【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——保利物业。

【股权关系】保利发展与保利物业是“母子关系”，保利发展持有保利物业75%股权。

【业务关系】保利物业来自关联方的在管面积占比为44.9%，来自关联方的物业管理服务收入为81.9%，剪刀差为37%。

文/乐居财经研究院 杨倩

喊出“重回前三”的保利发展还没实现承诺，保利物业已闯入了上市物业股市值前三的阵营。截止6月5日收盘，保利物业市值逼近500亿港元，上市不足半年，股价翻了一倍。

目前，保利发展直接持有保利物业71.25%股权，另通过全资子公司西藏赢悦投资管理有限公司持有保利物业3.75%股权，合计持股75%，是保利物业的控股股东。

据此前招股书披露，保利发展是保利物业单一最大客户，保利物业主要向保利发展提供物业管理服务以及非业主增值服务。

超8成物业管理服务收入来自关联方

截止2019年底，保利物业实现收入59.66亿元，同比增长41.1%。营收主要来自三个业务板块：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。其中，物业管理服务收入约38.44亿元，约 81.9%来自关联方，即保利发展旗下联营、合营公司独立开发或合作开发的物业。与此同时，保利物业在管面积由2018年的1.91亿平米增加51%至2019年的2.87亿平米，其中来自关联方的在管面积为1.29亿平米，占比为44.9%。

在管面积占比仅为44.9%的关联方项目，却给保利物业带来了81.9%的物业管理服务收入，这种“关照”在2019年的物企年报中已屡见不鲜。

结合此前数据来看，来自关联方的物业管理收入占比与在管面积占比的剪刀差持续扩大。2016-2019年，来自关联方的物业管理服务收入占比分别为98.7%、95.9%、88.6%、81.9%；同期，来自关联方的在管面积占比分别为91.9%、86.1%、57.4%、44.9%。

由上述数据可以看出，无论是在管面积还是物业管理服务收入，保利物业对关联方的依赖正逐步降低。但与此同时，剪刀差也从6.8%、9.8%、31.2%，扩大至37%。

据2019年报，关联方的平均物业管理费用单价几乎是第三方的2倍。住宅社区方面，关联方单价为2.28元/平米/月，第三方单价为1.68元/平米/月；商业及写字楼方面，关联方单价为8.09元/平米/月，第三方则是4.31元/平米/月。

不过，保利物业正试图缩小两者间的差距。2019年第三方的平均物业管理费用单价虽然较低，但上涨幅度较大。其中住宅社区平均单价上涨14.29%，商业及写字楼平均单价上涨38.14%，而关联方平均单价的增幅则在3%-5%之间。

平均物业管理费用单价调整后，来自关联方的物业管理服务收入从2018年的25.78亿元增长至31.49亿元，增幅约22.15%；同期，来自第三方的物业管理服务收入大增109.3%至6.95亿元，增速是前者的5倍左右。

关联方“助攻”营业外收入

努力“补短板”的保利物业，在经营业绩上更上一层楼。2019年净利润达到5.03亿元，同比增长49.7%；归母净利润达到4.91亿元，同比增长约49.3%。在主营业务之外，也有关联方“助攻”。

2019年保利物业“其他收入”约6千万，同比增长148.47%，其中有两项收入增幅最大。

一个是“其他利息收入”，主要来自兄弟公司保利财务的存款利息，同比增幅116.8%。工商资料显示，保利财务是保利集团控股子公司，保利发展直接持有其13.01%股权。

另一个是来自地方政府的“政府补贴”，同比增约7倍至3181.2万元。暴涨的政府补贴，与母公司保利发展及央企物业的光环不无关系。据公开资料，保利物业通过央央合作、央地合作模式，开拓央企和地方政府资源，与世界500强中国机械工业集团有限公司的附属公司、四川省资阳开发区投资有限公司以及与湖南、江西等地国资背景的机构均已开展战略合作。

综合来看，保利物业2019年的各项盈利指标均有上涨，实现收入59.67亿元，较2018年同期增加约41.1%；公司拥有人应占年内溢利4.91亿元，较2018年同期增长约49.3%；毛利率约为20.3%，同比增长约0.2个百分点；净利率为8.4%，较去年同期增长了0.5个百分点。

横向对比来看，在目前已上市的27家物企里，保利物业净利率排在第21位，规模靠前的碧桂园服务、雅生活服务净利率分别为17.8%、25.2%。