开元物业实际控制人 陈妙林

乐居财经 曾树佳 发自杭州

在A股创业板排队一年多之后，“酒店大亨”陈妙林主动撤下了开元物业的上市申请。

两个月后，开元物业决定摘牌新三板。2月21日，开元物业(831971.OC)发布公告称，基于公司战略规划，综合考虑行业环境及公司所处的发展阶段等因素，为了更好地集中精力做好经营管理、降低营运成本、提高决策效率，2020年2月1日，经公司2020年第一次临时股东大会审议通过，公司决定主动申请终止公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌。

早在1月7日，开元物业就已经在酝酿终止挂牌事宜，现在股东大会审议的初步通过，摘牌“新三板”已经板上钉钉。

近3年来，以新三板为跳板，奔赴资本市场IPO的例子并不少见，尤其是港股市场。诸如保利物业、鑫苑物业、鸿坤物业等，它们都先后从“新三板”摘牌，转向香港资本市场。据乐居财经不完全统计，2017-2019年，至少有27家物业企业从新三板摘牌，他们之中大多已经转战港股。

不过，在开元物业的公告中，并未提及接下来的上市计划，只留下“集中精力做好经营管理”等寥寥数语。

截至2019年6月底，开元物业签约项目合计386个，合同签约面积4870.21万平方米，定位为多业态、综合性物业服务提供商，主要收入来自住宅、办公及商业、医院、公共建筑等物业业态的物业管理费。

从规模上看，开元物业算不上大型的物业企业，但它近几年收入、利润增长较快，属于急速扩张中的一匹“物业黑马”。

2016-2018年，开元物业实现营业收入分别为4.32亿元、5.54亿元和7.25亿元，同期净利润分别为3408.62万元、5178.55万元和6882.49万元。

但与此同时，它的毛利率为22.24%、净利润率接近10%，均处于行业中下水平。毛利率、净利率水平的低下，与开元物业的经营成本高企有关。

以2019年上半年为例，期内它的营业总收入为4.06亿元，其中营业总成本竟高达3.65亿元，成本占营收的比重为89.9%，接近九成。营业成本中，主要以人工成本为主，2016-2018年，开元物业人工成本占主营业务成本的比例分别为55.20%、52.64%和51.90%。

显然，降低营业成本，是开元物业必须面对的一门功课。未来无论是要继续冲击A股，还是转战港股，都必须在盈利能力上具有说服力。

对于开元物业来说，新三板市场已不具吸引力。自2015年挂牌新三板以来，它已历经5个年头，在此期间，尽管它取得了一定的发展，但融资一直不如人意。据乐居财经统计，除了2018年通过增发募集资金0.106亿元之外，开元物业在新三板再无融资动态。

开元物业一度想转板至A股创业板。据其提交的招股书显示，它计划募集资金3.89亿元，用于物业管理市场拓展项目、信息中心建设项目、人力资源建设项目、智慧社区建设项目和项目创新设计中心建设项目，由民生证券保荐。

该公司的实际控制人陈妙林，通过开元物产集团控制开元物业54.61%股权。一直以来，他都很重视物业板块，因为这是他打开资本市场的另一个“轮子”。

早些年，陈妙林曾力推酒店REITs“开元产业信托”（01275，HK）赴港成功上市，该信托成为后来引领国内酒店业资产证券化的开路先锋；2019年3月，开元酒店（01158，HK）也在港交所挂牌上市。如今，陈妙林或许已为开元物业上市，开启了新一轮的谋篇布局。