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格力物业:股票零交易|物色⑦

乐居财经物业 张丹 2020-07-30 07:44

编者按

物企上市,一“票”难求。乐居财经启动“物色”系列原创,深入挖掘物业服务企业的公司治理、服务能力和资本价值。本期关注:格力物业(837530.OC)。

策划 | 陈海保

统筹 | 王敬宾 徐迪

撰文 | 张丹

格力系拥有3家上市企业,格力物业是常被忽视的一个。

提到格力系,董明珠是绕不开的话题。雷厉风行的做事风格,业内人常以董小姐来称呼她。

其实,格力物业也曾处于她的管控之中,前后不过3年。

和近两年物企蜂拥港股上市相似,2015年—2017年,新三板吸引物企密集登陆。据统计,这3年期间,挂牌新三板的物企有62家。

格力物业便是在这波风潮中挂牌上市的。2016年5月31日,格力物业的股票开始在全国中小企业股份转让系统正式公开转让,宣告着踏入新资本赛道。

上市四年多,格力物业的管理面积缓增,收入逐年增长,净利润在经历腰斩后开始反弹。然而“好转”的业绩表现,却没能带动股票交易。

上市至今,格力物业的股票一直显示无交易信息。成立11年,市场估值几何无从得知,不过,可以预见的是,随着物企上市数量的增加,留给格力物业的增长空间不会太多。

董明珠掌管时代

2015年之前,格力地产与格力电器同归格力集团管辖,而此期间,董明珠时任格力集团的董事长。

2012年身为珠海格力电器股份有限公司副董事长、总裁的董明珠,在当年5月被任命为格力集团董事长,掌管集团一切大小事务。

彼时的格力集团主要经营业务分为工业板块、房地产板块、海岛旅游开发板块以及其他业务板块等四个部分。

格力地产是格力集团房地产板块的核心子公司,主要负责商品房的开发和销售。

2014年,格力集团成为珠海市国企改革的重点企业。2015年1月12日,格力集团宣布,将其持有的格力地产30,000万股无限售流通A股(占格力地产总股本的51.94%)和珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司100%股权无偿划转至海投公司。

至此,格力地产从格力集团独立出来,由其全资子公司珠海格力房产有限公司(简称“格力房产”)出资成立的格力物业,也就随之一起被格力集团分割。

这也意味着,格力物业脱离了董明珠的掌控,正式进入由格力地产董事长鲁君四管理的时代。

董明珠治下的格力物业,发展得并不算太理想。数据显示,2013年、2014年、2015年1-10月,公司营业收入分别为2183.57万元、2155.8万元、2275.75万元,收入增长缓慢。这三年,归属于申请挂牌公司股东的净利润分别46.96万元、29.53万元、129.96万元,净利润增幅比较可观。

在格力地产独立后的第二年,也就是2016年10月18日,董明珠卸任珠海格力集团有限公司董事长、董事、法定代表人职务。

目前,格力物业是格力地产100%控股公司,其由格力房产持股60%,珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司 (简称:格力人工岛)持股40%。其中,格力人工岛为格力房产的全资子公司。通过层层股权穿透,珠海国资委间接持有格力物业41.11%的股权,为实际控制人。

盘踞珠海 增幅放缓

依附于格力地产(600185.SH)的面积输送,格力物业的规模发展基本是循着其项目而来。

作为格力地产三大产业之一的房地产业,与物业管理面积有最直接的关联。早在2016年之前,鲁君四就曾表示,格力地产将更多资源用于布局海洋、口岸产业,房地产业的发展秉持“做精不做多”的原则,项目主要聚焦珠海、上海及重庆三大城市。

格力物业的管理项目就主要集中在珠海和重庆,从收入比重来看,珠海占比超九成。并且,在销售额高贡献的前五大客户中,四个客户都是珠海企业,合计占2019年收入的20.91%。值得一提的,这前五大客户均与格力地产(600185)相关。

格力物业全称珠海格力地产物业服务股份有限公司,成立于2009年2月,注册资本1000万元,主营业务是为住宅、商业物业及其他机构提供物业经营管理服务。

在启动上市的前一年,增资引入格力人工岛,企业性质也从“法人独资”变更为“其他股份有限公司(非上市)”。上市之后的格力物业,没有新增入股的企业,不过,在2016年,董事长进行过一次更迭。当时的董事长、法定代表人、总经理陈济涛在12月宣布辞职,由张筱雯接任。需要说明的是,张筱雯虽为格力物业董事长,并不持有格力物业股份。

2019年格力物业营收7932.20万元,已是近四年最高,不过增幅却明显放缓。上市之初的2016年同比增幅为47.89%,此后增幅持续减速,2017年、2018年、2019年分别为33.92%、26.61%、12.38%。

从2019年的收入类别来看,住宅管理费担纲收入重任,为3640.63万元,占比近半;保安服务费是第二大收入来源,占比24.46%为1940.47万元。

根据介绍,格力物业主要集中为中高端项目提供物业管理综合服务,包括中高端公寓楼、中高端住宅楼、写字楼物业等,截至2019年末,管理面积超300万平方米。乐居财经获悉,上市4年多,在管面积增加约140万平方米。

净利一度“腰斩”

收入连年增长,净利却持续低走。尤其在2017年,收入增长1400万元,而净利润遭“腰斩”,从341.46万元降至139.10万元。

2019年,这种增收不增利的现象出现反转,收入增速放缓,净利润同比却大增119.79%。而净利润反弹背后,营业之外获取的其他收入不能忽视。

财报显示,2019年格力物业享受增值税的税务优惠政策,获得其他收益24.81万元,较上年同期增长 297.77%;收到保险理赔款,营业外收入31.65万元,较上年同期增长 1017.69%,合计56.46万元的“净增”直接推高了收入。

财务费用的大减更为净利增加铺顺了路。因银行存款利息收入增加,2019年格力物业的财务费用同比减少1261.24%至-28.24万元。

这些收入并非由经营业务所得,大增的净利数据也就不能简单归因于经营之法的得利。

现金流的动向也能看出这一点。截至2019年末,经营活动产生的现金流量净额同比下滑10.09%至176.09万元,这意味着,格力物业收到与经营活动现骨干的现金流入量在减少。

格力物业深谙“增收减支”之道,经营活动现金流净额下降,投资活动的支出在减少。投资活动产生的现金流净额同比增加50.86%,主要系固定资产采买所致。

细看格力物业的投融资活动,向外投资和借款基本没有,2019年筹资活动的现金流净额为0,借款为0。犹如独自旋转的陀螺,经营好坏自己担,不吸引外界物质,也不向外抛出橄榄枝,业务活动轨迹就在格力系的大圈里。

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