文/乐居财经研究院 魏薇

曾经的地产四大巨头“招保万金”，如今只剩下万科依旧势头强劲。后浪“碧恒融”成功赶超前浪“招保金”，在房地产市场群雄逐鹿。

2020年已进入5月份，在2019年报之后，A股已有多家房企披露了一季度财报。在疫情的冲击下，招保万金此次的成绩如何？

规模比较：销售额同比下滑最高达35%

受新冠疫情影响，2020年一季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，销售金额2.04万亿元，分别同比下降26.3%和24.7%。无在这样的大环境下，论是销售金额还是销售面积，招保万金这四大房企在一季度都出现了不同程度的下滑。其中，保利地产的下滑幅度最大，合同销售额同比下降35.24%,合同销售面积同比下降29.97%。

“掉队”的金地集团，在一季度的销售额仅有282.1亿元，不及万科一个月。2019年全年销售额为2106.1亿元，在克而瑞销售排行榜中位列14，与在其之前2位的招商蛇口尚有百亿元的差距。

龙头房企万科的销售额遥遥领先，超过另外三家房企的销售总额。万科在今年2月份的销售额仅有280.3亿元，3月随着疫情的减轻，线下售楼处逐渐开放，万科在当月实现合同销售额549.4亿元，平缓了一季度的销售总额。

从营业收入上来看，万科的营收额虽同比微降1.2%，但同样超过另外三家房企的总和。金地集团营收仅73.38亿元，且同比下滑33.98%。招商蛇口在2019年一季度营收虽同比上升171.17%，但归母净利润同比大幅下滑，减少79.48%。

盈利比较：金地集团净利率高达30.93%

除金地集团外，另外三家房企的净利润在一季度同比均出现下滑。金地集团在一季度的净利润为22.48亿元，同比上涨22.57%，但归母净利润下滑13.73%。招商蛇口的净利润同比下滑超70%，其在财报中披露，主要是由于上年同期子公司增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.26亿元。剔除此部分原因后，报告期内的归母净利润同比增长34.44%。

万科虽销售规模与净利润都较高，但净利率水平在四家房企中却位于末位。除毛利率下降外，万科的税金及附加支出增加，投资收益减少，拖累了净利润表现。在2019年末，万科的毛利率就出现了下降，由2018年的37.48%下降至36.25%，其中房地产相关业务的结算毛利率为27.2%，与2018年相比下降了2.5个百分点。由于当期结算规模增加及土地增值税计提增加税金及附加增加41.98%至329.05亿元，同时对联营和合营企业的投资收益下降26.6%至49.84亿元。多重因素影响下，万科的盈利能力有所下降。

销售下滑最多的保利地产，其在一季度的期间费用也较少，占营业收入的比重仅为2.79%，净利率维持在15%的高位。同样有央企背景的招商蛇口，却未体现如保利一般的盈利能力，其同期净利率仅有5.65%。

2019年末，招商蛇口的永续债规模同比增长171.43%至190亿元，这部分永续债对利润的吞噬不可忽视，而这同样也会影响一季度的利润数据。

金地集团的净利率高达30.93%，高的有些出奇，翻阅其一季度财报，实则另有“猫腻”。投资收益项同比增加1144.97%，也就是说，来自联营和合营企业的收益支撑起了这一期的净利润。实际上，就期间费用来看，占营业收入的比重达15.58%，在这四家房企占比最高。

杠杆比较：招商蛇口杠杆降幅最大，金地上升至历史高位

就资产负债率来说，招保万金这四家房企的平均资产负债率为75.79%。因合同负债的计入，销售额高的万科，资产负债率也偏高。其余3家均持续位于80%的行业红线以下，招商蛇口的资产负债率走到了历史低位。

从反映实际负债水平的净负债率（有息负债减去现金及现金等价物后与净资产的比值）来看，四家房企呈两级分化，平均分布在高低两端。

资产负债率高的万科在2019年一季度末的净负债率为34.3%，同时拥有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和897.8亿元，无偿债压力。

保利地产与金地集团的净负债率较高。与2019年末相比，保利地产的现金及现金等价物减少约5个百分点，而有息负债增加约7个百分点，导致净负债率与2019年末相比略有上升。

万科在财报中披露，2019年末的净负债率为33.9%，2020年第一季度末为34.3%。同时拥有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和897.8亿元，无偿债压力。保利地产在扣除预收款项及合同负债后，公司其他负债占总资产比重为 47.83%。

金地集团在2020年第一季度的资产负债率达到历史最高值，短期偿债压力增大。从2月下旬开始的一个月时间内，金地集团已共计发行4次超短融资券，发行总额40亿元。3月，金地集团110亿元的小公募公司债获上交所通过，期限最长20年。于4月初，成功发行20亿元的中期票据，债券募集资金将全部用于偿还到期债券。