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杭州6宗地收金160亿

乐居财经 柚木、上官剑 2020-06-29 15:59

  今年是比较特殊的一年,往年的金三银四化身为金五银六,时间如白驹过隙,不知不觉年中就又到了,似乎是为了给2020年上半年杭州的土地市场画个完美的句点,6月29日杭州三区一口气出让了6宗宅地!

  杭州土地市场的高潮,似乎在今日开启。

  精装限价1.93万/㎡的钱塘新区云帆社区迎来出让,除此之外,还有萧山、余杭几宗重磅涉宅地接二连三拍出。

  6宗地块具体成交结果如下:

总揽金160亿!融创拿下云帆社

  萧政储出(2020)36号地块,也就是钱江世纪城核心单元涉宅用地,最先拉开今天的土拍序幕,仅经过22分钟就结束了战斗,滨江房产以16.85亿总价竞得,楼面价为31107元/㎡,溢价率为23.44%。

  今日,钱江世纪城核心单元还有一宗地(萧政储出[2020]37号)出让,仅15分钟,就被滨江再次收入囊中,溢价封顶且需自持5%,折合楼面价32688元/㎡。

  与之前区域最高楼面价的滨江嘉品项目31869元/㎡比较,高了819元/㎡,创下板块楼面价新高。

  值得一提的是,加上今天这两宗地,滨江今年以来已在市区拿了9宗地。毫不夸张的说,滨江是当前钱江世纪城的掌控者,包括已交付和售罄项目,滨江此前在此已布局6子(含合作开发),再次拿下这两宗地,利于巩固在杭州的土地储备,夯实规模。

  时隔滨江拿下北干西单元宅地仅一周,湘北单元宅地也来凑热闹了,它距滨康综合体距离更近,限价价差也更大,直逼2万/㎡!经过14轮报价,由招商以191101万元总价竞得,楼面价17562.33元/平方米,溢价率9.76%。

  萧政储出[2020]35号蜀山单元XSCQ2701-27地块,经过28轮报价,由赞成以110938万元总价竞得,楼面价17399.58元/平方米,溢价率29.85%,自持6%。

  阿里西溪园区南面不远处,东北面1公里处即是远洋西溪公馆的未来科技城81号低迷地块,经过2小时漫长的厮杀,被绿城&交投以291264万元总价竞得,楼面价39786.36元/平方米,溢价率24.33%。

  竞拍时间最长的,是钱塘新区的未来社区地块(杭钱塘储出[2020]6号),整个竞价过程长达3个多小时,最终由融创以总价501939万元竞得,折合楼面价9441元/㎡。

  钱塘新区首个未来社区来了!

  大师级作品首落杭州

  该宗地,可是大有来头,这是钱塘新区首个“未来社区”项目,意味着钱塘新区正式开启未来社区开发建设新模式。

  去年7月,钱塘新区官网发布关于《杭州钱塘新区云帆社区城市设计方案征集》的公告,扎哈·哈迪德有限公司最终从5家单位中胜出,这也是公司在杭州首个建筑大作。随之公布的效果图,地铁、停车场、商场、广场、庭院、住宅区等立体错落布局,嵌入在不同的内外空间位置,未来感十足。

效果图效果图

  说到扎哈·哈迪德有限公司,有“建筑女皇”之称的扎哈·哈迪德是扎哈·哈迪德有限公司的创始人,2004年,她获得了“建筑界的奥斯卡奖”普立兹克建筑奖,这是该奖项第一次授予女建筑师。

  在中国,广州大剧院、北京银河SOHO、望京SOHO、成都当代艺术中心、北京大兴国际机场等都出自她的设计。可遗憾的是,扎哈·哈迪德于2016年3月31日因心脏病逝世,享年65岁。

  但是“扎哈”并未真正的离开,扎哈·哈迪德建筑事务所依然运作的很好,还在不断创造出超凡脱俗的设计佳作,如世界上第一个形式自由的高层网状结构塔楼中国澳门摩珀斯酒店;中国第一个向上和向下同时建造的项目南京国际青年文化中心。

  根据出让文件,本宗地是带着扎哈·哈迪德有限公司操刀的《杭州钱塘新区云帆社区设计方案》一起出让,期待享誉中外的建筑事务所建筑作品落地在此,有望成就城市未来社区新范本。

