万科雪藏了一个物业核武器 | 年报拆解⑦

乐居财经研究院 2020-03-19 09:19 1087阅读

3月17日晚间，万科A(000002.SZ)披露2019年度报告，再次向投资者递交了一份稳健的成绩单。但市场显然并不买账，3月18日，万科股价收跌近6.44%。

2019年，万科业绩具体如何？

销售再破新高，业绩稳健增长

2019年,万科的销售规模继续上升，年内实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%；销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。

在盈利方面，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。但集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。加权平均净资产收益率为22.47%，比2018年减少0.77个百分点。

在营收中，万科来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，同比增长23.90%，占总营收的比例为95.9%；来自物业服务的营业收入为127.0亿元，同比增长29.65%，占比3.5%。

2019年，万科的开发业务仅结算3340.4亿元收入，同比增长21.8%。此外，截至2019年末，万科尚有6091亿元已售未结合同金额。这也为以后业绩的稳健增长奠定了基础。

发力物业，签约面积达6.4亿平方米

2019年，是物业服务行业高速发展的一年。在竞争激烈的物业服务领域，2019年万科物业继续积极拓展项目资源，实现物业服务营业收入127亿元，同比增长29.65%。集团物业服务业务的结算毛利率为17.96%。

据2019年报，万科新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54.06亿元，同比增长33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

此外，2019年万科物业还与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

近两年，物业公司频频上市，但在万科2019年度业绩发布会，董事会主席郁亮表示，万科暂时没有上市计划，在未来很长一段时间不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务商”时，再考虑上市。

财务稳健，净负债率仅33.9%

2019年，万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。

根据年报披露，2019年，万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%。

截至2019年底，万科有息负债合计2578.5亿元。其中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

在负债率方面，截至2019年底，万科资产负债率约84.36%，较2018年下降0.23个百分点；净负债率为33.9%，保持行业低位水平。

偿债能力方面，截至2019年底，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和938.9亿元。

拟派息118亿元，好农民手中要有余粮

此外，据分红派息预案，2019年度万科拟派发现金股息118.1亿元（含税），占归母净利润的30.38%，如以2019年末公司总股份数11302143001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。

截至2019年，万科已坚持连续28年现金分红派息，近三年平均派息过百亿。据万科董秘朱旭，万科上市以来累计分红692亿元，是万科在资本市场股权融资金额的2.67倍。

但相对往年来讲，2019年万科分红率略微下降。万科董秘朱旭解释，董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，万科希望能多保留现金在手，应对不确定性，确保公司长远发展。

事实上，万科近年来较为注重现金流，为了“活下去”万科在现金流管理中特别注重经营性现金流流入，连续11年实现经营性现金流为正。2019年，由经营活动产生的现金流量净额为456.87亿元，相比于2018年上升35.9%。此外，公司也较为注重货币资金存量。在2018年，万科手持的货币资金在房地产行业位居第三。

郁亮在2019年业绩发布会上再度提起自己的“农民论”。他表示，当好农民种好地，多种粮食是我们的主要工作。其次，他也提到要做好“现金为王，手有余粮”，企业要始终追求有利润的收入和有现金流的利润。