编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

西安城墙夜景

城市综述•西安： 在2019上半年房价连续上涨背景下，6.20调控新政出台，限购加码，市场调节。从全年数据来看，2019年西安房价总体平稳，主城区供应量和成交量双降。但土地市场出现较大量流拍。预计调控政策短期内不会放松，2020年西安楼市买卖气氛可能进一步下滑。

2020置业西安指数：★★★

2019年6.20调控政策下，预计2020西安房价或将出现明显的“分化”现象，高新和曲江板块成为楼市高地，购房者按需购房，不盲目跟风和追涨。

延安万达城首次开盘现场人头攒动

临近年末，部分楼盘开盘现场人气不弱

①成交：新房供应和成交双降 浐灞城南曲江供求规模领跑全市

据西安克而瑞数据显示，2019年西安市主城区供应量1151.71万㎡，同比下降9.5%；成交量1256.92万㎡，同比下降21.8%；西咸区域供应量约532万㎡，成交量493万㎡。主城区浐灞、曲江和城北呈现“三极”局面，3个区域供求规模领跑全市，其中浐灞供交规模在400万㎡上下；各区域供求比值基本都在0.8-1.2的合理范围内，浐灞、城南、曲江和高新在2019年呈现“供不应求”局面。

根据西安克而瑞市场调研，沣东和秦汉2个板块凭借距离主城区距离、区域规划等优势，年成交规模约在180万㎡和140万㎡，沣西因为产业导入带来一批置业需求，成交规模也突破100万㎡；泾河和空港目前受规划、距离等制约，市场尚处于培育阶段，成交规模在50万㎡以下。

按照成交金额排名，金辉世界城、绿城西安全运村、万科翡翠国宾、中海曲江大城、融创东方宸院、保利天悦、世茂璀璨倾城、龙湖紫宸、大华锦绣前城、龙湖景粼天序位列前十。

如果按照成交面积排名，名次会有些变化，绿城西安全运村、金辉世界城、融创东方宸院、中海曲江大城、世茂璀璨倾城、万科翡翠国宾、汇悦城、大华锦绣前城、保利天悦、御锦城位列前十。

据西安克而瑞分析，全部为全国型房企操盘项目：TOP10的市场占有率达到25%，集中度增强；虽然第一名楼盘的成交金额与规模较2018年有明显下滑，但第10名的门槛分别提升到22万平和29亿元，较2018年有13%和11%的增长。

截止2019年末，西安市商品住宅存量721万㎡，同2018年相比下降19%，去化周期6.9个月，较2018年减少1.7个月 ，住宅整体存量风险较低（12个月以下为低风险市场）；西咸新区近2年存量约200万㎡，去化周期约6个月。

②政策：人才引进、落户放宽 6.20楼市调控新政加码

在“限购”政策的影响下，2019年西安楼市整体平稳，全年出台房地产相关政策12条。其中作用最为明显、影响力最大的是落户放宽和6.20楼市新政加码。

2月13日，西安进一步放宽落户，具有本科(含)以上学历的，不受年龄限制，具有本科(不含)以下学历的，年龄在45 周岁(含)以下；全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员)，均可迁入本市落户。

6 月 20 日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，在限购区域范围内买新建商品住房或二手房的，应落户满1年或在西安连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税），此前落户即可在限购区域购买；无西安户口家庭，须提供在本市连续缴纳社保年限由2年增至5年；将临潼纳入限购区域。

除此之外，“全装修交房”、“公积金新政”、“限价房、经适房退出”、“共有产权房登台”，围绕购房条件等出台了系列政策，维持了西安房地产市场平稳健康发展。

③土地：整体“供大于求” 全年成交2700万㎡

据西安克而瑞数据，2019西安土地整体保持“供大于求”的局面；全年供应规模约3200万㎡，成交规模出现10%以上降幅，但依然接近2700万㎡水准。土地热点区域集中在西咸新区（1050.4万㎡）、浐灞（486.6万㎡）、高新（391.1万㎡）和城北（363.1万㎡）；这些区域既是西安2018-2021年重点供地区域，也是城市重点发展区域。

西咸新区作为国家级城市新区，2019年共成交1050万㎡建面；其中，沣东、秦汉和沣西等热点商品住宅市场成交建面在147-260万㎡，空新城在绿地控股和本土保障住房拿地的带动下，成交建面接近300万㎡，但区域相关产业与配套暂不成熟，房地产市场仍有较长的培育时间。

