乐居财经 展浩博 发自北京

尽管李岩多番强调，首开是家市场化程度很高的企业，但碍于北京最大国有地产开发企业的身份，首开股份仍不免要承担起一些特殊职责，比如城市更新、棚户改造。首开“城市复兴官”的战略定位也由此而来。

规模和利润的权衡之间，李岩也曾坦言个中纠结。一方面，仕途出身的李岩对民生项目建设有着特殊情愫，另一方面作为首开股份掌门人，也有为企业谋求利益最大化的考虑。然而开发周期漫长的项目，难免对追求利润构成挑战。

2019年，据克而瑞京内房企销售榜，中海发展以280亿元销售额超越首开股份的192.4亿元。首开股份“京城地产一哥”的地位被取代。

或是不甘于此，2020年伊始，首开便开启了一轮拿地扩张。其中2月中旬首开联合体斥资133亿元拿下昌平海淀两宗宅地。按下加速键对首开业绩提升几何，目前来看还有待观察。

据首开2019年报，年内首开实现销售1013亿元，相比2018年的1007亿元，增长6亿元，而2020年销售目标则定在了1011亿元。首开似乎已经做好在千亿一线长期徘徊的准备。

首开深耕京津冀，布局全国的战略实施颇具成效。2019年，首开新增地块为16幅，其中京内项目5个，土地面积33.14万平；京外项目11个，华北华东华南西南均有涉及，项目面积合计为87.48万平。

合作拿地仍为首开拿地主要模式。据克而瑞2019年房企销售榜，年内首开权益销售额为633亿元，照此计算其权益比约63%。业内人士表示，合作开发成为房地产的主流模式之一，除了规模考虑外，还有一个降低账面负债率的好处。

李岩曾表示，联合拿地使得首开进驻不少新城市拿到不少优质项目。不过，合作拿地的另一面，是首开净利润率偏低。2019年，首开股份全年营收476.45亿元，净利润为27.58亿元，净利润率为5.79%，较2018年的7.97%进一步下滑，净利润率水平显著落后于头部房企。

与此同时，棚改项目作为首开城市更新重头戏，仍占据相当体量。首开2019年报显示，期内棚改实施项目共7个，占地面积974.45万平，计划总投资447.33亿元；后续棚改项目有5个，占地面积614.67万平，棚改项目累计面积高达1589.12万平。

棚改项目周期长、周转速度慢，反映到首开账面上，则是财务费用增长。2019年，首开股份财务费用为25.57亿元，同比增长39.12%，年报解释，财务费用上升，主要是年内融资规模增大。

2019年，首开股份新增融资共计493亿元，其中信托融资占到123.86亿元。尽管此前李岩曾表示，首开股份信托融资占比已降至较低水平，但从2019年内新增融资来看，信托融资仍占据首开新增融资总额超1/4。

得益于国企身份加持，首开2019年整体平均融资成本为5.49%，较2018年5.38%的数值略有上升，融资优势依旧显著。资产负债率较2018年则降低0.66个百分点，为80.92%。

降负债向来被李岩所重视。2019年李岩曾表示，2018年首开集团负债率降至79%，其中首开股份贡献颇大。无论是首开集团还是首开股份，负债率一直呈下降趋势。

融资规模加大的同时却要保证负债降低，为此2019年内首开股份采取了包括转让子公司股权、发行永续债在内的多重动作。

其中，2019年12月16日，首开股份曾公告以0.6亿元转让所持首开旭泰1%股权。彼时首开股份持股首开旭泰51%股权，为控股股东。业内人士解读为，1%股权转让是为将亏损资产移出表外，进而优化报表降低负债率。

据了解，首开旭泰成立于2016年，截至2019年9月，其营收为0，净亏损0.12万元，总负债为39.65亿元。

进入2020年，首开资产处置动作仍未停止。据首开2020年一季报，期内首开实现营收38.19亿元，归母净利润为3.12亿元，不过扣非归母净利润则亏损4.07亿元，同比下降238.15%。对此年报解释，期内首开非流动资产处置损益高达7.18亿元。

资产处置收益之外，可以看到受疫情影响一季度首开股份业绩下滑显著。而这或许也是首开在年报中制定的2020年销售目标与2019年基本持平的重要原因。据克而瑞2020一季度房企销售榜，期内首开股份实现销售额72.5亿元，权益销售24.4亿元。

照此计算，2020年首开若要实现1011亿目标仍任重道远。