中国物业新闻网讯：

这周沉寂多时的物业股终于又有不少龙头公司创出新高，这对前一阵很多看空的声音做出了有利的回击。随着下半年和明年几家大的物业公司陆续上市，物业板块的上市公司数量短期内也将达到一个峰值，如何判断物业股中长期的投资价值？这是本文试图解答的。

在今年5-6月份物业股由于部分龙头公司相继配股或者发可转债导致板块盘整走弱的时候，我反复思考一个问题，是不是应该把物业股放弃，还是有所取舍，最终在和不少业内同行反复讨论下，得出以下的思考结论。

我们可以把物业股分为两大类，即是住宅物业股和非住宅物业股。其中非住宅物业股可以简单划分为公建物业为主、商场物业为主、写字楼商业物业为主等三类。

住宅物业股

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住宅物业股的短期投资价值在于未来2-3年业绩的高增速和确定性。

这些主要是由于母公司或者关联公司通过大量的住宅面积交付（住宅物业公司刚刚上市，意味着刚开始的在管面积基数相对较低，意味着2-3年内在管面积的增速会很快，基础物业的收入增速会很快）和对非业主的增值服务贡献（非业主增值服务主要是案场服务、前期咨询、验房、一手房代理销售等）确保了2-3年内业绩的高增长。

当然对业主的增值服务（代理购物、维修、拎包入住、装修、广告分成、二手房代理、教育培训等）这块增速也会很快，毕竟上市后大家对业主增值服务这块也越来越重视。

这里提一下，不少上市公司将停车位的销售归类到对业主的增值服务这项中，我自己是不太认的。众所周知，卖停车位毛利率还是很高的，对上市公司短期的利润贡献也较大。

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住宅物业股的中长期投资价值在于它的业主增值服务业务的想象力。

首先随着自身在管面积的不断增长，母公司或者兄弟公司每年给予的在管面积的相对量会变小，同时关联交易较多的对非业主的增值服务这块也是一样，增速会降低。

只有对业主的增值服务这块想象空间十分巨大。不过诚然，目前对业主的增值服务没有特别好的盈利变现模式，或者说它这块的目前看到的收入体量还是太小。这确实会影响2-3年后住宅物业股的估值。

如果相对乐观的话，我们可以看到很多物业公司在对业主增值服务这块业务做出了很多的尝试。虽然目前没有好的大体量变现方式，但可以期许未来可以走出一条路来。

其实这次疫情就让政府和众多业主对物业公司有了重新的认识。无论如何，想要有可变现的业主增值服务，一定需要足够大的业主基数或者密度。

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因此我对住宅物业股的投资逻辑是考虑未来这些公司合约面积的天花板，合约面积大意味着业主数量多，就越可能在业主增值服务这块获得成功；

或者选择合约面积相对不小，业主密度大，相对聚焦的住宅物业公司。

所以未来合约面积大的住宅物业公司、外拓能力强的住宅物业公司、业主密度大，下沉深的住宅物业公司是我首选的住宅物业股投资标的，并购多的住宅物业公司我会相对很谨慎。

当然我也需要紧密跟踪业主增值服务的新变化，如果最终没有好的变现方式，未来住宅物业股一定是会杀估值的。这时候就需要果断离场。

非住宅物业股

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公建物业公司本身的在管面积数意义不大，因为它主要是按照单体项目收费，合同几年就招标一次，稳定性相对差，

当然每次重新招标也可以保证项目的毛利率相对稳定（虽然毛利率普遍不高，但不会给人住宅物业一样，住宅物业费不提价，项目的毛利率几年就会下个台阶的感觉），目前市场解读是认为央企或者国企在招标方面具有较大的优势，而我国公建项目的市场化率还不高，这块市场空间非常大，因此，市场阶段性给予这些公司高估值是可以理解的。

当然我们也需要关注，在一些局部区域，不少民企物业公司也有较大的竞争力，并且也开始涉足这个领域。

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商场物业公司本身做的就是增值服务。

因此只需要观察这些商场的出租率有没有可能保持在90%以上（这个数直接说明商场是不是有竞争力），以及在管商场每年的增加数量。

商场物业公司笔者认为是最好的赛道，

首先不需要担心未来毛利率下降的问题（我在今年初文章具体提过，大家可以参看），其次本身就是做的就是对业主的增值服务所以就不需要像住宅物业公司一样担心对业主的增值服务未来如何做的问题。最后跟踪起来相对简单，只需要观察出租率和每年新增管理的商场数目。

商场物业公司由于母公司或者兄弟公司给予的商场数目相对有限（毕竟商场是重资产，资产沉淀消耗的资金大，每年沉淀数量有限），再加上2-3年提一次租金或者停车费等，短期业绩爆发力不可能很快，但胜在持久，未来的估值也会保持稳定。

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写字楼物业公司我觉得赛道不如商场物业。

首先目前可见的一线城市的写字楼普遍过剩，更加不需要说二三线城市的写字楼了（当然上市公司管理的项目肯定是相对优质和高出租率的），这次疫情也带来了未来是不是有更加多的在家办公的可能（至于商场未来是不是也会面临类似的问题，我在今年另外一篇文章中提过，可参看）。

其次，写字楼物业的增值服务很难做，一层大厅物业自己经营咖啡店、面包店以及在地下层经营食堂，这些没有问题，但做不好毛利率是负的还不如导入其他商家来做，收一个简单的租金提成。但这块体量不大，业务类型雷同，没有太多差异化，想象空间小。

最后，写字楼每天的人流是相对固定的，弹性小，停车场的收费收入想象空间不大，这点弹性远远不如商场。

大家可以想想，在自己平时休息时， 更加愿意去商场购物休闲呢还是去写字楼晃晃呢？实际操作中，很多物业公司是很多业态都有涉及的，所以可以一项项拆分出来具体研究。物业股目前上市的公司已经非常多，必须要优胜劣汰了，而不是和2019年一样，上市都是大涨，未来市场会做出选择。