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宝龙地产:750亿,许华芳立下FLAG | 进深②

乐居财经  2020-03-11 11:03 2752阅读

宝龙地产:750亿,许华芳立下

  乐居财经 沙文蓉 发自上海

  2020年3月10日下午,宝龙地产控股有限公司(HK.1238)召开线上2019年度业绩发布会。宝龙地产总裁许华芳、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟出席,并发布了2019年业绩:合约销售金额达人民币603.5亿元,较去年同期上升47.1%;总收入约人民币260.4亿元,较去年同期上升32.9%;毛利率36.4%;净利润人民币60.2亿元,较去年同期上升65%;核心盈利人民币43.9亿元,较去年同期上升70.2%;归母核心盈利约人民币26.8亿元,较去年同期上升45.3%。

  2019年是宝龙地产成功上市10周年,因此在业绩会一开始,许华芳特别介绍了宝龙地产十年的业绩增长情况:总资产增长11倍,从2009年145亿元到2019年1652亿元;合约销售增长21倍,从2009年29亿到2019年604亿;总收入增长6倍,从2009年41亿元到2019年260亿元;租费收入增长22倍,从2009年1.3亿元到2019年28亿元。

  良好的业绩也促使公司管理层赶紧给投资者“发糖”:建议全年共宣派股息每股36分港币,并宣派上市十年特别股息4分港币。

 重仓长三角 首进大湾区

  从年报数据来看,宝龙地产持续重仓长三角,2019年年内实现合约销售金额603.5亿,其中长三角区域销售占比达到了84.9%,这在上市房企中不多见。

  2019年,宝龙地产利用自身商业优势,在浙江、江苏、上海、广东等地新增41幅土地,新增总建筑面积732万平方米,总溢价率7.8%,成本优势突出。截至2019年底,宝龙地产的土地储备总计达到2973万平米,平均土地成本为3016元/平方米,预估总货值约3773亿,其中73.2%土储集中于长三角地区,总可售货值约人民币2626亿。

  除了大本营长三角地区,公司管理层把目光也投向了粤港澳大湾区。2019年,宝龙地产首次进入该板块,以珠海作为大湾区的起跑点,连获两块优质商住用地,并与珠海市人民政府达成战略合作框架协议,结合公司在商业地产开发与运营领域的综合实力和竞争优势,开启“双引擎”的发展模式。

  未来大湾区占比达到多少?许华芳回应,在该板块已经成立了独立事业部,预计未来将达到30%左右,但还要有个过程。珠海、中山、佛山、广州四个城市都有明确意向项目在洽谈。

  对于拿地的方式,许华芳介绍了宝龙地产独有的模式:三分之一“勾地”,三分之一竞争商住为主的地,三分之一竞争纯住宅地块。年报数据显示,去年68%新增土地投资以商业+住宅合作形式获取。

  在业绩发布会现场,许华芳对于自己踩准拿地节奏颇为满意,“去年1-5月份,我们才拿了1幅地块,但后面开始发力了,一共拿了40幅地。去年最后半个月,财务总怕数据不好看,建议多留现金,但我判断是拿地好时机,底价拿了6幅,放到现在,地价涨幅达到了30%。所以要坚持自己的战略和把握好时机。”

  2020年冲击750亿销售额

  今年受疫情影响,有消息传出多家房企调整销售目标,不再做过高要求的增长。但在业绩会上,宝龙地产管理层自我加压,依然给出了2020年销售额750亿目标的承诺。

  许华芳对此信心十足,特别提高声量:“750亿的承诺一定要做到,我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿,后来考虑到疫情影响,保守一点,降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

  此次开年疫情,对商业、酒店营业受到了很大冲击,宝龙地产相比其他房企,商业、酒店营收占到了一定的比例,这让投资者很担心,会否影响2020年业绩。许华芳表示,对于疫情的态度,他不乐观也不悲观。“疫情要两方面看,对于我们收并购反而更有利了,增加了谈判空间,最近就有两个项目在谈。”

  即便全行业受影响,他依然下达了增长的指标任务:2020年商业租金制定的目标是34亿,相比2019年28.13亿,有20%左右的增长;酒店收入目标为8亿,相比2019年7.51亿,也有6.5%的增长。

  办法总比困难多,如何实现这三个目标,许华芳有自己的一套方法。地产方面,聚焦商业+住宅拿地模式,夯实长三角深耕优势,扩展大湾区版图,塑造精品标杆,提升运营效率;商业方面,拓展轻资产及兼并收购项目,加速扩展商业管理面积,升级“纽扣计划”,用科技赋能新商业,2020年确保11家商场开业,2021年力争16家商场开业;酒店方面,筹备3家酒店开业,继续打造艺术酒店自营品牌。

  根据最近调研,许华芳透露,宝龙地产旗下的商业广场开业率达到了70%,消费力也逐步恢复到40%左右,预计还有两周时间会全面恢复。对于各家店长的第一考核任务就是疫情恢复以后不掉铺。

 净负债比率大幅下降

  负债率是投资者关注的热点。经过一年的降杠杆努力,宝龙地产的净负债比率由2018年的101.6%下降至81.2%,降幅明显。从负债结构来看,流动负债约为非流动负债总额的1.6倍。2019全年借款增多,通过多种途径共借款552.63亿元,其中,银行及其他借款占比较大,总额317.03亿元,占比57.3%。

  为何净负债下降如此多?副总裁兼首席财务官廖明舜给出的解释有四点:首先是去年年底商业物业剥离,上市成功;其次是宝龙地产的配股增加了资本金;第三是销售利润的进一步增加;第四是去年的回款率比前年又提高了5%。

  良好的业绩支撑,也让去年宝龙地产股价增长也相当抢眼,2019年全年涨幅达到了68.83%,市值增长75.02%。业绩发布会结束,宝龙地产股票收报5.18港元,较前一日上涨1.181%。

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