远洋集团受疫情影响，的销售出现降速，全年供货准备集中在下半年。不过，集团的资本运作轻车熟路，在上海中心城区斩获一栋价值可观的楼宇

　　近日，《投资者网》获悉，远洋集团斥资将近20亿元，收购了上海中心城区的一栋楼宇。

　　交易前夕，远洋集团刚完成上海另一处项目的退出。白驹过隙间，集团的资本运作炉火纯青。

　　然而，今年前四个月集团的表现疲软。受困疫情拖累，完成销售额不到全年目标的两成。主要的供货，集中在下半年。

　　近20亿元收购上海楼宇

　　远洋集团收购的新楼宇，为上海越虹广场。对手方是光大资本，成交总价19.67亿元。

　　整个交易由集团全资控股的远洋资本完成。这家成立于2013年的公司，近些年资本动作不断。不仅收购了上海元博酒店，还发行13亿元REITs产品，甚至对美行思远国际艺术教育、甲乙丙丁网进行A/B轮融资。

　　拿下项目前，远洋资本刚宣布完成对上海大宁商业广场的退出。该广场2017年被远洋资本收购，三年时间不到，退出IRR高达30%。

　　大宁项目的买方为一家国际财团，由英国、马来西亚、香港等四家地产商联合组成，总斥资2.1亿美元。

　　前脚脱手资产，后脚就立马扫楼。地产买卖的资本游戏，远洋资本轻车熟路。

　　越虹广场位于徐汇区虹漕路88号，属上海漕河泾科创园，地上建筑面积5.59万平米。在周围一众上世纪老楼的包围下，2015年开业的越虹广场，外立面新颖，内部硬件水准高，距离两条地铁咫尺之遥，是漕河泾最好的楼宇之一。

　　然而，远洋集团对光大资本的收购单价，仅为3.52万元/平米。今年四月，茅台在距离漕河泾5公里远的近郊七宝求购楼宇，单价也超过5万元/平米。

　　对此，远洋集团回复《投资者网》“根据漕河泾商圈近期大宗交易的价格来看，单价均在4万-5万之间，虽不排除有部分散售交易价格略高，但整体对标整售资产的单价均在4万-5万区间。本次交易为与卖方的直接交易，且收购时该资产出租率有限，具备一定价格优势。基于此，公司认为该资产后续有较大提升空间，可发挥远洋集团强资管能力进行改造提升，改善租赁经营情况，该笔交易也符合公司所坚持的增值投资策略。”

　　据悉，远洋集团与光大资本完成交割后，越虹广场仍然对外出租，并非自用。从IRR看，物业的回报将非常诱人。

　　作为漕河泾的品质楼宇，越虹广场大约每日租金5元/平米，主力租户包括58同城、健一网等科技企业，一年可产生租金9000万元左右。

　　未来的漕河泾，将打造成上海科创的高地。一位活跃在上海大宗交易市场的人士表示，越虹广场的租金与周围旧楼持平，是明显的价值洼地，租金有继续抬升的潜能。

　　这是一场击鼓传花的资本游戏。远洋集团从光大资本那里接手，待价格攀升时，可能又会出售越虹广场，一如上海大宁商业广场的操作。

　　无限资本游戏

　　越虹广场的收购案，是远洋集团这些年资本布局的一个缩影。

　　2017年7月，远洋集团官方宣布，旗下的远洋资本通过境外股权交易，收购中银资产包。

　　所谓资产包，指的是一揽子楼宇项目。拆开中银的大包裹，里面装载六处物业，包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。

　　人类历史长河里，低买高卖与化整为零，永远是最原始，也是最有效的生财之道。

　　整体收购六处物业后，远洋资本开始分拆出售。14个月后，北京硅谷亮城就以超50%的IRR退出，紧接着成功出售成都华敏翰尊大厦。算入上海大宁商业广场，未到三年，资产包就消化一半。

　　资产包中剩下的几个楼宇，目前也运营平稳。根据2019年报，北京海淀区的钻石大厦出租率100%，上海海兴广场也有7成出租。

　　对此，远洋集团回复《投资者网》“三处物业资产当前均为成熟经营状态，拥有稳定的现金流，同时具备明显的潜力优势。远洋集团拥有经验丰富且对国内商业物业市场充分了解的交易团队，也拥有强大的资源整合能力，公司将根据自身发展战略和业务需求实施相应规划，根据市场情况和公司需求择机出售。”

　　娴熟操作的另一面，是远洋资本的运筹帷幄。左手高价卖楼，右手逢低买楼。

　　2018年，北京中硅谷亮城交割完两个月后，远洋资本就收购了上海元博酒店。该栋物业以债转股的方式完成，接手后公司对其进行大刀阔斧的改造，变为现金流回报更高的“公寓为主，商办为辅”的综合体。

　　无独有偶，越虹广场也遵循了这个套路。只要前期募到充沛资金，中期逢低收购，后期溢价套现，这场进进出出的资本游戏可以无限下去。

　　截至2019年，远洋资本的管理规模突破970亿元。在国内地产基金领域，已然超越同行。

　　供货放在下半年

　　不过，资本运作的风生水起，也不能掩盖远洋集团的销售降速。

　　2019年报显示，集团去年实现营业额459.67亿元，同比增幅高达49.64%；除税后净利润51.56亿元，同比增长12.26%。

　　然而，报告期内集团协议销售额为1300.3亿元。尽管实现将近20%增速，但离2019年1400亿元的目标，还差了100亿元。

　　言犹在耳。2018年集团成立25周年大会上，董事局主席兼行政总裁李明，野心勃勃地喊出未来的三年目标2000亿元。

　　彼时楼市刚经历一线城市大涨、二三线城市去库存的热火朝天，“2000亿”就此成了地产商论资排辈的门槛。

　　根据各大公司的销售数据，截至2019年末，前十大地产商的销售额均超过2000亿元，前三名甚至超过5000亿元。

　　如此来看，李明的“2000亿”着实是个小目标。即便如此，这个目标似乎近在咫尺，又渐行渐远。

　　出于楼市不明朗的行情，集团将2020年销售目标定为1300亿元，与去年实际销售持平。不过，最新公告里，今年公司前四个月的销售额约236亿元，还不到全年目标的两成。

　　春节返乡置业向来是楼市促销的高峰，但突如其来的疫情，打断了各大开发商的如意计划。下一轮楼市高峰，还得等到三季度的金九银十。

　　对此，远洋集团回复《投资者网》称“全年供货主力集中在下半年，受供货节奏的影响，上半年销售额贡献较少。”