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阳光城:善积跬步愿至千里|进深(59)

地产K线 沙文蓉 房慧 2020-04-25 07:21




乐居财经 沙文蓉 房慧 发自上海
“继2018年过千亿,2019年2000亿之后,现在的阳光城(000671.SZ)更有条件关注品质提升、财务改善。”这是阳光城2019年度业绩会上,朱荣斌说的一句话。
对于阳光城未来的规模展望,他的态度是:对规模也在意,但不能太在意。2020年,在销售规模上,阳光城暂维持年初2000+亿元的目标不变。但+多少,他留了个悬念。
六大目标,三大应对思路
4月23日晚,阳光城发布了2019年度业绩报告。报告显示,其2019年实现销售金额2110亿,同比增长30个百分点;实现营收610.5亿,归母净利润40.2亿,同比增长33个百分点,归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。


从规模来看,阳光城又上了一级新台阶。但为了继续强大,阳光城于2019年底对内启动组织变革,对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级。
针对区域,组织变革的重点在于做实做强,目的是实现“聚变”。通过多种方式的区域平台整合,目前,28个区域已调整为16个区域。针对项目,组织变革的重点在于不断做实,目的是实现“裂变”,也就是基层组织裂变成多个项目作战单元,以项目部为抓手,夯实项目基础管理,进行项目总赋权,提升项目部能力。
朱荣斌在发布会上表示:此套组织变革体系在今年年初即已全部就位,目的在于通过三层架构的不同形式的“核变”,释放发展新动能;同时,组织变革的目的也在于保持公司的灵活性:组织的优化调整,好比碳的同素异形体,有石墨,有钻石,由于排列方式不同,性质完全不同,价值也完全不同。
完成组织变革后,阳光城管理层在年初明确了今年工作的一个坚持、两个方向和六大目标。“一个坚持”即坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作。“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进。
“六大目标”则将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售目标2000亿+、新增土储3000-5000亿货值、品质工程及10万+交付等方面展开。
而面对突如其来的新冠疫情,阳光城在维持年初既定六大工作目标的同时,又提出了三大应对思路,即“保回款、提去化”、“往前行、不掉队”、“灵活高效,随‘机’而动”。
多元增储,保证供应
报告显示,2019年,阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增总地价656亿元,权益地价492亿元,新增货值2798亿元,同比上升31%。
关于土地储备,朱荣斌表示:2019年,阳光城有效拓展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式,其中旧改拿地占比27%,招拍挂37%,收并购36%。权益比也由2018年55%提升到70%。
他还表示:在投资目标上,公司在有息负债不增加的情况下,今年全年新增投资货值目标3000-5000亿元,以保证2020年销售增长及今后持续增长。

截至2019年底,阳光城土地储备总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中一二线城市可售货值占比74%。
此外,2020年一季度,阳光城以低溢价在城市群和省会城市中,又新增总货值超过435亿元。
在拿地策略方面,徐爱国表示:总体来说,阳光城会坚持稳健的投资政策,短期内会以频率换概率,采取比较谨慎的投资策略。在土地获取途径方面,阳光城会采取更丰富多元的措施,以便有效降低成本。对于投资标的也会做更科学全面的评估。
扩充土储的底气,在于充足的现金流保证。据陈霓介绍,2019年,阳光城强抓回款,得益于坚定落实“三收三支”的现金政策,报告期内,其实现全口径回款1692亿元,回款额增长29.8个百分点,回款率80.2%。2019年末账面现金419.8亿元,相较2018年末上升10.9个百分点。
对于2020年的投资,她还表示:公司会先保障底限现金流,融资性现金流,会还多少借多少,保证负债率不提升;经营性现金流中,按照今年2000亿销售额测算,预计可供投资的现金约为560-880亿。
有信心完成2000+亿目标
2020年,随着新冠疫情的爆发和蔓延,各行各业都受到了不小的冲击,房地产行业当然也不例外。
疫情的影响,一方面是供货,另一方面是销售。对供货的影响,阚乃桂表示:疫情会对上半年货期有一点影响,会有部分延迟。预计公司上半年供货会达到40%以上,下半年达到60%。总体来看,全年供货有保证,不会受疫情影响。
至于销售,负责营销板块的陈友锦透露:疫情期间,阳光城的销售和整个行业一样,确实受到了一些影响。但3月份实际销售数据已恢复八九成左右,预计4月份会基本恢复正常。在此过程中,阳光城营销团队根据实际情况采取了一系列的促销方式,比如无理由退房阳光房宝线上购房、业主保障计划pro等营销手段,均取得了良好成效。
他还特别强调,市场需求是延后并不是消失。而此次疫情,也验证了阳光城前两年做绿色智慧家的长远战略正确,拥有这样一个能够打动客户心理的产品,对于营销来说有很大的优势。
据了解,2019年,是阳光城的品质提升元年,其不断深化“绿色智慧家”产品主张,以“绿色健康、便捷安全、家文化”为核心理念,打造全生命周期产品。截止2019年底,阳光城全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个,总建筑面积530万平方米,包括佛山半岛、福州檀境等项目,实现了量价齐超。
今年在朱荣斌的牵头下,绿色智慧家会完成2.0的升级,比如无接触小区已经试验成功,并有落地项目。
对于今年的2000亿+的销售目标,陈友锦表示,营销团队有信心完成。
围绕“规模上台阶,品质树标杆”战略,过去三年,阳光城给予市场的承诺一一兑现。对于未来,朱荣斌表示,要“乘时变化,善积跬步,愿至千里”,他代表管理层做出了这样的承诺:我们将再用两三年的时间,不懈奋斗,踏石留印、抓铁留痕,逐步实现“又大又强”,成长为一家团队优秀、管理先进、品质领先、经营高效的现代型企业。
附:阳光城出席2019年年度业绩会高管名单
朱荣斌  阳光城集团执行董事长兼总裁
吴建斌  阳光城集团执行副总裁
阚乃桂  阳光城集团执行副总裁
徐爱国  阳光城集团执行副总裁
陈霓    阳光城集团CFO
陈友锦  阳光城集团助理总裁兼营销管理中心总经理
徐慜婧  阳光城集团董事会秘书
交流爆料:3426315154@qq.com


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