滨江集团董事长 戚金兴

乐居财经 李奕和 发自杭州

对于滨江集团（002244.SZ）而言，千亿规模虽然来得有点晚，但并未缺席。

2019年，滨江实现销售额1120.6亿元，同比增长32%，正式跨过千亿。

首跨入千亿的滨江，在2019年实现营业收入249.55亿元，营业利润54.19亿元，实现归母净利润16.31亿元，分别较上年同期增长18.18%、27.61%和34.03%。

这些数据一定程度上表明，滨江集团在过去一年获得了较好的发展。

实际上，即使在滨江集团自身看来，经过了2016年的加速、2017年的冲刺和2018年的起飞阶段，2019年，也被认为是滨江的腾飞、巩固、收获之年。

融资成本仅5.6%，无偿债压力

2019年，滨江集团实现营业收入249.55亿元，营业利润54.19亿元，实现归母净利润16.31亿元，分别较上年同期增长18.18%、27.61%和34.03%，毛利率35.1%。

相比于行业较低的三项费率，是滨江集团保持较高水平盈利能力的因素之一。据了解，2019年，百强企业的三项费率均值为11.3%，滨江集团仅为7.43%，比百强房企平均值低3.87个百分点。

而在2016年-2018年，滨江集团三项费率分别为2.94%、4.38%、6.03%，均显着低于行业平均水平。数据显示，2019年，滨江集团的销售费用、管理费用、财务费用分别为5.72亿元、3.81亿元以及9.1亿元。

当中除了由于预售楼盘较上年增加、广告宣传费用及外部代销费用增加使得销售费用增加86.5%，其余两项费用并未出现大幅增长。

较好的经营、管控和财务能力，也体现在滨江集团的融资方面。

据了解，2019年滨江集团融资余额318.61亿元，其中银行贷款206.05亿元，占比64.7%；中期票据、公司债、短融分别为60亿元、26.56亿元、26亿元，三项直接融资占比35.3%。此外，无信托融资和境外债。

在债务的期限构成上，滨江的短期债务为105.25亿元，占比为33%。同期，滨江集团的年末货币资金120.17亿元，货币资金对短期债务覆盖率为114.2%，短期而言，偿债压力不大。

过去一年，公司偿还银行贷款109.56亿元，其中按时偿还109.56亿元，银行贷款展期0万元，减免0万元。

在房地产融资不断收紧的情况下，滨江的融资成本也在不断下降。2019年该公司综合融资成本5.6%，相较于房企债券融资平均成本7%，低1.4个百分点。2017、2018年，滨江综合融资成本分别为6%、5.8%，显示其融资成本在持续下降。

截止2019年底，该公司共获银行授信总额437亿元，累计已使用206亿元，剩余231亿元，占总额度52.86%；直接融资可用额度上，截止2019年末，已获批尚未发行的公司债额度27亿元、已获注册尚未发行的短融额度21亿元和中期票据额度17亿元。公司已批未使用的可融资额度较大。

负债率方面，2019年滨江集团资产负债率82.71%，相比2018年的77.94%有所增长。然而，在扣除预收款后，该公司的资产负债率仅为39.82%。年报显示，滨江集团预收款项555.96亿元，占总负债1072.13亿元的51.86%。较高的预收款项，也为滨江集团未来一段时间提供较好的业绩支撑。

2020年1-3月，滨江集团相继发行1-3年期的一般短期融资券和一般中期票据5笔，合计38亿元，票面利率3%-4%之间。对于融资利率，滨江集团表示，今年要在2019年综合融资成本5.6%的基础上，争取下降0.2%。

突破千亿，冲出杭州

一直以来，作为在杭州发家的房企，滨江集团的发展扩张被行业认为偏居一隅，而这也成为其过去两年突破千亿的掣肘。

滨江早在2018年初提出冲击千亿的目标，但其在当年的销售额仅实现了850.1亿元，虽然同比有38.23%的增长，但与1000亿元目标还有150亿元的差距。

2019年，滨江集团实现销售1120.6亿元，同比增长32%，正式突破千亿。而这也可以看作是其突破区域布局瓶颈后，所取得突破性成绩。

年报显示，该公司在杭州大本营依然占据绝对位置，在过去一年里，仍位居杭州房企销售权益榜首位。但一些数据也表明，跨过千亿规模的滨江在杭州之外也有了更多的布局。

2019年，在该公司249.55亿元的营业收入中，杭州区域的营收148.08亿元，占比已下降至59.34%。而在2017、2018年，滨江集团的营业收入分别为173.74亿元、211.15亿元，这当中，杭州区域占营收的比例达到93.23%以及90.83%。

乐居财经了解到，过去一年，滨江的营收主要来自于杭州、上海、金华、嘉兴、绍兴、衢州以及境外地区。其中一个明显的变化是，该公司在上海地区的营收实现48.19亿元，占比一举跃升至19.31%。此外，金华地区的营收占比也从极不起眼的0.3%升至12.91%。

滨江集团表示，公司目前项目经营主要集中在杭州及浙江省内的温州、金华、嘉兴、宁波、温岭、湖州等区域，而在省外，公司已进入上海、深圳、江苏南通及江西上饶等地。

据了解，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，新增土储计容建筑面积295.39万平方米，土地款总额503.71亿元，新增土储货值权益比例52.8%。

除了在浙江以369.69亿的拿地金额、继续位浙江土拓榜第一位以外，在公司截止2019年末的2500亿元货值土地储备中，杭州占57.3%，浙江嘉兴、温州、金华、湖州等占25.8%，浙江省外的上海、深圳、江苏和江西，占比16.9%。

2020年，滨江集团称，将继续实施以房地产为主业，同时推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资的“1+5”发展战略，聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市，目标新增30幅土地，新增后储备货值不少于2500亿元。

在房地产之外，滨江目前主要持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约19.57万平方米，报告期内实现租金收入1.86亿元。这些物业期末账面价值27.55亿元。而在“1+5”战略规划下，租赁业务将在已持有物业46.5万平方米基础上，每年新增16万平方米，十年后达到200万平方米。