文/乐居财经研究院陈晨

4月9日，“重仓”四川的开发商领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）赴港递交了IPO招股书。

领地集团，一家名副其实的家族企业。1999年4月，由刘玉辉、刘山、刘玉奇刘氏三兄弟联合创办。如今，刘玉辉担任集团董事长、执行董事、首席执行官，监督业务发展、制定及执行业务策略。刘山、刘玉奇“90”后的儿子刘策与刘浩威担任着公司副总裁兼高级管理人员。

领地集团的业务主要专注于住宅及商业物业的开发和销售。此外，公司也从事酒店管理业务，提供项目管理服务。经过20年的发展，领地集团从眉山走向四川，现在又走向全国。截至2020年2月29日，领地集团的项目分布于全国20多个城市，领地集团应占的总建筑面积13,314,534平方米。在领地集团的90个项目中，57个位于四川省。

那么，领地集团向港交所递交IPO招股书的底气如何？

【业绩过山车，净利润一路下滑】

2017至2019年，领地集团的业绩一路“过山车”。2017、2018、2019年，领地集团的收入分别约为53.386亿元、45.139亿元、75.682亿元，2018及2019年收入分别同比增长-15.45%、67.66%。同期，领地集团的净利润分别为6.49亿元、5.177亿元、6.723亿元，2018年及2019年分别增长-20.23%、29.87%。

2017年、2018年及2019年，领地集团的毛利率随收入过山车，分别约为20.1%、35.7%、27.8%；公司的净利率却一路下滑，净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

公司净利率一路下滑主要因为“投资物业公平值收益”的下滑。2017年，领地集团录得投资物业公平值收益约为4.908亿元，在净利润中占比高达75.63%。2018年，领地集团投资物业公平值收益同比减少39.87%降至2.951亿元，在净利润中占比下滑至57.01%。2019年，领地集团投资物业公平值收益降至1.608亿元，在净利润中占比更是降至23.92%。

此外，领地集团三项费用率（包括“销售及推广开支”、“行政开支”、“融资开支”在总收入中占比）的上行也是导致净利率下滑的原因之一。2017年，领地集团三项费用在总收入中占比约8.74%；2019年，三项费用费就高达15.37%。其中，公司行政开支费用占比从2017年的2.98%涨至2019年7.04%。据招股书，主要是由于业务扩张导致管理及行政人员成本增加。

【经营现金流三连负，IPO前股东派息7亿元】

2017、2018、2019年，领地集团的经营活动现金流量、投资活动现金流量净额均为“三连负”。三年来，公司现金流入主要依靠融资活动。

据招股书，2017年、2018年及2019年，领地集团录得经营现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。经营活动负现金流量，主要由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务营运所用现金庞大所致。

截至2017、2018、2019年12月31日，领地集团的净资产分别是25.73亿元、50.87亿元、64.03亿元。2018年同比增长97.69%，2019年同比增长25.87%。

在领地集团应占的总土地储备为13,314,534平方米中，应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积412,447平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积7,344,292平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积5,557,795平方米。

而在完成重组前，领地集团于2019年向公司母公司分派了7亿元的股息。而此前的2017年、2018年并未向当时母公司分派股息。而当时，领地集团的母公司主要由刘氏三兄弟的家庭持有。

【债务集中在两年内，现金短债比仅0.54】

在融资方面，领地集团主要通过公司股东资本投入、公司物业预售所得款项等内部现金流、银行贷款、信托融资及其他借款来为公司项目筹措资金。

随着业务扩张引致的融资需求大增，领地集团的借款总额、净负债率也不断攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地集团的未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款）分别为35.859亿元、78.538亿元、117.552亿元。同期，领地集团的的净负债率分别为0.6倍、1.1倍及1.4倍。

且随着融资环境的影响，领地集团的融资成本不断攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地集团未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

截至2019年12月31日，领地集团未偿还的借款中，约58.63亿元需于一年内偿还，在总借款中占比约49%。此外，应于2021年偿还的借款约41.32亿元。截至2019年底，领地集团需偿还的借款占比高达84.18%。

截至2019年12月31日，领地集团的手持现金及银行结余约为31.77亿元，现金短债比仅约0.54，远不足以覆盖一年内需偿还的负债。

而在现金资源中，约56.2%的金额为受限制现金及已抵押的存款，手头仅剩下的现金及现金等价物约13.82亿元。

融资成本不断攀升，偿债高峰期的到来，短期偿债承受巨大压力，对于领地集团而言，赴港上市融资或成救命稻草。