编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

包头城市一隅

城市综述·包头：2019年包头新房均价7342元/㎡，5年上涨21.74%，全国来看属于低位。很多大品牌进入包头，2019年世茂和万科新入。土地成交面积创近5年之最。供应进一步增加，市场可选择余地更多。预计2020年价格还将攀升，成交有可能略降。

2020置业包头指数：★★★

2019年报道房价和土地供应均呈现上升趋势。没有大政策干预，2020预计市场仍将上行。买房者可以抓紧入市。

①成交：包头新房均价7342元/㎡ 5年上涨21.74%

新房方面，过去5年时间内，包头新房房价一路上涨，从2015年的均价6031元/㎡到2019年7342元/㎡，房价上涨21.74%。

2019年包头房价和成交整体趋于平稳，上半年“小阳春”迅速点燃楼市热潮，新房均价整体呈缓缓上升态势，10月达到最高，9月、10月成为2019年全年的成交高峰，“金九银十”延续。

2019年，包头住宅供应量为30705套，同比下降3.47%。其中，昆区3658套，青山区6510套，东河区8184套，九原区5981套，稀土高新区6372套。东河区位居榜首，获证住宅套数同比上涨81.79%。稀土高新区获证住宅套数同比上涨272.2%，涨幅最大。昆区、九原区同比降幅较大，分别下降57.52%、36.73%。

②政策：保平稳 立监管 防风险 简流程

a.3月7日，包头市住房和城乡建设局召开工作会，提出2019年要重点落实：保持房地产市场平稳健康发展。坚决防范化解房地产市场风险。提升房地产业发展质量。持续开展房地产市场整治。不断强化住房公积金管理，房屋维修基金管理。

影响：为全年的房地产发展做了规划，定了方向，有利于加快解决中低收入群体住房困难，解决新市民住房问题；健全了城镇住房保障体系，补齐了租赁住房短板，有利于持续改善城乡人居环境。

b.4月18日，“包头市商品房预售资金监管平台”上线，确保商品房预购房款“专户存储、专款专用”，确保了预售资金流向更加透明。

影响：标志着我市初步建立了一套较为完善的预售资金监管制度。预售资金监管将使开发商快建、快销商品房，主动及时向市场输送房源，对平抑房价将起到积极作用，也有力保障了商品房的按时交付，维护了购房人的合法权益。

c.包钢集团对住房公积金使用政策作出调整：首次申请住房公积金贷款，借款人家庭贷款最高额度仍为80万元；第二次申请住房公积金贷款，借款人家庭贷款最高额度调整为60万元。执行差别化首付政策。

影响：保证了住房公积金健康可持续发展，防范了资金流动性不足的风险。

d.9月1日开始我市调整了住房公积金的使用政策，职工个人首次申请住房公积金贷款，购房提取金额与贷款之和调整为35万，二次公积金贷款被收紧，二次使用公积会贷款首付比例则由之前的30%提高到了50%。

影响：新政的实施对测算额度较小的群众并无影响，但是对于一些从来没提取过的老职工，账户余额比较多，个人公积金缴存基数也比较大，缴存比较稳定，在新政策下老职工提取和贷款额度之和下降。

e.包头市不动产登记中心确定了我市“一窗受理、集成服务”工作的思路和模式，创新六项服务，截至12月，业务主大厅及各分中心共设置窗口18个，日均受理业务200余件，业务运行平稳顺畅，获百姓好评。

影响：不动产登记中心推出“一窗受理、集成服务”，实现了“免预约、即来即办理”，不仅方便了群众办事，也进一步提高了窗口的办事效率。在市不动产登记中心大厅内，还设置了法律咨询窗口、遗失登报窗口、房屋产权疑难问题、土地疑难问题窗口、邮寄窗口，为办事群众和企业答疑解惑、实时提供各类便捷服务，极大的方便了办事群众。

③土地：成交80宗 收金66.5亿元

根据统计数据显示，2019年包头市入市土地共计141宗，出让面积约为867万方，成交土地80宗，全市成交总面积约567.4万方，同比上涨32.6%；成交土地总金额约为66.50亿元，较2018年同期下降了18.79%。

