5年前，当华润宣布要引入诚品来深圳的时候，没人会想到今天这个结局。

在深圳南山最核心的位置，最网红的购物中心，周围房价直奔20万／平，诚品书店竟然不到两年就要撤了。

国内最具人文精神的书店，和国内最顶级的商业运营商华润，一拍两散，惨淡收场。

很多人说深圳没文化，房价那么高，可连一座书店也容不下。这挺可笑的，深圳并不缺书店。诚品撤离，本质上只不过是，诚品和华润的运营失败罢了。

再往深了想，连华润在这寸土寸金的地段都出现了招商运营的滑铁卢，其他开发商怎么办？

这真是个不好的信号，商业地产的冬天，真的来了。

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世界上最大的孤独，就是别人都在赚钱，只有自己在倒贴。

一年多前，来自湾湾的文艺青年——诚品生活落户万象天地，这是内地第二家诚品，华润很重视，大手笔给出独栋待遇。

诚品野心很大，不想做个单纯的书店，而是想打造一种生活方式的集合地，3.3万平方米的六层空间里，不仅有书店，还有餐厅、文创、服饰等店面。

但开业至今，诚品生活一直客流寥寥，去年营收2.90亿元，净收入-0.67亿元，场内九成商家在亏损。

定位与运营的巨大错位，注定了诚品的尴尬。综合体由诚品单独承租并招商运营，相当于二房东。

根妹去逛过，感觉来到了个假诚品。不像台湾、香港诚品给人的大气儒雅、温润书香的感觉，深圳诚品里，卖茶叶的和卖衣服的挨在一起，餐厅就在书架旁边，发型沙龙也藏在书店里，杂乱无章。

根妹的深圳朋友说，特别像把地摊儿杂货铺搬到了这里，而价格又很贵，谁愿意买啊，不如去创意园跳蚤市集。

这也暴露了华润置地在招商运营上的失控，他们给诚品的位置，位于万象天地的末端广场一侧，人流会被截走，动线也不合理；对诚品的招商以及后来的纠纷，他们也疏于管控，做了“甩手掌柜”。

“它好像，只是短暂地爱了深圳一下”。作为万象天地的门面、招牌、主力店，诚品就这么撤了。在华润的商业历史上，引入如此耀目的IP而运营失败的，似乎是第一次。

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过去十年，华润在国内的商业领域，是最顶尖的存在，万科、龙湖都难望其项背。灵魂舵手吴向东亲手缔造的万象城，每年都是深圳购物中心营业额第一，还复制到了十几个城市。

万象系的第二大IP就是万象天地，诚品，则是这个IP的重要招商伙伴。当年，华润华南大区费了很大劲儿，才引来了诚品，还把诚品创始人吴清友请到深圳演讲造势。

2017年10月，万象天地开业，引爆深圳，全城狂欢，南山的码农们终于有了逛街的地方。然而一年后，诚品才姗姗入驻，关注的热度已经过去了。

就在这一年，华润置地管理层大换血。吴向东离开了25年的老东家，去了华夏幸福，顺带狠狠挖了一波墙角。华润CFO俞建、华南大区总经理王笑、副总经理赵荣等30多名高管都追随他走了。

吴向东说：“我走了之后，还有小凯在。”实际上，当时华南大区几乎只剩下光杆司令孔小凯了。

一边是华润的人事大地震，一边是诚品轰轰烈烈落地。这更显得底气不足、虚张声势，就像情侣分手嘴硬说：“没有TA，我也可以过得好。”

又过了不到一年，接班吴向东的唐勇也被调走，支撑华润商业运营的核心高管和中层，几乎全流失了。

我们知道，商业地产和开发业务不同，运营管理至关重要，关键在人。人事频繁变动，华南大区能拿出几分心思关注万象系的运营？走掉的运营团队一时怎能补齐呢？

2019年，华润全国商业实现了124亿的租金收入，仅次于万达，表面上仍在高歌猛进，但诚品生活的败走，却撕开了华润商业神话的口子。

也许吴向东、唐勇的离开那一刻，便注定了今日的结局。商业创始人的离开，管理团队的变动，导致运营能力下降，创新创造贫乏，这几年华润再无爆款IP。

那边厢，吴向东带着一帮兄弟们，正在开创华夏幸福的商业运营时代。华夏幸福，也不再叫产业运营商了。

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华润还只是遭遇招商失败，要说今年最惨的商业地产商，必须要cue王健林、王思聪父子。

把万达文旅贱卖给孙宏斌后，老王好不容易缓过来，今年又遭遇疫情，万达电影、万达商业受损严重，父子俩身价暴跌几百亿，还有几百亿的欠债要还。

在商业赛道极速奔跑的龙湖吴亚军，大幅减少了今年新开商场的计划，吴老师表示很无奈。

“小万达”新城，在二代王晓松带领下，把今年租金收入的预期增速，从100%降到了35%。

有的人已经选择了用脚投票。许老板把他旗下223处商业拿出来卖了，他深知，越往后会越难有人接盘。

一大批知名IP都关店、撤店了。网红“奈雪的茶”深圳海岸城店关了，沈阳大悦城GAP6月末撤走了，深圳卓悦INTOWN的无印良品也撑不住即将关店。

2020年真是一切的转折点。过去十年，可以说是商业地产的黄金时代，房子哗啦啦流水一般卖出去，开发商赚得盘满钵满，可以豪爽地用卖房子的钱，去补贴商业运营。

商场三五年不能现金流回正？没关系，先养着再说。招商困难怕没人气？那就多多引入网红IP，给它免租！

引入文艺范儿书店来提升商业的文化底蕴，这几年特别流行，诚品、方所、言几又，纷纷被植入了高档的购物中心。

你能叫得上名字的开发商都有购物中心。万科、龙湖、中海、保利、金地、新城等等，全都重仓商业地产，转型运营。

当商业已然大量过剩，疫情又带来了巨大打击。目前还不敢说它永久地改变了我们的生活方式，但聚餐聚会大幅减少，电商地摊分流消费，是肉眼可见的。

疫情的反复又阻止了人们逛街的脚步。毕竟，谁都不想变成那个在石景山万达崩溃大哭的人。

尽管很多开发商2月份就赶紧给商户们免租，但仍然阻挡不了关店、撤店的大潮。商业地产的冬天，就这么提前到来了。

诚品与华润的决绝分手，只不过是，又一个冬天里的故事。

当商业地产的龙头也抵挡不住主力店的撤退，这个冬天，也许比我们想象得要长。

还记得那个段子吗，2019年可能是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。

寒冬漫漫，而这场初雪，先掩埋了书卷。

来源：未来之地