乐居财经 王泽红 发自广州

在中奥到家（1538.HK）身上，宋卫平有连环动作。

6月23日晚间，他旗下的绿城服务（2869.HK）增持中奥到家约1.22亿股（占14.35%股权），总耗资约2.2亿港元。10天前，绿城服务耗资3600万港元，拿到中奥到家配售后的4.32%股权。

两笔交易后，绿城服务持股中奥到家18.67%，位列第二大股东，获得两个董事席位。

打造绿城物业联盟圈，宋卫平的战略很坚定，包括之前引入战投龙湖集团（0960.HK)、入股滨江服务（3316.HK）等。

为了这个战略，他已经粮草先行。6月10日，绿城服务通过配售净筹约26.93亿港元。这些资金用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。这两次买进中奥到家，只花了其中的9.5%。

6月24日开盘，中奥到家股价为每股1.41港元，较前一日开盘价涨幅25.89%。

一笔溢价60.71%的交易

买进中奥到家，绿城服务分两步走。

先认购中奥到家配售的新股，在获得股东地位之后，旋即从它的老股东们手上进行股权收购，使持股比例从4.32%增至18.67%。

卖家有两个，Central Oscar和Decision Holdings。前者出售中奥8145.2万股（约9.53%），后者出售4119万股（约4.82%）。它们的售价都是一样，每股1.8港元，比较中奥到家6月23日收盘价1.12港溢价60.71%。

它们在2015年4月成为中奥上市前夕的战略投资者，分别耗资2000万美元和1200万美元入股15%和9%，合每股1.72港元。

如果按第一次买进配售新股的价格计算，这次绿城服务的实际溢价达到80%。当时，中奥每股0.98元的价格，较上一个交易日（2020年6月12日）收市价折让了约16.24%。

随着中奥2015年11月底在港交所挂牌上市，Central Oscar和 Decision Holdings的持股比例被稀释为11.5%和6.6%。待绿城服务接盘后，Central Oscar和 Decision Holdings在中奥的持股比例分别为1.5%和1.78%。

对于绿城服务入股中奥，资本市场也给予热烈的掌声。市场早有动向，自2020年6月2日开始，中奥到家已连涨10个交易日，股价从0.56港元/股翻倍至1.17港元/股。在中奥到家收购公告公布后当日，股价再涨7.69%至1.26港元/股。

前后两次股权变动后，中奥到家的股权结构为：启昌国际51%、绿城服务18.67%、Decision Holdings1.78%和Central Oscar 1.5%。其中启昌国际的实际控股人是中奥到家创始人刘建。

宋卫平是绿城服务的实控人。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment，目前拥有绿城服务 34.65% 的股份，绿城中国在绿城服务的持股约5%。截至2019年底，绿城服务2.12亿平方米在管面积中，第三方项目贡献占比接近80%。

绿城服务的醉翁之意

资本向来是用脚来投票的。

绿城服务高溢价收购中奥股份，折射出它被价值低估的一面。当然，市场上被低估的物业股，远不止中奥一家，为何绿城服务连番买进？

它很独特。与众多背靠地产开发商“爹妈"的物业公司不同，中奥到家是一家中国最大的独立第三方社区综合运营商。2015年赴港上市后，先后收购上海怡东物业、浙江永成物业、广西岑溪鸿途物业、广西辉煌房地产及辉煌置业等。

中奥到家2019年报显示，2019年录得收益约人民币15.2亿元，较2018年增加48.5%，毛利为人民币4.03亿元，毛利率26.6%。合约面积约7200万平方米，涉足全国45座城市583项物业，在上市物管公司中处于中位水平。

截至2020年6月23日，中奥到家收盘价为1.12港元，总市值9.57亿港元，市盈率7.89倍，远低于行业平均水平23倍，是典型的价值低估者。

如今物业股颇受资本市场追捧，在市场一致高预期的当下，有投资者认为不少物管企业估值高企。这种心理预期下，越来越多的市场资金或许会更集中流向成长性高且估值相对较低的物管标的。而像中奥到家这样估值较低的标的，或会成为高估值物管标的换场资金的选择。

绿城服务走的是高端物业路线，与中奥到家形成互补。中奥到家遵循的是白金管家服务的理念，以提供细致全面的服务而闻名。对于绿城服务打造生活服务联盟而言，中奥到家无疑是一位“志同道合”的盟友和合作伙伴，特别是在增值服务方面。

从投资的角度上看，绿城服务买入中奥是笔十分划算的买卖。按照权益法，如果持股50%以下的企业，可以按持股比例在利润表合并净利润。这也意味着，中奥到家的净利润，绿城服务可以按照18.67%的比例计入投资收益。2019年中奥到家归属股东净利润1.08亿元。若2020年净利润不变，收购后提升绿城服务分占联营投资公司全年收益贡献约1800万元。

目前绿城服务市盈率是58倍，收购中奥到家1.8港元对应的约10倍市盈率。基于两者市盈率的剪刀差，绿城服务并入中奥到家的利润后，可以在资本市场上放大近6倍。

绿城服务表示，此次收购不仅能提升投资组合，也能加强与中奥的业务协同。市场普遍认为，两家公司将会展开更加深度的联姻。乐居财经就此询问绿城服务，对方称一切以公告信息为准。