a.出让地块量再攀高峰

包头2019年度成功出让141宗，远远超过2017年的80宗和2018年的75宗。

b.近5年土地成交面积之最

包头2019年度土地成交面积高达567万方，为近几年成交面积之最，比2018年多成交139万方。

c.市六区全面发展 

具体来看，包头市六区共成交64宗地块，总成交金额65.12亿元，其中，青山区成交8宗，昆都仑区成交16宗，稀土高新区成交7宗，九原区成交15宗，东河区成交6宗，石拐区成交12宗。从市六区成交土地的用途来看，2019年包头市主要城区共成交住宅用地19宗，其中，昆区2宗，成交金额约为8.29亿元；青山区3宗，成交金额约为4.78亿元；东河区4宗，成交金额约为5.94亿元；九原区3宗，成交金额约为19.2亿元；稀土高新区3宗，成交金额约为5.43亿元；石拐区4宗，成交金额约为1.87亿元。昆区以土地成交16宗重铸老牌城区辉煌，九原区以土地成交15宗巩固新星地位，石拐区以土地成交12宗强势续写异军突起的板块传奇。

d.各品牌房企上演群雄逐鹿

从房企在包头的土地储备情况来看，2019年包头市迎来了一些“新朋友”，世茂集团同万科一样首进内蒙，落子包头，包头不仅迎来外来品牌房企的入驻，也有一些“老朋友”离开深耕片区，转战其他板块，比如富力地产、碧桂园集团、中铁建、保利地产、方兴地产。各大品牌房企在美丽鹿城上演群雄逐鹿、百家争鸣。

④2019年包头房价收入比：仅3.9

我们的计算公式是：单套总房款与家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）的比。以包头2019年新房均价7342元/㎡来计算，成交主力户型60—120㎡，成交平均总价大约区间44—88万。包头市统计数据，包头市2018年全年城镇居民人均可支配收入47407元，则家庭收入以人均可支配的4倍189628元计算。如果要买一套100㎡左右总价73万的新房，则73.42万元/189628元=3.8718，约为3.9。

⑤市场心态：新房买家选择多更理性 二手房买家观望

从各月份数据来看，整体房价呈小幅波动，变化不大。根据国家统计局公布的2019年1-12月《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，环比数据显示，包头仅6月份的新房房价环比下降，其余10个月均有不同程度上涨。其中，9月份房价涨幅最高，环比上涨1.1%。3、4月份其次，环比分别上涨0.8%、0.7%。

12月7日澜湖·璞园项目第三次开盘现场

2019上半年包头市新房价格同比增幅较大，二手房同比增幅相对稳定。纵观包头房地产市场，品牌房企在2019年依然保持着深耕鹿城的强劲发展势头，带动了包头市六区上市量井喷，楼市竞争压力激增，购房者面对更多选择，观望态度弥漫，包头市民购房更加理性。

环比来看，2019年包头市新房和二手房的变化较为明显。1—5月新房和二手房环比增长较为稳定；6—10月数据出现较大变化，6月新房价格环比降幅达到0.8个百分点，8月新房价格环比涨幅达到1个百分点；8月二手房价格环比降幅最大，达到0.8个百分点，10月二手房价格环比降幅继续扩大，达到0.9个百分点。2019下半年，二手房业主入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机。

⑥住宅租金：青山区单价领先

通过中国房价行情网12月包头市主要城区的房租涨幅数据来看，包头租金的涨幅与区域有关，有涨有跌。从平均单价来看，青山区租金最高，平均单价高达19.03元/月/㎡；昆都仑区、九原区紧跟其后。

⑦2020预测：量跌价稳 强者恒强

房产媒体人预计，2020年房价继续保持平稳发展态势，价稳量降。包头购房者越来越关注住房品质，信赖品牌房地产企业提供的产品与服务，预计市场份额将向品牌房企集中。

品牌房企2019年在包头依然保持扩张版图的趋势，2020年包头市土地市场将延续分化趋势，在需求的带动下，供应量可能会有所增长。预计刚需房源仍是市场主力，但受地价及上市区域因素影响，刚改房源占比将持续增加，进一步抬高置业门槛。

央行公布3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换。适度的减轻刚需还贷压力，有利于引导刚需购房者入市。伴随着春节期间返乡置业的开始，预计一季度市场成交有所上升。

包头市置业者逐渐打破了择址熟悉区域的购房习惯，越来越多的意向购房者将目光聚焦在近几年崛起的新城区，如高新区、新都市区、石拐区。包头市目前六大区域板块已经逐步成熟，配套日益完善，随着沼南大道、兵工路西延道路（林荫路至民族西路）、林荫南路（稀土大街—沼园路）、S211省道、110国道、西脑包大街等城市主干道改造工程的落成，多条贯穿包头市六大主城区的“大通道”将打破城际距离，重新定义包头发展速度。

本次调查采编人：张园 潘宇凌

2020年1月20日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-包头

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