编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

珠海城市一隅

城市综述·珠海：在经历2016年的楼市成交高峰期后，珠海楼市在2017年和2018年连续走低，而2019年在多重利好的刺激下，珠海楼市持续回暖，网签成交量一路走高，甚至有向2016年看齐的趋势。在相关购房政策方面珠海进行了优化调整，这为2020年的珠海楼市提供了更多可能性。预计2020年珠海楼市总体呈上升趋势，价格也将出现小幅波动，但不排除楼市新政出台的可能。

2020置业珠海指数：★★★★

总的来说，2019年珠海购房政策基本保持不变，但针对特殊情况，有了一些调整或补充，购房资格得到优化，特别是放开非珠海户籍和港澳人士的相关条限，在很大程度上激发了置业热情。预计2020年将出现期待的“小阳春”，特别是在刚需产品方面会有小的突破。

珠海斗门畅销楼盘——华发又一城营销中心

①成交：全年卖房超6万套，2019年商品房网签量创新高！

从珠海市商品房预（售）专网的数据来看，2019年珠海全年商品房网签61684套，环比上涨60%，网签面积共509.5万平米，环比上涨100%。

这是继2016年后，珠海商品房网签量再次突破6万套大关，尽管住宅用房网签42597套与2016年网签56394套尚有较大差距，但总体成绩非常喜人，相较2017及2018年度的“成绩单”，是翻天覆地的变化。

从每月数据看，3月起，珠海网签量开始走高，由4653套一路直上，直至6月实现8797套网签。

这是自2016年10月（网签成交6417套，其中住宅用房5276套、商业用房198套、办公263套、其他680套）后，时隔32个月，珠海网签量首次冲破六千大关。

住宅用房网签也与此契合，从3月的3596套到6月的5521套，这也是自2016年10月之后，住宅用房网签首次突破五千大关，成为2019年度珠海住宅用房成交单月的最好成绩。

②政策：购房资格优化，刺激成交

在“房住不炒”的核心理念之下，2019年珠海楼市平稳推进，购房政策基本保持不变，但针对特殊情况，有了一些调整或是补充，购房资格得到优化，例如：5月起限购条件松绑，西区慢慢解除限购，使得购房门槛降低；放开港澳台人士买房限制，一定程度上都刺激了市场，6月份成交量开始有所上升。此外，人才引进相关政策的调整，也刺激了部分人群的购房需求。与此同时，珠海在安居房、保障房及土拍等方面都有所调整，较大程度刺激了珠海楼市复苏。

③土地：全年土拍揽金超434亿元 成交超259万平米

与楼市成交相对应的，珠海土拍也在2019年度收获满满。据乐居编辑不完全统计，2019年珠海共出让商住、商业用地42宗，其中成交31宗，终止出让11宗，流拍1宗，成交面积约259万平米，成功揽金超434亿元！

从全年土拍情况看，上半年珠海优质地价溢价率高达5成，唐家北围、湖心路一线、金湾航空新城等规划利好区域争夺激烈，拍卖会现场常现“龙虎斗”。而下半年的珠海则呈现出另外一番画风，唐家北围、高栏港区和斗门区等地块相继传来不断延期的消息，最终难逃终止出让或流拍的命运，其中唐家北围终止出让达7宗之多。

不过，值得一提的是，12月份商住地拍卖迎来大丰收，挂牌的8宗地块全部顺利拍出。此外，2019年珠海拍地还有如下特点：

a.知名房企纷纷看好珠海市场

据珠海乐居编辑不完全统计，今年共7家全新面孔首次进入珠海，包括有鹏瑞、深圳天地源、金茂、世茂、宝龙、吉林天茂和复星等，再加上已深耕珠海多年的房企，如万科、时代、保利、龙光、富力、中海、仁恒、奥园、中铁建、融创等，以及近年进驻的碧桂园、恒大、龙湖、华润等，可以肯定的说，珠海已成为知名房企布局粤港澳大湾区的重要选择。

b.房企“快速拿地，快速建设，快速面市”已成常态

纵观全年土拍市场，还有一个重要特点值得关注——开发商快速拿地，快速建设，随即快速面市。例如以融创为代表的某些项目，上半年拍的地，下半年就已拿预售证开卖。2019年3月29日，融创以“27.25亿元+18148.39平米配建”拿下珠海西部新城B片区珠自然资储2019-10宗地，仅9个月后，12月14日，融创云水观棠花园美学示范区暨营销中心开放，并于12月29日首次开盘，其速度之快，引发许多业内人士的关注。

④珠海2019房价收入比：10.95

来看看珠海2019年的房价收入比，即单套总房款/家庭可支配收入。珠海2019年全市均价约为22790元/㎡（珠海中原监控数据），以100平米来计算，总价约230万元。而从国家统计局珠海调查队的统计数据来看，2019年珠海全体居民人均可支配收入52495元，若以四口之家的中产阶级家庭来算，年收入近21万元。由此，珠海2019年的房价和收入比出来了，即230/21，约为10.95，这表示珠海一四口之家买一套100平米的房子，不吃不喝需要将近11年。

