不来的。不限购,价格低,卖得自然也快~
 
这里面最夸张的要数黄埔区了。截止至6月底,黄埔区去化周期仅为9个月,成为广州去化周期最短的区域,其余区域去化周期均高于十个月。
 
也不难理解,今年以来,黄埔人才购房政策优化,加上流量盘、明星盘较多,大量拍地、旧改新闻出炉,致市场热度持续高位,区域“供不应求”状况加剧。
 
乐居君解读:

所谓知己知彼,百战百胜。先摸底下半年新盘供应,各区情况也就心中有数了。
 
广东粤湾数据研究院数据显示,2020下半年广州全市11个区均有新盘、新货推出,预计全市将有205盘入市,其中全市新盘约72个,加推盘约133个。预计供应量约60091套,供应面积约692.75万㎡。
 
其中,“东大仓”增城货量位居首位,且为全市之最。其次为白云、黄埔两区。

来看看广州东部下半年的部分入市楼盘吧~
 
给大家划个重点,位于黄埔区的富力南驰·富颐华庭将于8-9月登场,主力户型为建面约76-120㎡二至四房,是一个超级大盘,目测未来几年都会霸屏黄埔成交排行榜。


  

广州楼市库存创新高广州楼市库存创新高

 
3
板块
 
乐居君最喜欢分板块看数据。因为一个版块的综合情况比较有代表性。比如荔湾区的花地湾板块、广钢板块、大坦沙板块;黄埔区的老黄埔板块、科学城板块、长岭居板块、知识城板块.........
 
你说黄埔,不知道你指哪里,是去中石化嘛。

你一说科学城,哦,大家秒懂~
 
不扯远了。以下是来自克而瑞的解读:
 
分板块来看,新塘板块库存量最大,为79.28万㎡、7019套,不过作为广州成交热门板块,新塘板块楼市交投活跃,去化周期达9个月,仍处正常水平。
 
而汽车城、荔城、狮岭、明珠湾等板块,板块库存高,去化速度慢,均需要30个月以上的去化周期才能消化完毕。
 
而房地产高库存的现状,意味着市场供大于求,在调控力度不减的情况下,以价换量去库存会是楼市的大势所趋。因此,对于高库存的区域,投资需谨慎,但对于自住需求而言,可在下半年中多加关注。


广州楼市库存创新高图片来源:克而瑞广佛


乐居君解读:
 
总的来说,不同区域,不同板块都要分别看待。比如,都知道增城去化周期健康,但真正健康的恐怕只有新塘板块。你不能忽略的事实是,增城还有一大堆山旮旯地方等着接盘侠的到来。
 
另外,千万不要以为主城区就完全是卖一套少一套的状态。从上图表可以看到,作为主城区代表的泛珠江新城、金融城、老东山、淘金、琶洲板块,去化周期同样也要很长。
 
如果下半年有买房需求,不妨重点关注几个板块。

1. 天河保利天汇。可以说是能冠以天河之名的,仅剩的大盘了。当然,如果你预算不够,也可以看看不远的珠江花城。

2. 黄埔科学城。黄埔会拆光所有城中村,信他。

3. 番禺万博板块。比如珠江铂世湾,地段躺赢。

4. 荔湾的广钢跟花地湾板块。尽管广州向东,但作为老城的区位优势跟情感优势,以及现成的配套,都不是一朝一夕可以抹灭掉的。

5. 南沙的灵山岛尖。没毛病,就是现在有点贵,吹风4万/㎡。

6. 新塘板块。新塘距离主城区近,光这一点,就很能打了。


如果你想了解具体板块的楼市情况,不妨看一看乐居君之前做过的航拍图集。
 
【广钢】【花地湾】【白鹅潭】【科学城】【长岭居】【知识城】【鱼珠】【新塘】【朱村】【南沙灵山岛尖】【琶洲】【金融城】
 
如果你嫌麻烦,下面的单盘成交排行榜也可以给你一点思路。

最后,祝大家早日找到心目中的好房子。


广州楼市库存创新高

广州楼市库存创新高


部分资料来源:克而瑞广佛



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