  再来看这宗地基本情况,位于钱塘新区义蓬街道,为钱塘新区云帆社区一期,毗邻规划中央水景公园和钱塘新区商务中心,是在建地铁7号线塘新线站上盖,具体为北面紧邻东沙湖水景公园,南面紧邻空港商贸服务中心,地理位置十分优越。

杭钱塘储出[2020]6号地块区位图

  制图:柚木杭钱塘储出[2020]6号地块区位图 制图:柚木

  地块住宅兼商业服务业设施用地,打造的是集居住、商业、办公、双创、休闲娱乐及公共服务配套等功能一体的未来社区。地上出让面积192173㎡,综合容积率2.77,地上出让建筑面积539135㎡。其中,住宅建筑面积不大于371843㎡,占总体建面近69%。

  项目配置5万㎡服务式公寓,其中40%实行只租不售、60%可按不可分割最小单元销售。

  双创空间(办公)由受让人自持,建筑面积不小于2万平方米,自持年限不少于10年。

  九大场景(除双创空间外)由受让人自持,建筑面积不小于1.5万㎡,自持年限不少于40年。

  还有,地块还需无偿配建一所12班幼儿园,建筑面积不小于7500㎡。

  此外,该地块于2021年1月1日后核发预售证。

  从以上规划看出,未来社区的九大场景规模就不少于35000㎡,包括双创空间、邻里中心、社区文化馆、幸福学堂、共享图书馆、养老中心、健身馆、一站式服务中心等内容,内部配套至丰富,确实“大”到可以尖叫。

  作为杭州7个未来社区的试点项目,云帆社区不是旧小区改造,而是依据“未来社区”的理念在一张白纸上绘就。作为一个以“人”为核心的未来社区,根据钱塘新区报给出的未来社区畅想生活场景是,你住在一个现代化的大型社区里,社区的建筑富有设计感,你能够遥望星空、满眼绿意,享受鸟语花香。如果你的孩子年龄尚小,你可以把他寄托在社区的托育中心,如果你不放心家中的老人,你也可以带他们到社区的老年中心,他们在那里会得到充分的照顾。

  不单单是这些,在社区看不到垃圾箱,这是一个无废社区。

  社区充分运用数字技术,依托智慧社区服务平台,生活在此的居民能够解决大部分生活问题与不便。

  作为TOD模式为主导的社区,不会让你想着出门要开车,公交和地铁能便捷的带你想去的地方。

  前面说到北面为东沙湖,在项目设计中也会做好景观的引入,也会融入社区的结构,成为居民生活的一部分。

  关于限价标准,本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于18480元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于2500元/㎡。

  再来关注二手房,周边的次新房,宋都丽郡国际成交均价20290元/㎡(毛坯为主),一二手倒挂基本在3500元/㎡。

  可见,无论从项目本身的大师级作品未来感,到未来社区的极其丰富的内涵,再到房价,看到这里是不是有无限美好遐想?很兴奋?

  未来社区已来,更关键的是,这个未来社区还是融创打造的,不由得让我们对“未来生活场景”更充满期待。

  离亚运村最近的地块 限价45000元/㎡

  溢价率23.44% 滨江再一次补仓

  钱江世纪城这几年都有土地出让,2019年更是出让了三宗涉宅地块,都被滨江房产一举拿下。

  作为杭州最热门的板块,与钱江新城隔江相望,并且与钱江新城共同构成杭州城市新中心和杭州中央商务区。

  今天出让的钱江世纪城宅地,是时隔6个月之后再次推地,也是2020年钱江世纪城首次涉宅地块出让。

 萧政储出[2020]36号地块区位图

  制图:柚木 萧政储出[2020]36号地块区位图   制图:柚木

  这宗地基本情况是,出让面积20836㎡,容积率2.6,建筑面积54173㎡。其中,需配建面积为2709平方米的公租房。出让文件还表示,代建一处用地面积为5008平方米的幼儿园(无偿移交);以及代建公园绿地(地下附建社会停车场)用地面积2655平方米(有偿移交)。

  这宗地的亮点还不少。先看地块的具体位置,海清路与奔竞大道交叉口,算得上是目前钱江世纪城离亚运村最近的住宅地块了。还有交通,通过庆春隧道快速过江,双地铁,与地铁6号线丰北站不到300米距离,与地铁2号线钱江世纪城地铁站也就直线600米。再说,这宗地往西一公里就是钱塘江边。整体来说,这是一宗较为优质的地块。