⑤市场心态：以稳为主 谨慎出手

多个项目销售和二手房经纪人认为珠海客户越来越趋于保守，不管是刚需客还是投资客，基本都是以“稳”为主，谨慎出手。

珠海本地人，因现今房价居高，该买的已经买了，没买的基本上是买不起了，当然也有一些城中村改造的客户，手持较多拆迁款项，对中低档的项目比较看重。

外地购房者，大致可分为两类心态：一是珠海房价已经这么高了，是不是还有升值空间？二是珠海市场现在呈现低迷状态，房价是不是会下跌？这两种购房者都很犹豫，一是担心房价没有上涨空间，买了无利润可图，二是担心房价下跌，买了亏本。因此，大部分人都持观望状态，但亦有不少购房者看好珠海市场和珠海的人居环境，所以在购房政策松动之下，成就了2019年珠海市场的“火热”。

（龙光玖誉湾营销中心，异地看房团到访）

港澳客户的心态完全不一样，因为相对于其他二三线城市，即便珠海房价偏高，但与港澳相比还有很大差距，在珠海购房政策松动情况下，一大波港澳客户“杀”到，除了普通的住宅产品，还有别墅类、办公类及商铺类产品都受到了追捧，一度出现“扫货”现象。

⑥2019成交热区：全城最热在斗门

从珠海全市来看，西区仍为关注度最高的区域。作为珠海楼市供货的主力军，斗门区域2019年表现非常“抢眼”，全市单盘网签TOP10项目有八个在斗门，其中尖峰南、湖心路一线和白蕉新城的多个项目年度成绩单都非常喜人。

从单盘网签套数看，华发又一城以1805套名列第一，世荣翠湖苑以1779套名列第二，华发峰尚则以1648套名列第三，而其他诸如海伦堡湖心里、华发依山郡、时代倾城双生花、佳兆业御金山和时代中央公园等斗门项目同样成绩喜人，占据网签榜单前列。

未来，随着香海大桥的建成通车，珠海主城区与斗门的车程由原来的一个半小时变为半小时，再加上斗门城区的基础设施建设和相关产业配套的逐渐完善，其置业前景将更加被看好。除此之外，金湾航空新城、“保十琴”片区和唐家片区都是热门区域。

a.金湾航空新城。作为珠海近年重点建设的区域，金湾航空新城占据港珠澳大桥延长线桥头堡的有利位置，不仅仅是横琴的后花园，还肩负着打造成为西部核心城市及珠海城市副中心双重使命，斥资82亿打造六大中心，萃集优质教育资源和医疗资源，未来将建设成为集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育、生态休闲等为一体的宜居新城。

b.“保十琴”一体化区域。横琴的表现也非常抢眼，特别是国家发改委官方网站正式公布《横琴国际休闲旅游岛建设方案》，明确指出横琴将打造成为国际休闲旅游岛，让横琴聚集世界目光。随着“保十琴”一体化建设、横琴新口岸的开通、珠机城轨（一期）通车，以及新的通关政策等诸多利好下，该区域更加炙手可热，从横琴口岸服务区到金融岛区域，从十字门商务区到保税区，高端项目密集排布。

c.唐家片区。珠海各热门区域，唐家始终是不可回避的一个话题点，特别是位于创新海岸的北围片区，这里曾在2016年数度拍出多块高价地，当时一路直逼广州主城区地价，引发全国关注，尽管这两年北围片区的热度稍有减弱，但始终还是珠海最热门的板块之一。

从2019年下半年珠海拍地情况来看，北围片区多宗地块被终止，但关注度仍然非常高，特别是深珠通道新规划出炉，以及深中通道加快建设，位于珠海北部桥头堡位置的唐家北围片区优势凸显，未来非常可期。

⑦楼市新特点：旧改“争夺战”悄然打起

与部分二三线城市比，珠海旧改项目有数量和整体规模较大、涉及范围较广的特点，在珠海土地供应日渐趋紧的大背景下，各大房企之间的旧改项目“争夺战”也在悄然打起。

2019年年中，珠海各区域城市更新中长期（2019-2021年）计划表陆续公示，珠海最全“旧改”三年计划出炉，其中香洲主城区仍为旧改主力区域，占比超五成，包括富力、绿景、奥园、华发、佳兆业、鹏瑞、国维等纷纷进军珠海旧改市场，珠海旧改工程全面开启。

⑧2020年预测：房价小幅上扬，成交增量，下半年或将收紧

相较于2017和2018的“平淡”，2019年的珠海楼市可谓“火热”，不论是成交面积还是成交套数，都创下了新高，交上了一份相当体面的答卷。

2020年，随着珠海交通基础设施的改善，特别是连接珠海东西部区域的洪鹤大桥、金海大桥和香海大桥全面进入攻坚年，将对提振西区楼市具有非常大的作用。

整体来讲，随着人口规模的增长，以及港珠澳大桥的建成通车和横琴新区日新月异的发展，作为珠江口西岸核心城市的珠海汇聚了全球的目光，知名开发商的密集抢滩登陆，各种政策利好出台，让2020年的珠海楼市更加让人期待！

与此同时，购房者也应保持警惕，成交量上涨，势必引发连锁反应，上半年整体趋势向好毋庸置疑，却不排除下半年政策再度收紧的可能。

本次调查采写人：陈君

2020年1月25日