乐居财经 沙文蓉 发自上海

2020年3月10日下午，宝龙地产控股有限公司(HK.1238)召开线上2019年度业绩发布会。宝龙地产总裁许华芳、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟出席，并发布了2019年业绩：合约销售金额达人民币603.5亿元，较去年同期上升47.1%；总收入约人民币260.4亿元，较去年同期上升32.9%；毛利率36.4%；净利润人民币60.2亿元，较去年同期上升65%；核心盈利人民币43.9亿元，较去年同期上升70.2%；归母核心盈利约人民币26.8亿元，较去年同期上升45.3%。

2019年是宝龙地产成功上市10周年，因此在业绩会一开始，许华芳特别介绍了宝龙地产十年的业绩增长情况：总资产增长11倍，从2009年145亿元到2019年1652亿元；合约销售增长21倍，从2009年29亿到2019年604亿；总收入增长6倍，从2009年41亿元到2019年260亿元；租费收入增长22倍，从2009年1.3亿元到2019年28亿元。

良好的业绩也促使公司管理层赶紧给投资者“发糖”：建议全年共宣派股息每股36分港币，并宣派上市十年特别股息4分港币。

重仓长三角 首进大湾区

从年报数据来看，宝龙地产持续重仓长三角，2019年年内实现合约销售金额603.5亿，其中长三角区域销售占比达到了84.9%，这在上市房企中不多见。

2019年，宝龙地产利用自身商业优势，在浙江、江苏、上海、广东等地新增41幅土地，新增总建筑面积732万平方米，总溢价率7.8%，成本优势突出。截至2019年底，宝龙地产的土地储备总计达到2973万平米，平均土地成本为3016元/平方米，预估总货值约3773亿，其中73.2%土储集中于长三角地区，总可售货值约人民币2626亿。

除了大本营长三角地区，公司管理层把目光也投向了粤港澳大湾区。2019年，宝龙地产首次进入该板块，以珠海作为大湾区的起跑点，连获两块优质商住用地，并与珠海市人民政府达成战略合作框架协议，结合公司在商业地产开发与运营领域的综合实力和竞争优势，开启“双引擎”的发展模式。

未来大湾区占比达到多少？许华芳回应，在该板块已经成立了独立事业部，预计未来将达到30%左右，但还要有个过程。珠海、中山、佛山、广州四个城市都有明确意向项目在洽谈。

对于拿地的方式，许华芳介绍了宝龙地产独有的模式：三分之一“勾地”，三分之一竞争商住为主的地，三分之一竞争纯住宅地块。年报数据显示，去年68%新增土地投资以商业＋住宅合作形式获取。

在业绩发布会现场，许华芳对于自己踩准拿地节奏颇为满意，“去年1-5月份，我们才拿了1幅地块，但后面开始发力了，一共拿了40幅地。去年最后半个月，财务总怕数据不好看，建议多留现金，但我判断是拿地好时机，底价拿了6幅，放到现在，地价涨幅达到了30%。所以要坚持自己的战略和把握好时机。”

2020年冲击750亿销售额

今年受疫情影响，有消息传出多家房企调整销售目标，不再做过高要求的增长。但在业绩会上，宝龙地产管理层自我加压，依然给出了2020年销售额750亿目标的承诺。

许华芳对此信心十足，特别提高声量：“750亿的承诺一定要做到，我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

此次开年疫情，对商业、酒店营业受到了很大冲击，宝龙地产相比其他房企，商业、酒店营收占到了一定的比例，这让投资者很担心，会否影响2020年业绩。许华芳表示，对于疫情的态度，他不乐观也不悲观。“疫情要两方面看，对于我们收并购反而更有利了，增加了谈判空间，最近就有两个项目在谈。”

即便全行业受影响，他依然下达了增长的指标任务：2020年商业租金制定的目标是34亿，相比2019年28.13亿，有20%左右的增长；酒店收入目标为8亿，相比2019年7.51亿，也有6.5%的增长。

办法总比困难多，如何实现这三个目标，许华芳有自己的一套方法。地产方面，聚焦商业＋住宅拿地模式，夯实长三角深耕优势，扩展大湾区版图，塑造精品标杆，提升运营效率；商业方面，拓展轻资产及兼并收购项目，加速扩展商业管理面积，升级“纽扣计划”，用科技赋能新商业，2020年确保11家商场开业，2021年力争16家商场开业；酒店方面，筹备3家酒店开业，继续打造艺术酒店自营品牌。

根据最近调研，许华芳透露，宝龙地产旗下的商业广场开业率达到了70%，消费力也逐步恢复到40%左右，预计还有两周时间会全面恢复。对于各家店长的第一考核任务就是疫情恢复以后不掉铺。

净负债比率大幅下降

负债率是投资者关注的热点。经过一年的降杠杆努力，宝龙地产的净负债比率由2018年的101.6%下降至81.2%，降幅明显。从负债结构来看，流动负债约为非流动负债总额的1.6倍。2019全年借款增多，通过多种途径共借款552.63亿元，其中，银行及其他借款占比较大，总额317.03亿元，占比57.3%。

为何净负债下降如此多？副总裁兼首席财务官廖明舜给出的解释有四点：首先是去年年底商业物业剥离，上市成功；其次是宝龙地产的配股增加了资本金；第三是销售利润的进一步增加；第四是去年的回款率比前年又提高了5%。

良好的业绩支撑，也让去年宝龙地产股价增长也相当抢眼，2019年全年涨幅达到了68.83%，市值增长75.02%。业绩发布会结束，宝龙地产股票收报5.18港元，较前一日上涨1.181%。