  关于限价标准,本宗地商品住房限售均价45000元/㎡(包含装修价格不高于4000元/㎡),这也意味着亚运村板块的价格基本出炉。比奥体博览中心单元宅地,均价便宜2000元/㎡。配套相差不大的情况下,有价格梯度,利于项目的快速销售。

  项目所在地,未来潜在供应量主要是亚运村,华润、绿城、万科三家加起来预计有4400套房源。其他,地块南侧一公里多些的君品名邸,4895户家庭在首开时抢250套房源,中签率5.1%。而且项目8月份又将加推,按照当下的销售进度,用不了多久就清盘了。与此同时,同样也是滨江主导开发的嘉品,也即将首次推出房源,不出意外项目也会很快速度销售。

  项目周边,酒店式公寓和写字楼为主,没太大的可比性,可参考奥体核心区二手房价格,在时代奥城、龙湖天璞等项目交付之后,二手房水涨船高,时代奥城二手房6个月内成交最高签约价是64317元/㎡。

  此外,根据出让文件,地块由3宗小地块组成,其中SJC0203-04地块为居住用地;SJC0203-02地块为公园绿地(地下附建社会停车场);SJC0203-03区块为服务设施用地。对于SJC0203-04地块,也就是居住用地,并配置社区居民委员会,社区卫生站和文化活动室,建筑高度不超过80米。

  溢价率23.44%, 滨江补仓奥体核心

  一分未涨,依然精准限价47000元/㎡

  接下来,与其挂牌、同天出让的还有萧政储出(2020)37号奥体博览中心单元BJ1701-11、13地块,与萧政储出(2020)36号相比地段上更具有优势。

萧政储出[2020]37号地块区位图 
制图:柚木萧政储出[2020]37号地块区位图  制图:柚木

  因为这宗地块,就在奥邸国际的对面,东北面位置。打开地图,杭州国际博览中心就在地块东南面,距离钱塘江边600米,向西到地铁6号线博览中心站不到200米,沿着平澜路再往西南就是莲花碗。

  该宗地块,出让面积34723㎡,容积率3,建筑面积104169㎡。其中,需配建5%公租房,面积为5209平方米。并且需有偿代建用地面积3305平方米的道路。

  从限价来看,这宗地块所建住宅,精装限价最高均价47000元/㎡(精装标准4500元/㎡),与奥体在售的嘉品、君品名邸价格相当。目前,奥体核心区在售有杭州壹号院、嘉品、君品名邸。其中,距地块最近的杭州壹号院,户型均在200方以上,精装均价48100元/平方米,不过该楼盘属于滨江区,之前一次推236套房源,3632户家庭登记,中签率低至6.47%。与此同时,君品首开中签率也只有5.1%。

  毫无疑问,这宗地的拍出,结合区域的热度,几乎无悬念的预定了2021年杭州市场高端项目红盘。

  此外,根据出让文件,地块采用围合式街区布置模式,四周沿街设置二层商业,未来更多让烟火气飘散在区域。

  溢价24.33%

  绿城&交投竞得未来科技城低密宅地 !

  容积率仅1.1 限价5.2万/㎡

  5月底,在西溪公馆报名热火朝天的时候,未来科技城81号地块正式挂牌。

余政储出[2020]22号地块区位图
制图:柚木余政储出[2020]22号地块区位图 制图:柚木


  值得一提的是,这块地是未来科技城今年出让的容积率最低的地,容积率1.1;也是未来科技城有史以来起拍价最高的地,32000元/㎡,仅起拍价,就已经达到未来科技城的“天花板”。

  81号地块北边、西边、南边三面环水,东边是聚橙路,位于西溪金融岛(五常水乡湿地),但周边没有地铁、没有大型商业。生态环境的优异之处不言而喻,可惜的是,出行生活并不方便。

余政储出[2020]22号地块实景图余政储出[2020]22号地块实景图

  再来看看这块地的详细指标:

  1.总建筑面积最大73207㎡(包含养老用房、邮政用房、社区用房)

  2.容积率≤1.1

  3.限制高度≤24米

  5.必须采用坡屋顶,檐口高度不得大于13米,限制层数≤4层,且以4层住宅为主

  6.装修限价52150元/㎡,最高毛坯销售单价52420元/㎡

  从这些规划指标里,我们可以推算出这块地最终的产品形态大概率会是排屋的模式。

  未来科技城主打叠墅、排屋的高端新盘,主要是景瑞镜溪绿汀、绿城湖畔云庐、香港兴业耦园等,不过基本都已经清盘。

  从不亲民的总价来看,这里适合终极改善一族,又有绿城&交投的鼎力合作,想必未来又会是一个热盘!