图：西安克而瑞

从土地流拍数量来分析，2019年西安土地流拍数量有所回升，达到31宗。追溯来看，从2016年市场转好之后，土地市场流拍情况少有发生，2016-2018年三年土地流拍数量均处于低位。因此，能看出，市场回归理性，房企拿地趋于谨慎；尽管房地产市场不断向外围扩张，但距离、基础配套等因素制约房企在外围市场拿地。

2019年，西安土地市场风起云涌，成交地块多、楼面价走高成为常态，尤其是高新区，成为明星区域。

3月21日，高新软件新城板块两宗合计147亩住宅地块被本土房企高新地产拿下，综合楼面价高达13482元/㎡，直接刷新历史楼面价新高，至此，西安土拍楼面价拉开了破万的序幕。

2019年西安市土地成交楼面价TOP10里面，高新区就占了7宗。

按照开发销售周期比拿地晚8-12个月计算，2019年获取的土地，预估在2020年将有1400-2100万㎡商品房入市。

④2019年西安房价收入比：11.39

据西安克而瑞数据，2019年西安市主城区商品住宅成交价格涨幅趋缓，年涨幅收缩到15%以内；全年成交均价14338元/㎡。1季度价格环比涨幅收窄；2季度市场回暖，价格出现一波涨幅，年中成交价格达到全年高点；受6.20新政影响，3季度价格开始出现下滑，但整体涨跌幅度相对平和，价格保持14000元水平。

根据数据分析，西安主城区以120-150㎡改善和100-120㎡刚需产品为主，假设选择中间房型，120平的户型，全年成交均价14338元/㎡，按均价估算总价约为1720560。根据国家统计局陕西调查总队最新数据，2019年陕西居民人均可支配收入24666元（全国30733元），同比名义增长9.5%（全国8.9%），我们按照（住宅成交均价×人均住宅建筑面积）÷人均可支配收入计算房价收入比，假设一家五口人，西安的数据为11.39。

⑤市场心态：二手房价格持续下跌 市场观望情绪渐浓

国家统计局1月16日公布的数据显示，去年12月全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的为50个，相比11月的44个有所增加。去年12月，西安新建商品住宅价格环比上涨0.7%，与11月份持平。而西安二手住宅销售价格在12月环比下降0.6%，连续第四个月出现下降。

在西安开始实行摇号政策后，刚开始的半年多时间，登记人数多，中签率低，去化率100%的楼盘比比皆是。而在2019年下半年，摇号楼盘占比越来越少。据乐居数据统计，10月1日-11月30日，西安共计88盘登记，登记人数超过房源套数需要摇号的，仅26盘，摇号盘占比仅为29.5%，换句话说，超过三分之二的楼盘公示后即可自行销售。

二手房市场转凉，中介感受最深，一个月很难有成交，对于卖房业主来说，挂牌的二手房，看房人都很少。事实上，西安二手房市场早早从2018年下半年就开启了降温模式，相比新房，二手房在社区环境和产品方面均不占优势，尤其是在下半年新房中签率大幅提升的背景下，购房者对新房更感兴趣。2019年底，开发商为了年底回款，很多区域的新房都有促销和打折优惠活动，相比之前，新房优势更加凸出。

⑥住宅租金：高新区租金33.28元/平方米/月 高居各区域首位

诸葛找房数据显示，在11月份，西安各城区租金中高新区以33.28元/平方米/月的租金价格高居首位，曲江新区其次，租金为33.23元/平方米/月。碑林区租金为30.37元/平方米/月。较低的为西咸新区,租金为20.28元/平方米/月，与全年相比,变化不大。

当然，一般四季度，都被认为是传统的租赁淡季，每年的毕业季市场租赁热度最高。

⑦2020年预测：西安房价分化现象或更明显

在快速攀升了3年之后，西安楼市在2019年下半段逐渐放缓，购买力已经大量释放是主因；同时也注意到西咸板块的整体发展速度迅猛，尤其沣西板块，品牌房企大量聚集，为新区的发展注入活力，但值得警惕的是同质化产品“扎堆”，片区内生活配套尚不成型，购房需求较为分散。

中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳低价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。乐居西安主编高明东认为，在此背景下，限购等楼市调控政策在短期内不会放松，2020年西安楼市将继续在限购、限售和限价等多种组合制度下保持稳定发展。从价格来看，2020西安房价或将出现明显的“分化”现象，品牌集中度越来越高，高新和曲江板块成为楼市高地，但不排除阶段性、品牌房企大幅降价促销。

中南、朗诗、龙湖、中海、大悦城明年均有大量土地储备待上市，比较看好的区域还是高新和大城南板块，沣西因为非限购区域的影响以及政府干预的因素，还会持续上涨，泡沫的产生不可避免。

本次调查采编人：高明东 潘宇凌

2020年1月23日