乐居财经 房慧 在3月27日进行的十几场房企年度业绩线上发布会中，旭辉控股(00884.HK)的直播间可能是最受关注的之一，因为按照惯例，被业内视为“地产战略家”的旭辉控股董事局主席林中，会在年度业绩解读之后，分享对今年市场的预测。

对于新冠疫情带给房地产行业的冲击，林中大体上的判断是“短期冲击规模，长期改变结构”。

他指出，短期来看，疫情对地产行业的销售会有冲击，今年预计全行业销售比19年下跌7%-10%，可能会有更多中小企业破产。放眼中长期趋势，总需求没有减少，城市化红利依然存在，但客户需求结构、不同城市市场都会发生变化，因此房企要加快模式转变，只有通过高效的精细化运营才会在大浪淘沙中脱颖而出。

短期规模冲击：市场同比降7-10%，政策保持平稳

林中主要从行业增速、竞争格局、销售节奏、政策环境等方面阐述了疫情对2020年房地产市场的影响。

他认为，受疫情影响，今年的行业增速会比2019年有所放缓，全年开发投资新开工面积以及购置面积同比2019年也会减少，房企销售整体会下滑7%-10%，但市场关心的房价趋势还是会平稳增长。

疫情压力之下，各行业的新一轮洗牌都将上演，而对现金流尤其敏感的房地产业更是如此。林中表示，中小型产业受现金流等方面影响，破产预计比去年增加，这也意味着行业在今年收并购的机会将增加很多。同时他也透露，今年年初以来，旭辉已经接到了不少企业收并购的需求，“但是评估过后还没有符合我们内部标准的，所以还没有成功收购案例。”

从全年的销售节奏看，无疑上半年受疫情影响更大。林中预测，今年上下半年的房企销售占比将会由往年的四六开，转变为三七开。

而对于不同城市的市场发展潜力，林中认为，短期一线二线强三线的市场还是表现好过弱三线和三四线的市场。基于这样的趋势研判，旭辉2020年3800亿可售货值中，89%位于有人口持续导入的一二线及准二线城市，相信这样的分布也有助于公司在疫情过后更快地实现销售反弹。

众所周知，房地产业是政策敏感性行业，对于疫情后的政策环境，林中认为，政策会保持平稳，因而市场也不会出现大起和大落；而房产融资政策方面应该会松紧适度，境内境外的资金成本有望降低，他透露旭辉今年有机会将融资成本控制在6%以内。

长期结构变化：产品、城市、企业马太效应加剧

虽然疫情对房地产市场造成的短期影响有限，但林中认为中长期来看，受疫情影响，产品、城市、企业都将进一步分化。

首先，市场的需求结构已经发生了变化，改善型需求将会明显增加，这将在中长期对行业造成深远影响。林中表示，市场总需求并没有减少，城市化的进程依然在推进。“疫情可能使客户的需求滞后，但并没有消失，特别是租房者的购房需求和广大业主的改善型需求，都会因疫情的催化而进一步产生。”

他指出，疫情过后客户会更加重视健康、智能的产品，因此会促进产品升级换代，健康智能住宅、智慧人文社区、改善功能空间、以及新一代数字化办公及商业等呼之欲出。

其次，疫情之下，城市管治水平有高有底，也造成未来市场走势高下立见，林中认为，中长期看城市的马太效应将会加剧，城市将进一步分化，有人口导入、产业发展、治理能力强的城市市场表现更好。因此，在治理能力较强的城市有较多布局的企业，未来市场销售表现会更好。

最后，不同的企业治理水平也将造成企业未来发展的分化。林中表示，受此次疫情的影响，房企会更加注重资金链的安全，更加注重财务的稳健，并在业务方面更多的推行线上化，包括线上营销平台、线上投资等，房企也在加速向数字化转型。

他指出，房地产行业已经从过去的土地红利时代进入到管理红利的时代，未来房企竞争因为资金的高门槛行业低利润，要有很强的竞争力才可以生存发展，“房企将进一步进化，行业加快整合洗牌，进入加速淘汰赛”,由此行业将最终迈进品牌红利的时代。

企业应对：危中有机，坚持高质量发展

分析了疫情在短期中长期对全行业的深刻影响后，林中也详细阐述了企业的应对策略及举措建议。他认为，在当下疫情的特殊时期，稳定情绪以乐观的心态积极应对至关重要，因为每一轮的危后面都是机，把握机会，在疫情过后终将实现一个更加稳健的有质量的发展。

林中称，整个2月，旭辉并没有因为疫情而放缓拿地、回款、营销的节奏，一方面坚持把握窗口期、多元化合理低价拿地，另一方面保障回款，今年前两月的回款较去年同期有所增长。

与此同时，在整个房地产行业已然掀起的线上售房浪潮中，旭辉认为要强化营销，变革创新，赋能一线，继续深化全员营销的理念，实现营销的线上化。长期来看，要围绕着卓越运营、获取资源、赢得客户，全方位全维度打造核心竞争力，以适应管理红利时代的要求。

在产品需求的改善方面，林中表示，短期内旭辉会更贴近客户，洞察客户的需求，加快产品的升级换代，在新的项目上尽快推出旭辉的智慧健康住宅，在近期要推的楼盘上尽快落地改善功能空间。长期则要打造房地产生态圈，关注老旧小区改造的需求，养老和租赁的需求，以及社区综合服务的要求。

在公司的运营方面，林中指出，2020年要聚焦于提升效能，降低成本，加快实现标准化、精细化、高效率、低成本的运营模式；其次，要增强多元化的拿地能力，从而降低土地成本，确保未来几年企业利润率的稳定。 

此外，旭辉还将会进一步推进下沉授权赋能，激活组织和人才，推进数字化转型，加速推进品牌战略，以应对未来几年跨行业的竞争。