  招商低溢价竞得湘北宅地

  距滨康综合体1公里 限价低了近2万!

  距离6月22日滨江北干西宅地拍出仅一周,西南面100米处的湘北单元宅地就急匆匆来凑热闹了!

萧政储出[2020]34号地块区位图

  制图:柚木萧政储出[2020]34号地块区位图制图:柚木

  萧政储出[2020]34号地块,即湘北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块,距地铁5号线博奥路站仅300米,日后即为名副其实的地铁房。

  最令人心仪的是,此地块距限价5.25万/㎡的滨康综合体直线距离仅1公里!比滨江北干西宅地还要近些,而限价才3.25万/㎡,差价足足近2万/㎡,又是预定了新一个未来红盘的态势!

  从区位图上可以看到,该地块虽然在萧山,但位置上毗邻滨江区,不仅能享受到滨江的外溢红利,且与精装限价51500元/㎡的滨康综合体地块仅一站地铁的距离,区位优势显眼。

  板块内上一次宅地出让在6月22日,即滨江北干西地块,总价210358万元,楼面价22673.75元/平方米,溢价率29.6%,封顶价成交。

  与滨江市北西地块不同的是,34号地块商业占地达22%。

  地块总占地面积37265㎡,其中,住宅用地28857㎡,商业用地8408㎡,住宅容积率2.6、商业容积率4,总可建面积108660㎡。

  按要求,需配建3752㎡公租房,且有偿代建9875㎡的邻里中心。

  除了滨江北干西地块之外,萧山新区自2018年以来,仅成交一宗地块,即中天云望项目。该项目成交于2019年6月24日,成交楼面价22148元/㎡,溢价率23%。目前,中天云望已于4月开盘,在售洋房均价40100元/㎡。

  另外,板块内还有融创臻源锦宁里在售,排屋毛坯均价5.8w,前期高层精装均价3.4w。

  封顶+自持6%

  赞成拿下南部新城挂牌宅地!

  精装限价28300元/㎡

  自2020年以来,南部新城就只成交过一宗宅地,即滨江蜀山项目,紧邻绿城九龙仓桂语朝阳,于5月11日成交,楼面价17388元/㎡,包含自持3%,装修限价29800元/㎡。

萧政储出[2020]35号地块区位图

  制图:柚木萧政储出[2020]35号地块区位图制图:柚木

  这次出让的萧政储出[2020]35号地块,即蜀山单元XSCQ2701-27地块,位于东原德信九章赋东面,起拍价13400元/㎡,精装限价28300元/㎡,与九章赋高层售价持平。

  从区位图上,我们不难看出,35号地块位置还是不错的,就在市心府南面。距地铁2号线潘水路站约750米,到地铁2号线曹家桥站更近些,约600米,称得上双地铁盘。

  南部新城在售新盘较多,竞争也比较强烈,新房价格在2.5-2.98万元/㎡之间。

  距离地块最近的东原德信九章赋,精装高层均价约28500元/㎡,上一次摇号在不久前的6月14日,中签率仅13.9%。

  另外,板块内还有印奥湾、龙湖湘湖原著、绿城九龙仓桂语朝阳、御港城、宸宇府等多个项目在售。

  待售项目也不少,除了即将首开的融创融望之城以外,万科樟宜翠湾也已开放城市售楼处,首开在即。

万科樟宜翠湾项目鸟瞰效果图万科樟宜翠湾项目鸟瞰效果图

  融望之城预计于7月首开东区高层1、2号楼,户型建面约99㎡、107㎡以及西区合院13-15号楼。高层总价大约在260万--300万,总价门槛可控。

融望之城与自带银泰城效果图融望之城与自带银泰城效果图

  既有银泰商业的IP加持,加上融创品牌背书,融望之城无疑是自带的光环的项目。

  另外,仅一个月的时间,滨江就再次向世人展现出惊人的“滨江速度”,公布了滨江蜀山单元住宅项目的规划。

滨江蜀山单元住宅项目效果图滨江蜀山单元住宅项目效果图

  该项目共规划了28幢18-27F的高层,其中项目园区东南角还规划了一个幼儿园和一个邻里中心,最下面的1号楼为公租房。

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